Нерухомість у Євросоюзі для громадян Росії: що можна, як заплатити, як володіти

Нерухомість у Євросоюзі для громадян Росії: що можна, як заплатити, як володіти

Купити квартиру в Євросоюзі громадянин Росії може: прямої заборони на власність немає. Заважає не заборона, а гроші в дорозі — банківські та платіжні обмеження, які знімаються статусом, а не вибором банку. Тому маршрут збирається в жорсткому порядку: спершу статус, потім гроші, потім актив.
Нижче — що можна, як заплатити і як володіти, якщо ви живете в Росії.

Чи може громадянин Росії купити квартиру в Євросоюзі у 2026 році?

Так. Прямої заборони на придбання нерухомості громадянами Росії в санкційному праві Євросоюзу немає: таку заборону пропонували під час підготовки шостого пакета, і до ухваленого тексту вона не увійшла. Обмеження лежать в іншій площині — банківській і платіжній.

Санкційна рамка одним рядком. Регламент 2025/2033 переписав статтю 5b(2) Регламенту 833/2014: платіжні послуги заборонені громадянам Росії незалежно від місця перебування. Стаття 5b(1) забороняє приймання вкладів від громадян і резидентів Росії понад 100 000 € на одну кредитну установу. Розʼяснення Єврокомісії від 13 березня 2026 року: обмеження не стосуються власників посвідки на проживання або громадянства країни ЄС.

Ризик називаємо прямо: рамка змінюється пакетами, і обіцянок щодо майбутнього регулювання ми не даємо — ми працюємо за нормою, чинною на дату угоди. Персональні санкції — абсолютна межа: з фігурантом списків робота не ведеться в жодному вигляді.

Що заважає на практиці: ліміт 100 000 € і платіжні обмеження — і який статус їх знімає?

Знімає їх посвідка на проживання або громадянство країни ЄС. Ні вибір банку, ні зміна країни рахунку на це не впливають: обидві норми написані про громадянство, а не про адресу.

Ліміт за статтею 5b(1) рахується на одну кредитну установу і стосується громадян і резидентів Росії. Норма не застосовується до громадян країн ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та до власників тимчасової або постійної посвідки на проживання в цих країнах — формулювання звіряється на дату. Платіжні обмеження за статтею 5b(2) знято для тієї самої категорії розʼясненнями Єврокомісії. Ліміт рахується за сукупністю вкладів клієнта в одній установі, а не за окремим рахунком, і включає кошти, що надійшли на купівлю квартири: угода проходить через нотаріуса, але гроші на неї йдуть через рахунок.

Звідси й порядок: статус першим, гроші другими. Докладно про ліміт — в окремому матеріалі кластера, про платіжні обмеження і що саме вони закривають — у матеріалі про платіжні послуги.

Якщо посвідка на проживання країни ЄС у вас уже є, обмеження до вас не застосовуються: маршрут починається одразу з банку та обʼєкта, а питання другої нерухомості всередині Союзу розбирається окремою сторінкою кластера.

З чого починається купівля: чому статус, гроші, актив ідуть саме в такому порядку?

З безкоштовної комплаєнс-діагностики з письмовим висновком — до завдатку і до вибору обʼєкта. Вона відповідає на чотири питання: чи досяжний статус, яким маршрутом, які документи потрібні під джерело коштів і в які строки складається конструкція.

Вбудовану затримку називаємо відкрито: маршрут починається задовго до угоди. Статус займає місяці, рахунок відкривається після статусу, а обʼєкт резервується тоді, коли гроші можуть дійти. Зворотний порядок — спершу завдаток, потім банк — і є причиною більшості зірваних угод: продавець чекає, гроші стоять, завдаток згорає.

Як підтвердити походження грошей, якщо їх зароблено в Росії?

Документами за ланцюжком, а не сумою на рахунку. Банк дивиться, звідки гроші прийшли і який шлях пройшли, а не в якій країні лежать сьогодні.

Що приймається як джерело:

•    продаж квартири — договір купівлі-продажу, підтвердження права власності до продажу, документ про надходження грошей на рахунок, податкова декларація і сплата податку;

•    зарплата — трудовий договір, довідки про дохід, виписки за рахунком за період;

•    дивіденди — рішення про розподіл прибутку, звітність компанії, підтвердження сплати податку;

•    накопичення — виписки, що показують формування суми, а не одноразову появу.

Що не приймається: готівка і перекази без історії. Розрив у ланцюжку — головна причина відмови, і його не закрити поясненням на словах.

