Опора в Євросоюзі, на яку не потрібно чекати переїздом
Одна й та сама конструкція підходить трьом різним людям: тому, хто з капіталом ще живе в Україні; тому, хто винаймає житло в Польщі; і тому, хто вже в Румунії на тимчасовому захисті. Жодному з них не потрібно міняти країну життя — змінюється лише те, чи є у сімʼї власна опора всередині Євросоюзу.
Ринок відповідає цінником: вхід у нерухомість Євросоюзу в багатьох країнах починається орієнтовно від 200 000–300 000 €. Опора збирається інакше: ті самі елементи — компанія, актив, офіційний дохід і підстава для статусу — при вході приблизно 30 000 €.
Опора існує раніше, ніж знадобиться. Актив працює, дохід декларується, підстава для статусу готова — а сімʼя залишається вдома. Чекати теж можна, тільки через рік легко опинитися в тій самій точці, з меншим запасом часу.
З чого складається опора: компанія, актив, дохід, підстава
У центрі конструкції — компанія (SRL) в Румунії з реальним власником. Справжнім, не номінальним: підписи і рішення — його власні. На компанію оформлюється квартира. Компанія веде діяльність: здає власну квартиру і працює за напрямом із супроводжуваного переліку — агентство нерухомості, консультації, маркетинг, IT. Зʼявляється офіційний дохід. Трудовий контракт у власній компанії стає підставою для посвідки на проживання.
Важливе обмеження — прямо. Квартира сама по собі не дає права на проживання, компанія сама по собі не дає статусу. Працює тільки звʼязка: компанія з реальною діяльністю, актив на компанії, офіційний дохід і трудовий контракт.
Кожен елемент існує в документах: реєстр, договір, контракт, платежі. Бухгалтерію веде Alliance, обʼєкт — керуюча компанія; за власником залишаються рішення за зрозумілим календарем — кілька годин на місяць. Конструкція, яку можна показати, не боїться запитань.
Вхід від 30 000 €: що входить і як влаштовано графік
Готовий обʼєкт, введений в експлуатацію, а не котлован. Вхід у власність — від 82 500 € за студію до приблизно 100 000 € за двокімнатну квартиру з ремонтом і меблями. Перший внесок — 30%: приблизно 25 000–30 000 €. Залишок — розстрочка від власника до 36 місяців без відсотків; точна сума рахується за конкретним обʼєктом і фіксується в договорі. Власником компанія стає одразу, а не після останнього платежу. Графік розстрочки — додаток до договору: суми, дати, порядок передачі.
Сервісна частина відома заздалегідь. Відкриття компанії — 1 300 €, близько місяця. Супровід статусу — 1 300 €, близько трьох місяців. Бухгалтерське обслуговування — 600 € на рік. Повний цикл — близько 4 місяців, переважно дистанційно.
Будується все це в Румунії — повноцінний Євросоюз і Шенген, день дороги від дому, а не переліт через пів світу.
TVA при купівлі квартири на компанію: ціна помилки — пʼята частина вартості
Стандартна ставка податку на додану вартість — 21%. За правильно оформленої угоди цих витрат не виникає: питання перевіряється і вирішується до підписання, за конкретним обʼєктом, і фіксується у структурі купівлі з письмового висновку.
Масштаб рахується просто: на квартирі близько 100 000 € це сума, порівнянна із самим першим внеском. Неправильно оформлена купівля несе податок — пʼяту частину ціни. Правильно побудована — не несе. Це не прийом і не знижка — наслідок коректного оформлення; відповідь за вашим обʼєктом ви бачите на папері до завдатку.
Чисто — дешевше, ніж криво.
Одна конструкція — три точки входу
Тіло конструкції вище спільне для всіх. Відрізняється лише стартова позиція — ось три часті ситуації, з якими приходять.
Якщо ви ще живете в Україні
Розстановка знайома багатьом сімʼям з капіталом. Справа, дім і школа — в Україні; переїзд не планується і не потрібен. Гроші роками працюють у звичній моделі «квартира плюс орендар» — але на головне питання, про збереження капіталу і майбутнє сімʼї, ця модель більше не відповідає. Європейської опори в сімʼї немає.
Збирає конструкцію одна людина в сімʼї. У робочій практиці найчастіше це дружина: одна поїздка — компанія, квартира і підстава для посвідки на проживання. Чоловік залишається в Україні — зі справою і зобовʼязаннями.
Підстава дружини — трудовий контракт у власній компанії: з нього оформлюється посвідка на проживання. Діти йдуть за воззʼєднанням з матірʼю: школа, лікар, легальне перебування. Чоловік приєднується другим — за воззʼєднанням сімʼї: до посвідки на проживання дружини або пізніше, до її громадянства. Коли зможе або коли вирішить — його черга вбудована в конструкцію заздалегідь.
Через 3 роки — за наявності законних підстав — дружина отримує громадянство Євросоюзу. Паспорт дружини відчиняє двері всім іншим.
Якщо ви живете в Польщі
Вам не потрібно відмовлятися від роботи, міняти школу дітей чи починати життя в новій країні. Польща може залишатися основним місцем вашого життя. Румунія в цій моделі використовується як додатковий майданчик усередині Європейського союзу — для компанії, нерухомості та офіційної економічної інфраструктури.
Проблема часто не у відсутності роботи чи доходу, а у високому фінансовому порозі купівлі нерухомості. Ми не доводимо, що одна країна краща за іншу, — показуємо різницю фінансового порогу на реальних порівнянних обʼєктах.
