Al doilea imobil în Uniunea Europeană: cum cumpără rezidentul unei țări a Uniunii un apartament în alta

Permisul de ședere într-o țară a Uniunii Europene deschide cumpărarea unui apartament în oricare alta: statutul înlătură restricțiile bancare legate de pașaportul rus, contul se deschide ca pentru un rezident, iar tranzacția se încheie fără prezența dumneavoastră. Mai jos — ce se schimbă odată cu statutul, de ce a doua achiziție nu se face în țara permisului de ședere, cum se face plata între două țări ale Uniunii și cum să dețineți apartamentul dintr-o altă țară.

Pe scurt. Un rezident al unei țări a Uniunii Europene cu pașaport rus cumpără un apartament în altă țară a Uniunii în condiții generale: plafonul depozitelor și restricțiile de plată prevăzute la articolul 5b din Regulamentul 833/2014 nu se aplică titularilor unui permis de ședere. Cumpărare fără bancă: un imobil de aproximativ 100 000 €, avans de 30 %, restul pe 36 de luni fără dobândă — potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026. Tranzacția se încheie personal, prin procură sau prin compania de administrare, iar dreptul se transferă odată cu înscrierea în carte funciară.

1. Ce se schimbă când aveți deja un permis de ședere în Uniunea Europeană?

Restricțiile bancare legate de pașaportul rus încetează să se aplice. Articolul 5b din Regulamentul Consiliului UE 833/2014 din 31 iulie 2014, în forma în vigoare, conține o excepție pentru titularii unui permis de ședere temporară sau permanentă într-o țară a Uniunii: nici plafonul depozitelor, nici interdicția serviciilor de plată nu li se aplică.

Contul se deschide ca pentru un rezident, nu ca pentru un străin fără statut: fără prag de sold și fără restricții privind instrumentele de plată. Verificarea sursei fondurilor rămâne, dar se face în mod obișnuit, nu în regim extins. Concluzia care decurge din normă o precizăm de la bun început: excepția se aplică atât timp cât este valabil documentul privind statutul.

Jurisdicția activului în care Alliance Consulting conduce tranzacția este România. Aici un nerezident cu permis de ședere în altă țară a Uniunii cumpără un apartament în aceleași condiții ca un străin cu orice statut: proprietatea se înregistrează pe persoana fizică, nu există restricții de cetățenie.

2. De ce a doua achiziție se face în altă țară, și nu în țara permisului de ședere?

Din cauza prețului de intrare și a plății în rate fără bancă. Potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026, un apartament cu două camere cu vedere la mare în Constanța costă aproximativ 100 000 €, în timp ce un apartament comparabil în Uniunea Europeană — de la 300 000 €. Avansul — 30 %, aproximativ 30 000 € împreună cu taxele notariale și impozitul.

Restul de aproximativ 70 000 € se achită în 36 de luni fără dobândă — aproximativ 1 900 € pe lună. Plata în rate o acordă proprietarul apartamentului, nu dezvoltatorul, și este o discuție despre nivelul prețului, nu despre o reducere: blocul este dat în folosință, nu este vorba de un șantier.

Varianta bancară nici nu se pune în această construcție: băncile românești nu acordă credite ipotecare nerezidenților, iar banca din țara permisului de ședere nu creditează cu garanția unui apartament din altă țară. Plata se face din fonduri proprii și prin plata în rate de la proprietar.

3. Se poate cumpăra un apartament în altă țară a Uniunii fără a veni personal?

Da, în trei moduri: personal, prin procură sau prin compania de administrare în baza procurii dumneavoastră. Toate trei duc la același rezultat — actul notarial și înscrierea în carte funciară în ziua tranzacției. Carte funciară este registrul de publicitate imobiliară al României, registrul de stat al drepturilor asupra imobilelor, ținut de agenția ANCPI.

• Personal. Cine semnează actul: dumneavoastră, la notar în România. Ce se cere de la dumneavoastră: deplasarea pentru o singură zi, cea a tranzacției. Când se potrivește: dacă doriți să vedeți personal imobilul și notarul.