Юрисдикція активу, в якій Alliance веде угоду, — Румунія. Банк, нотаріус і адвокат тут — організації, що звітують, вони працюють за правилами ONPCSB, фінансової розвідки Румунії, і запит документів за кілька років — це норма перевірки, а не підозра. Окремі сторінки кластера розбирають продаж квартири в Росії як джерело і розширену перевірку банку.

Як проходить угода, якщо ви не приїжджаєте, і коли квартира стає вашою?

Способів три: особисто, за довіреністю або через керуючу компанію. Власність виникає не з оплати, а із запису в земельній книзі.

Нотаріальний акт підписується в день угоди, того ж дня нотаріус подає запис до carte funciară; право переходить із записом — статті 885 і 1676 Цивільного кодексу. За розстрочки до повної оплати реєструється законна іпотека продавця — статті 1723 і 2386; вона знімається з останнім платежем.
Будинок введено в експлуатацію: мова не про будівництво і не про котлован.

Іпотеку нерезиденту румунські банки не видають, тому банківський маршрут у цій конструкції не звучить зовсім: розрахунок іде власними грошима і розстрочкою. Далі володіння ведеться через керуючу компанію за договором — підготовка обʼєкта, пошук орендаря, поточне управління; процедуру дня угоди, розстрочку і роботу керуючої компанії описано окремими сторінками.

Скільки коштує вхід і як влаштована розстрочка?

Близько 30 000 € на вході, якщо обʼєкт коштує близько 100 000 €. Далі — рівні платежі без відсотків.
Цифри підтверджено на 1 вересня 2026 року, і вони звіряються на дату угоди:

•    обʼєкт — близько 100 000 €;

•    перший внесок 30 % — близько 30 000 €, разом із нотаріальними зборами і податком;

•    залишок — близько 70 000 € на 36 місяців без відсотків, близько 1 900 € на місяць;

•    рахунок у BRD або BCR — від тижня, відкривається після статусу;

•    реєстрація SRL, якщо угода йде на румунську компанію, — 1 300 € і близько місяця; статусу в Євросоюзі компанія не дає;

•    TVA — 21 %;

•    повний цикл — до чотирьох місяців.

Рівень ціни видно в порівнянні: порівнянна двокімнатна квартира з видом на море в Євросоюзі коштує від трьохсот тисяч євро. Це розмова про рівень ціни, а не про знижку. Ставки оренди і дохідність тут не наводяться: їх розраховують під конкретний обʼєкт.

Що робити, якщо гроші вже за кордоном без документів або квартиру куплено на фізособу через третю країну?

Починати з діагностики і документування походження, а не з обʼєкта. Такі ситуації виправляються, і що раніше, то дешевше.

•    Гроші лежать на рахунку в третій країні без документів: банк запитає історію грошей, а не останню країну. Збирається ланцюжок від джерела — договори, декларації, виписки.

•    Актив оформлено на фізичну особу без статусу: обʼєкт залишається вашим, але конструкція навколо нього перебудовується — статус, рахунок, декларування доходу в країні проживання.

•    На рахунку перевищено ліміт: відновлення йде через статус, а не через другий банк. Листування з банком ведеться письмовими запитами, а не дзвінками.

Alliance веде такі маршрути як процедуру з названим законом і названим органом: офіс у Констанці, ліцензії у відкритому доступі на сайті, договір зі строками, сумою і порядком роботи, що укладається тільки з фізичною особою. Кейси ми наводимо без національності та впізнаваних деталей і тільки за завершеними справами.

Вхід — безкоштовна комплаєнс-діагностика з письмовим висновком. Перший розділ висновку — досяжність статусу. І пряма відповідь: чи підходить вам ця конструкція. Діагностика безкоштовна, ні до чого не зобовʼязує і може завершитися обґрунтованою відмовою з поясненням причини.

Гроші вже на рахунку в Казахстані, Грузії чи Вірменії — так простіше?

Ні. Банк у Євросоюзі запитує історію грошей, а не останню країну на шляху. Транзитний рахунок ланцюжка документів не замінює і в окремих випадках подовжує перевірку: до джерела додається ще одна ланка, яку теж треба підтвердити.

Готівку банк прийме?

Ні. Ні готівка, ні розписка, ні усне підтвердження не є джерелом коштів. Гроші повинні мати документальний слід: договір, платіж, декларація.

Рахунок відкрито — чи можуть його заблокувати пізніше?

Так, якщо документів щодо джерела коштів бракує: перевірка триває і після відкриття. Тому пакет збирається до угоди, а не в момент, коли гроші вже треба переказувати продавцю.