Imobiliare în Uniunea Europeană pentru cetățenii Rusiei: ce este permis, cum plătiți, cum dețineți

Imobiliare în Uniunea Europeană pentru cetățenii Rusiei: ce este permis, cum plătiți, cum dețineți

Un cetățean al Rusiei poate cumpăra un apartament în Uniunea Europeană: nu există o interdicție directă privind proprietatea. Problema nu este interdicția, ci banii pe drum — restricțiile bancare și de plată, care se ridică prin statut, nu prin alegerea băncii. De aceea traseul se construiește într-o ordine strictă: mai întâi statutul, apoi banii, apoi activul.
Mai jos — ce este permis, cum plătiți și cum dețineți, dacă locuiți în Rusia.

Poate un cetățean al Rusiei să cumpere un apartament în Uniunea Europeană în 2026?

Da. În dreptul sancțiunilor al Uniunii Europene nu există o interdicție directă privind dobândirea de imobile de către cetățenii Rusiei: o astfel de interdicție a fost propusă la pregătirea celui de-al șaselea pachet și nu a intrat în textul adoptat. Restricțiile se află în alt plan — cel bancar și cel al plăților.

Cadrul sancțiunilor într-un singur rând. Regulamentul 2025/2033 a rescris articolul 5b(2) din Regulamentul 833/2014: serviciile de plată sunt interzise cetățenilor Rusiei, indiferent de locul în care se află. Articolul 5b(1) interzice acceptarea depozitelor de la cetățeni și rezidenți ai Rusiei peste 100 000 € per instituție de credit. Clarificările Comisiei Europene din 13 martie 2026: restricțiile nu îi privesc pe titularii unui permis de ședere sau ai cetățeniei unui stat UE.

Riscul îl numim direct: cadrul se schimbă prin pachete, iar promisiuni privind reglementarea viitoare nu facem — lucrăm după norma în vigoare la data tranzacției. Sancțiunile personale sunt o limită absolută: cu o persoană aflată pe liste nu se lucrează sub nicio formă.

Ce încurcă în practică: limita de 100 000 € și restricțiile de plată — și ce statut le ridică?

Le ridică permisul de ședere sau cetățenia unui stat UE. Nici alegerea băncii, nici schimbarea țării contului nu influențează acest lucru: ambele norme sunt scrise despre cetățenie, nu despre adresă.

Limita de la articolul 5b(1) se calculează per instituție de credit și îi privește pe cetățenii și rezidenții Rusiei. Norma nu se aplică cetățenilor statelor UE, SEE și Elveției și nici titularilor unui permis de ședere temporară sau permanentă în aceste state — formularea se verifică la zi. Restricțiile de plată de la articolul 5b(2) au fost ridicate pentru aceeași categorie prin clarificările Comisiei Europene. Limita se calculează pe totalul depozitelor clientului într-o singură instituție, nu pe un cont separat, și include fondurile sosite pentru cumpărarea apartamentului: tranzacția trece prin notar, dar banii pentru ea merg prin cont.

De aici și ordinea: statutul primul, banii al doilea. Pe larg despre limită — într-un material separat al grupului tematic, despre restricțiile de plată și ce anume blochează ele — în materialul despre serviciile de plată.

Dacă aveți deja un permis de ședere într-un stat UE, restricțiile nu vi se aplică: traseul începe direct cu banca și imobilul, iar chestiunea unei a doua proprietăți în interiorul Uniunii este analizată pe o pagină separată a grupului tematic.

Cu ce începe cumpărarea: de ce statutul, banii și activul vin exact în această ordine?

Cu un diagnostic de conformitate gratuit, cu aviz scris — înainte de acont și înainte de alegerea imobilului. El răspunde la patru întrebări: dacă statutul este accesibil, pe ce traseu, ce documente sunt necesare pentru sursa fondurilor și în ce termene se construiește construcția.

Întârzierea inerentă o spunem deschis: traseul începe cu mult înainte de tranzacție. Statutul durează luni, contul se deschide după statut, iar imobilul se rezervă atunci când banii pot ajunge. Ordinea inversă — mai întâi acontul, apoi banca — este chiar cauza majorității tranzacțiilor eșuate: vânzătorul așteaptă, banii stau, acontul se pierde.

Cum se dovedește proveniența banilor dacă au fost câștigați în Rusia?

Prin documente pe tot lanțul, nu prin suma din cont. Banca se uită de unde au venit banii și ce drum au parcurs, nu în ce țară se află astăzi.

Ce se acceptă ca sursă:

•    vânzarea unui apartament — contractul de vânzare-cumpărare, dovada dreptului de proprietate înainte de vânzare, documentul privind încasarea banilor în cont, declarația fiscală și plata impozitului;

•    salariul — contractul de muncă, adeverințele de venit, extrasele de cont pe perioada respectivă;

•    dividendele — hotărârea de distribuire a profitului, raportările companiei, dovada plății impozitului;

•    economiile — extrase care arată formarea sumei, nu apariția ei dintr-odată.

Ce nu se acceptă: numerarul și transferurile fără istoric. O ruptură în lanț este principala cauză a refuzului și nu se acoperă cu o explicație verbală.