• Prin procură. Cine semnează actul: reprezentantul dumneavoastră, pe baza unei procuri notariale. Ce se cere de la dumneavoastră: procura la notar în țara de reședință, legalizare, dacă se cere. Când se potrivește: dacă aveți o persoană de încredere în România.

• Prin compania de administrare. Cine semnează actul: compania de administrare, în baza procurii dumneavoastră. Ce se cere de la dumneavoastră: contractul și procura; tot restul — la distanță. Când se potrivește: dacă imobilul va fi închiriat și administrat de dumneavoastră din altă țară.

Compania de administrare este o companie care, în baza contractului și a procurii clientului, se ocupă de tranzacție, de pregătirea imobilului, de căutarea chiriașului și de administrarea curentă. Cele trei moduri sunt prezentate întotdeauna împreună: în oricare dintre ele, tranzacția se încheie pe numele clientului, nu al intermediarului.

4. Cum se face plata între două țări ale Uniunii Europene?

Prin transfer în euro din contul din țara permisului de ședere în contul dumneavoastră din România, iar de acolo — către vânzător, prin notar. O plată transfrontalieră în euro în interiorul Uniunii costă cât una internă — Regulamentul 924/2009 privind plățile transfrontaliere, în forma modificată prin Regulamentul 2019/518, aplicabil de la 15 decembrie 2019.

Contul în România se deschide în minimum o săptămână la BRD sau BCR — potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026; în el intră avansul și plățile ulterioare ale ratelor. Banca beneficiară verifică sursa fondurilor în mod obișnuit: contractul de vânzare-cumpărare explică destinația, extrasele din țara de reședință — proveniența.

Dreptul de proprietate se transferă odată cu înscrierea în carte funciară — articolele 885 și 1676 din Codul civil al României, Legea 287/2009, în vigoare de la 1 octombrie 2011. Ipoteca legală a vânzătorului este o sarcină asupra apartamentului în favoarea vânzătorului până la plata integrală a prețului, articolele 1723 și 2386 din același cod; ea se înscrie în ziua tranzacției și se radiază odată cu ultima plată.

5. Cum să dețineți un apartament dintr-o altă țară a Uniunii?

Prin compania de administrare, pe bază de contract, cu venitul în contul dumneavoastră. Ciclul complet, de la diagnostic până la înscrierea în carte funciară, durează până la patru luni — potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026; după aceea, imobilul funcționează fără prezența dumneavoastră.

• pregătirea imobilului, căutarea chiriașului, contractul de închiriere, plățile curente — prin contractul de administrare, cu termene, sumă și procedură;

• venitul din chirie — în contul dumneavoastră din România sau din țara permisului de ședere, prin transfer în euro în interiorul Uniunii;

• impozitul pe chirie se plătește în țara în care se află imobilul — procedura și documentele sunt analizate într-un material separat din această serie, cotele nu sunt indicate aici;

• utilitățile și impozitul pe clădire se plătesc prin compania de administrare, raportarea — conform contractului.

Chiriile și randamentul nu sunt indicate în acest material: ele se calculează pentru un imobil concret, la diagnostic.

6. Ați căutat un credit ipotecar în țara permisului de ședere în locul plății în rate de la proprietar — ce e de făcut?

Opriți căutarea creditului și reveniți la plata în rate de la proprietar. Băncile din România nu acordă credite ipotecare nerezidenților, iar banca din țara permisului dumneavoastră de ședere nu acceptă drept garanție un apartament din străinătate — din practica de asistență a Alliance Consulting, acestea sunt două uși închise, iar a doua nu se deschide nici cu o adeverință de venit, nici cu un istoric bun.

Traseul este unul singur: plata în rate de la proprietar, cu ipoteca legală a vânzătorului, potrivit articolelor 1723 și 2386 din Codul civil al României. Vânzătorul este protejat prin sarcină până la ultima plată, dumneavoastră — prin înscrierea dreptului în carte funciară din prima zi. Nu se calculează dobândă, termenul și graficul sunt prevăzute în actul notarial.

