Друга нерухомість у Євросоюзі: як резидент однієї країни Союзу купує квартиру в іншій

Посвідка на проживання в одній країні Євросоюзу відкриває купівлю квартири в будь-якій іншій: статус знімає банківські обмеження за російським паспортом, рахунок відкривається як резидентові, а угода проходить без вашої присутності. Нижче — що змінюється зі статусом, чому друга купівля відбувається не за місцем посвідки на проживання, як проходить оплата між двома країнами Союзу і як володіти квартирою з іншої країни.

Коротко. Резидент однієї країни Євросоюзу з російським паспортом купує квартиру в іншій країні Союзу на загальних підставах: ліміт вкладів і платіжні обмеження за статтею 5b Регламенту 833/2014 на власників посвідки на проживання не поширюються. Купівля без банку: обʼєкт близько 100 000 €, перший внесок 30 %, залишок на 36 місяців без відсотків — за підтвердженими умовами на 1 вересня 2026 року. Угода проходить особисто, за довіреністю або через керуючу компанію, право переходить із записом у carte funciară.

1. Що змінюється, коли посвідка на проживання в Євросоюзі вже є?

Банківські обмеження за російським паспортом перестають діяти. Стаття 5b Регламенту Ради ЄС 833/2014 від 31 липня 2014 року в чинній редакції містить виняток для власників тимчасової або постійної посвідки на проживання в країні Союзу: ні ліміт вкладів, ні заборона платіжних послуг до них не застосовуються.

Рахунок відкривається як резидентові, а не як іноземцеві без статусу: без порогу залишку й без обмежень щодо платіжних інструментів. Перевірка джерела коштів лишається, але проходить у звичайному порядку, а не в розширеному. Висновок із норми фіксуємо одразу: виняток діє, доки діє документ про статус.

Юрисдикція активу, у якій Alliance Consulting веде угоду, — Румунія. Тут нерезидент із посвідкою на проживання іншої країни Союзу купує квартиру на тих самих умовах, що й іноземець із будь-яким статусом: власність оформлюється на фізичну особу, обмежень за громадянством немає.

2. Чому друга купівля відбувається в іншій країні, а не за місцем посвідки на проживання?

Через ціну входу й розстрочку без банку. За підтвердженими умовами на 1 вересня 2026 року двокімнатна квартира з видом на море в Констанці коштує близько 100 000 €, тоді як порівнянна квартира в Євросоюзі — від 300 000 €. Перший внесок — 30 %, близько 30 000 € разом із нотаріальними зборами й податком.

Залишок близько 70 000 € виплачується за 36 місяців без відсотків — близько 1 900 € на місяць. Розстрочку надає власник квартири, а не забудовник, і це розмова про рівень ціни, а не про знижку: будинок введено в експлуатацію, ідеться не про будівництво.

Банківський маршрут у цій конструкції не розглядається взагалі: іпотеку нерезидентові румунські банки не видають, а банк за місцем посвідки на проживання не кредитує під заставу квартири в іншій країні. Розрахунок відбувається власними коштами й розстрочкою від власника.

3. Чи можна купити квартиру в іншій країні Союзу, не приїжджаючи?

Так, трьома способами: особисто, за довіреністю або через керуючу компанію за вашою довіреністю. Усі три ведуть до одного результату — нотаріальний акт і запис у carte funciară в день угоди. Carte funciară — це земельна книга Румунії, державний реєстр прав на нерухомість, який веде агентство ANCPI.

• Особисто. Хто підписує акт: ви в нотаріуса в Румунії. Що потрібно від вас: приїзд на один день угоди. Коли підходить: якщо хочете побачити обʼєкт і нотаріуса самі.

• За довіреністю. Хто підписує акт: ваш представник за нотаріальною довіреністю. Що потрібно від вас: довіреність у нотаріуса за місцем проживання, легалізація на вимогу. Коли підходить: якщо є довірена особа в Румунії.

• Через керуючу компанію. Хто підписує акт: керуюча компанія за вашою довіреністю. Що потрібно від вас: договір і довіреність; усе інше — дистанційно. Коли підходить: якщо обʼєкт здаватиметься в оренду, а керувати ним ви будете з іншої країни.

Керуюча компанія — це компанія, яка за договором і довіреністю клієнта веде угоду, підготовку обʼєкта, пошук орендаря й поточне управління. Три способи завжди подаються разом: угода в будь-якому з них оформлюється на клієнта, а не на посередника.

4. Як проходить оплата між двома країнами Євросоюзу?

Переказом у євро з рахунку в країні посвідки на проживання на ваш рахунок у Румунії, а з нього — продавцеві через нотаріуса. Транскордонний платіж у євро всередині Союзу коштує стільки ж, скільки внутрішній, — Регламент 924/2009 про транскордонні платежі в редакції Регламенту 2019/518, застосовується з 15 грудня 2019 року.

Рахунок у Румунії відкривається від тижня в BRD або BCR — за підтвердженими умовами на 1 вересня 2026 року; на нього надходять перший внесок і подальші платежі розстрочки. Банк-одержувач перевіряє джерело коштів у звичайному порядку: договір купівлі-продажу пояснює призначення, виписки з країни проживання — походження.

Право власності переходить із записом у carte funciară — статті 885 і 1676 Цивільного кодексу Румунії, закон 287/2009, чинний з 1 жовтня 2011 року. Законна іпотека продавця — це обтяження квартири на користь продавця до повної оплати ціни, статті 1723 і 2386 того самого кодексу; її реєструють у день угоди й знімають з останнім платежем.

5. Як володіти квартирою з іншої країни Союзу?