Jurisdicția activului în care Alliance conduce tranzacția este România. Banca, notarul și avocatul sunt aici entități raportoare, lucrează după regulile ONPCSB, unitatea de informații financiare a României, iar solicitarea de documente pe mai mulți ani este o normă a verificării, nu o suspiciune. Pagini separate ale grupului tematic analizează vânzarea unui apartament în Rusia ca sursă și verificarea extinsă a băncii.

Cum decurge tranzacția dacă nu veniți și când devine apartamentul al dumneavoastră?

Există trei modalități: personal, prin procură sau printr-o companie de administrare. Proprietatea nu apare odată cu plata, ci odată cu înscrierea în cartea funciară.

Actul notarial se semnează în ziua tranzacției, iar în aceeași zi notarul depune cererea de înscriere în carte funciară; dreptul se transmite odată cu înscrierea — articolele 885 și 1676 din Codul civil. La plata în rate, până la achitarea integrală se înscrie ipoteca legală a vânzătorului — articolele 1723 și 2386; ea se radiază odată cu ultima plată.
Clădirea este recepționată și dată în folosință: nu este vorba de un șantier și nici de o groapă de fundație.

Băncile românești nu acordă credit ipotecar nerezidenților, de aceea traseul bancar nici nu apare în această construcție: plata se face din fonduri proprii și în rate. Mai departe, deținerea se gestionează printr-o companie de administrare, pe bază de contract — pregătirea imobilului, căutarea chiriașului, administrarea curentă; procedura din ziua tranzacției, plata în rate și activitatea companiei de administrare sunt descrise pe pagini separate.

Cât costă intrarea și cum funcționează plata în rate?

Aproximativ 30 000 € la intrare, pentru un imobil de aproximativ 100 000 €. Apoi — plăți egale, fără dobândă.
Cifrele sunt confirmate la 1 septembrie 2026 și se verifică la data tranzacției:

•    imobilul — aproximativ 100 000 €;

•    avansul de 30 % — aproximativ 30 000 €, împreună cu taxele notariale și impozitul;

•    restul — aproximativ 70 000 € pe 36 de luni, fără dobândă, aproximativ 1 900 € pe lună;

•    contul la BRD sau BCR — de la o săptămână, se deschide după statut;

•    înregistrarea unui SRL, dacă tranzacția se face pe o companie românească, — 1 300 € și aproximativ o lună; compania nu oferă un statut în Uniunea Europeană;

•    TVA — 21 %;

•    ciclul complet — până la patru luni.

Nivelul prețului se vede prin comparație: un apartament comparabil cu două camere și vedere la mare în Uniunea Europeană costă de la trei sute de mii de euro. Este o discuție despre nivelul prețului, nu despre o reducere. Chiriile și randamentul nu sunt prezentate aici: ele se calculează pentru un imobil concret.

Ce faceți dacă banii sunt deja în străinătate fără documente sau dacă apartamentul a fost cumpărat pe persoană fizică printr-o țară terță?

Începeți cu diagnosticul și cu documentarea provenienței, nu cu imobilul. Astfel de situații se pot remedia, iar cu cât mai devreme, cu atât mai ieftin.

•    Banii se află într-un cont dintr-o țară terță, fără documente: banca va întreba istoricul banilor, nu ultima țară. Se reconstituie lanțul de la sursă — contracte, declarații, extrase.

•    Activul este înregistrat pe o persoană fizică fără statut: imobilul rămâne al dumneavoastră, dar construcția din jurul lui se reface — statutul, contul, declararea venitului în țara de reședință.

•    Limita din cont este depășită: remedierea trece prin statut, nu printr-o a doua bancă. Corespondența cu banca se poartă prin solicitări scrise, nu prin apeluri telefonice.

Alliance conduce astfel de trasee ca pe o procedură cu o lege numită și o autoritate numită: birou în Constanța, licențele sunt publice pe site, un contract cu termenele, suma și modul de lucru, încheiat doar cu o persoană fizică. Cazurile le prezentăm fără naționalitate și fără detalii care să permită identificarea, și doar pentru dosare încheiate.

Intrarea — un diagnostic de conformitate gratuit, cu aviz scris. Prima secțiune a avizului — accesibilitatea statutului. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește. Diagnosticul este gratuit, nu vă obligă la nimic și se poate încheia cu un refuz motivat, cu explicarea cauzei.

Banii sunt deja într-un cont din Kazahstan, Georgia sau Armenia — este mai simplu așa?

Nu. Banca din Uniunea Europeană întreabă istoricul banilor, nu ultima țară de pe traseu. Un cont de tranzit nu înlocuiește lanțul de documente și, în unele cazuri, prelungește verificarea: la sursă se adaugă încă o verigă, care trebuie și ea dovedită.

Banca acceptă numerar?

Nu. Nici numerarul, nici o chitanță de mână, nici o confirmare verbală nu constituie sursă a fondurilor. Banii trebuie să aibă o urmă documentară: contract, plată, declarație.

Contul este deschis — poate fi blocat mai târziu?

Da, dacă documentele privind sursa fondurilor nu sunt suficiente: verificarea continuă și după deschidere. De aceea pachetul se pregătește înainte de tranzacție, nu în momentul în care banii trebuie deja transferați vânzătorului.