- Варшава
- Прага-Полудне (звичайний житловий)
- Констанца
- Мамая (узбережжя)
- Варшава
- ≈ 56 м²
- Констанца
- ≈ 52 м²
- Варшава
- Вторинний ринок, житловий стан
- Констанца
- Зданий, з оздобленням і меблями
- Варшава
- Купується для себе
- Констанца
- Готовий до здачі в оренду
- Варшава
- ≈ 1,03 млн злотих (≈ 240 000 €)
- Констанца
- ✓ ≈ 92 000 €
| Параметр | Варшава | Констанца |
|---|---|---|
| Район | Прага-Полудне (звичайний житловий) | Мамая (узбережжя) |
| Площа | ≈ 56 м² | ≈ 52 м² |
| Стан | Вторинний ринок, житловий стан | Зданий, з оздобленням і меблями |
| Статус обʼєкта | Купується для себе | Готовий до здачі в оренду |
| Орієнтовна ціна | ≈ 1,03 млн злотих (≈ 240 000 €) | ≈ 92 000 € |
Орієнтири за поточними пропозиціями Otodom (Варшава) та Imobiliare.ro (Констанца). Дані перевірено 28.07.2026; цифри та обʼєкти підтверджуються на дату звернення, перерахунок у євро — за курсом на дату публікації.
Обʼєкти, які ми підбираємо, вже здані в оренду. Готові орендарі платять з першого дня, а керуюча компанія веде оренду за вас — не потрібно шукати мешканців, їздити і розбиратися з побутом з іншої країни. Узбережжя дає стабільний попит майже цілий рік, тому актив не лежить мертвим вантажем, а приносить дохід у євро, поки ви займаєтеся своїми справами в Польщі.
Якщо ви вже в Румунії на тимчасовому захисті
Рада ЄС остаточно ухвалила продовження тимчасового захисту: процедуру завершено 30 липня 2026 року, горизонт визначено до березня 2028-го. Паніки тут немає — є час.
Важливо інше. Продовження європейського режиму не продовжує автоматично національний документ, допомоги, житло, муніципальні компенсації, медичні пільги і строк допустимої відсутності в країні. І постійного статусу воно не створює: ні посвідки на проживання, ні громадянства.
Додатковий час — це ресурс. За нього можна зібрати те, що від продовжень не залежить: компанію, актив, офіційний дохід і підставу для статусу.
Конструкція підходить, якщо ви вже живете в Румунії і хочете перетворити тимчасове становище на стійку систему: постійна підстава, офіційний дохід і власний актив — без зміни міста, школи і роботи.
Як статус одного стає статусом усієї сімʼї
Підстава — трудовий контракт у власній компанії: з нього оформлюється посвідка на проживання. Діти йдуть за воззʼєднанням: школа, лікар, легальне перебування. Другий з подружжя приєднується за воззʼєднанням сімʼї — до посвідки на проживання або пізніше до громадянства. Черга кожного вбудована в конструкцію заздалегідь.
Через 3 роки — за наявності законних підстав — відкривається шлях до громадянства Євросоюзу. Підстави перевіряються за документами і закладаються в конструкцію з першого дня, ще в письмовому висновку. Громадянство — окремий довгий шлях, без гарантій, за вашими підставами.
Статус — на вибір. Можна тримати компанію, актив і офіційний дохід, а посвідку на проживання поки не оформлювати: підстава не згорає. Контракт оформлюється тоді, коли статус стане потрібен сімʼї.
Особисто, за довіреністю або через керуючу компанію
Угода проводиться трьома способами. Перший — приїзд особисто: одна поїздка закриває реєстрацію компанії, огляд квартири і підписання, далі все дистанційно. Другий — за довіреністю: спочатку перевіряється допустимість за законом, за конкретним нотаріусом і банком, і лише потім оформлюється довіреність. Третій — через керуючу компанію.
Обирати спосіб заздалегідь не потрібно. Який шлях ваш — визначається на діагностиці й фіксується в письмовому висновку: за вашими документами, вашим банком і вашою ситуацією.
Спочатку письмовий висновок — потім платежі
Порядок руху грошей принциповий і не змінюється: спочатку письмовий висновок, потім компанія, потім перший внесок — і лише потім розстрочка за графіком. Походження коштів, банк і структура закриваються на папері до першого внеску. Сімʼя не платить за помилки заднім числом.
Про банк — прямо. За підготовленою справою з чистим походженням розгляд займає, як правило, від тижня. Гарантувати проходження банківського комплаєнсу не може жодна компанія в Європі — обіцяти це було б неправдою. Ми готуємо справу інакше: максимум документа, реальний власник — так, щоб на кожне запитання банку відповідав документ.
Компанію відкрито або квартиру вже куплено — це не глухий кут
Часта ситуація: компанію в ЄС відкрито раніше, а діяльності немає. Порожня компанія підстави не утримує: трудовий контракт виглядає формальним, продовження статусу під питанням, у банку запитання до оборотів. Рішення — добудова, а не старт з нуля: оренда власного обʼєкта, діяльність із супроводжуваного переліку, бухгалтерія під живий оборот.
Так само і з нерухомістю: якщо квартиру вже куплено, найчастіше конструкцію можна добудувати навколо того, що вже є. План добудови ви отримуєте письмово — з кроками і строками. Це не вирок, а предмет однієї діагностики.
Хто веде маршрут і що фіксує договір
Сергій Валентинович
керівник консалтингової компанії Alliance
Alliance — консалтинг: стратегія, компанія, банківський маршрут, бухгалтерія, супровід статусу. Armonia — агентство нерухомості: підбір і ведення обʼєктів. Один маршрут, одна відповідальність, жодної передачі клієнта з рук у руки.
Робота — за офіційним договором: строки, суми, порядок. За конструкцією — 800+ сімей і понад 4 роки практики. Ліцензії компанії — у відкритому доступі на сайті, розділ «Ліцензії та документи».
Ліцензії та документи →