Через керуючу компанію за договором, із доходом на ваш рахунок. Повний цикл від діагностики до запису в carte funciară триває до чотирьох місяців — за підтвердженими умовами на 1 вересня 2026 року; далі обʼєкт живе без вашої присутності.

• підготовка обʼєкта, пошук орендаря, договір оренди, поточні платежі — за договором управління зі строками, сумою й порядком;

• дохід від оренди — на ваш рахунок у Румунії або в країні посвідки на проживання, переказом у євро всередині Союзу;

• податок з оренди сплачується за місцем обʼєкта — порядок і документи розглянуто на окремій сторінці кластера, ставки тут не наводяться;

• комунальні платежі й податок на обʼєкт проходять через керуючу компанію, звіт — за договором.

Ставки оренди й дохідність у цьому матеріалі не називаються: їх розраховують під конкретний обʼєкт на діагностиці.

6. Шукав іпотеку за місцем посвідки на проживання замість розстрочки від власника — що робити?

Припинити пошук кредиту й повернутися до розстрочки від власника. Іпотеку нерезидентові в Румунії банки не видають, а банк у країні вашої посвідки на проживання не приймає в заставу квартиру за кордоном — за практикою супроводу Alliance Consulting це двоє зачинених дверей, і другі не відчиняються ні довідкою про дохід, ні доброю кредитною історією.

Маршрут один: розстрочка від власника із законною іпотекою продавця за статтями 1723 і 2386 Цивільного кодексу Румунії. Продавець захищений обтяженням до останнього платежу, ви — записом права в carte funciară з першого дня. Відсотки не нараховуються, строк і графік зазначено в нотаріальному акті.

Що робити зараз: якщо обʼєкт уже обрано і завдаток внесено в очікуванні кредиту, діагностика потрібна до строку наступного платежу: розстрочка від власника оформлюється за тижні, і завдаток під час переходу на неї не втрачається, якщо продавець готовий до такого розрахунку.

7. Як Alliance Consulting веде купівлю, коли статус оформлено в іншій країні Союзу?

Як процедуру з названим законом і названим органом: Цивільний кодекс Румунії, статті 885, 1676, 1723 і 2386; запис права — ANCPI, Національне агентство кадастру та нерухомості. Компанія працює за договором, у якому прописано строки, суму й порядок роботи; договір укладається лише з фізичною особою. Офіси в Констанці та Мамаї, ліцензії у відкритому доступі на сайті.

Комплаєнс-діагностика з письмовим висновком — це безкоштовна перевірка вашої ситуації до будь-яких рішень: який рахунок підходить під угоду, які документи з країни проживання потрібні для підтвердження джерела коштів, який спосіб угоди обрати. Перший розділ висновку — досяжність статусу; за чинної посвідки на проживання він закривається одним рядком. Результат — побудований маршрут із послідовністю, строками й бюджетом або обґрунтована відмова з поясненням причини.

Порядок роботи жорсткий: спершу статус, потім гроші, потім актив. Персональні санкції — абсолютна межа. І пряма відповідь: чи підходить вам ця конструкція. Діагностика безкоштовна, ні до чого не зобовʼязує і може завершитися обґрунтованою відмовою з поясненням причини.

Питання та відповіді

Чи можна купити квартиру в Румунії, якщо посвідка на проживання в мене в іншій країні Євросоюзу?

Купити квартиру в Румунії з посвідкою на проживання в іншій країні Євросоюзу можна на загальних підставах: обмеження статті 5b Регламенту 833/2014 на власників посвідки на проживання не поширюються, а право власності на квартиру для іноземця не має обмежень за громадянством. Угоду оформлюють на вас особисто, за довіреністю або через керуючу компанію.

Чи потрібно відкривати рахунок у Румунії, якщо рахунок у країні посвідки на проживання вже є?

Рахунок у Румунії відкрити потрібно: на нього надходять перший внесок і платежі розстрочки, з нього кошти йдуть продавцеві через нотаріуса. Відкривається він від тижня в BRD або BCR — за підтвердженими умовами на 1 вересня 2026 року. Перекази між двома вашими рахунками всередині Союзу йдуть у євро й коштують як внутрішні за Регламентом 924/2009.

Де сплачується податок з оренди, якщо я живу в іншій країні Союзу?

Податок з оренди квартири в Румунії сплачується за місцем обʼєкта, тобто в Румунії, незалежно від того, в якій країні Союзу ви живете. Порядок, документи й питання податкового резидентства розглянуто на окремій сторінці кластера; ставки в цьому матеріалі не наводяться, їх розраховують під вашу ситуацію на діагностиці.

Джерела

• Цивільний кодекс Румунії — закон 287/2009, у повторно опублікованій редакції, портал законодавства legislatie.just.ro — Monitorul Oficial № 505 від 15 липня 2011 року, чинний з 1 жовтня 2011 року

• ANCPI — Національне агентство кадастру та нерухомості Румунії, веде carte funciară — офіційний сайт органу

• Регламент Ради ЄС 833/2014 про обмежувальні заходи — чинна редакція на EUR-Lex — від 31 липня 2014 року, з подальшими змінами; виняток для власників посвідки на проживання — стаття 5b

• Регламент ЄС 924/2009 про транскордонні платежі в Союзі — на EUR-Lex — від 16 вересня 2009 року, в редакції Регламенту 2019/518, застосовується з 15 грудня 2019 року

Автор: Кононов Сергій Валентинович, керівник Alliance Consulting. Дата публікації: 27.09.2026. Дата оновлення: 27.09.2026.

Перевірено станом на 23.09.2026. Правові положення, суми і строки актуальні на цю дату; у разі змін сторінку оновлюють.