Ce faceți acum: dacă imobilul este deja ales și acontul a fost plătit în așteptarea creditului, diagnosticul este necesar înainte de termenul următoarei plăți: plata în rate de la proprietar se pune la punct în câteva săptămâni, iar acontul nu se pierde la trecerea la ea, dacă vânzătorul acceptă o astfel de decontare.

7. Cum conduce Alliance Consulting cumpărarea când statutul este într-o altă țară a Uniunii?

Ca pe o procedură cu lege numită și autoritate numită: Codul civil al României, articolele 885, 1676, 1723 și 2386; înscrierea dreptului — ANCPI, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Compania lucrează pe bază de contract, în care sunt prevăzute termenele, suma și procedura de lucru; contractul se încheie doar cu o persoană fizică. Birouri în Constanța și Mamaia, licențele sunt publice pe site.

Diagnosticul de conformitate cu aviz scris este o verificare gratuită a situației dumneavoastră înainte de orice decizie: ce cont se potrivește pentru tranzacție, ce documente din țara de reședință sunt necesare pentru sursa fondurilor, ce mod de tranzacție să alegeți. Prima secțiune a avizului este accesibilitatea statutului; cu un permis de ședere valabil, ea se închide într-un singur rând. Rezultatul — un traseu construit, cu succesiune, termene și buget, sau un refuz motivat, cu explicarea cauzei.

Ordinea de lucru este strictă: întâi statutul, apoi banii, apoi activul. Sancțiunile personale sunt o limită absolută. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește. Diagnosticul este gratuit, nu vă obligă la nimic și se poate încheia cu un refuz motivat, cu explicarea cauzei.

Întrebări și răspunsuri

Pot cumpăra un apartament în România dacă am permis de ședere în altă țară a Uniunii Europene?

Puteți cumpăra un apartament în România cu permis de ședere în altă țară a Uniunii Europene în condiții generale: restricțiile articolului 5b din Regulamentul 833/2014 nu se aplică titularilor unui permis de ședere, iar dreptul de proprietate asupra unui apartament nu are, pentru un străin, restricții de cetățenie. Tranzacția se încheie pe numele dumneavoastră — personal, prin procură sau prin compania de administrare.

Trebuie să deschid un cont în România dacă am deja un cont în țara permisului de ședere?

Contul în România trebuie deschis: în el intră avansul și plățile ratelor, iar din el banii merg la vânzător prin notar. Se deschide în minimum o săptămână la BRD sau BCR — potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026. Transferurile între cele două conturi ale dumneavoastră din interiorul Uniunii se fac în euro și costă cât cele interne, potrivit Regulamentului 924/2009.

Unde se plătește impozitul pe chirie dacă locuiesc în altă țară a Uniunii?

Impozitul pe chiria unui apartament din România se plătește în țara în care se află imobilul, adică în România, indiferent în ce țară a Uniunii locuiți. Procedura, documentele și chestiunea rezidenței fiscale sunt analizate într-un material separat din această serie; cotele nu sunt indicate în acest material, ele se calculează pentru situația dumneavoastră la diagnostic.

Surse

• Codul civil al României — Legea 287/2009, republicată, portalul legislativ legislatie.just.ro — Monitorul Oficial nr. 505 din 15 iulie 2011, în vigoare de la 1 octombrie 2011

• ANCPI — Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a României, care ține carte funciară — site-ul oficial al autorității

• Regulamentul Consiliului UE 833/2014 privind măsuri restrictive — versiunea în vigoare pe EUR-Lex — din 31 iulie 2014, cu modificările ulterioare; excepția pentru titularii permisului de ședere — articolul 5b

• Regulamentul UE 924/2009 privind plățile transfrontaliere în Uniune — pe EUR-Lex — din 16 septembrie 2009, în forma modificată prin Regulamentul 2019/518, aplicabil de la 15 decembrie 2019

Autor: Kononov Serghei Valentinovici, directorul Alliance Consulting. Data publicării: 27.09.2026. Data actualizării: 27.09.2026.

Verificat la 23.09.2026. Punctele juridice, sumele și termenele sunt actuale la această dată; în caz de modificări, pagina se actualizează.