Як купити квартиру в Євросоюзі з України, не виїжджаючи: повна послідовність дій
Квартиру в Євросоюзі можна купити, перебуваючи в Україні: угода відбувається за довіреністю або через керуючу компанію, обʼєкт оформлюється на вашу компанію, оренда й управління ведуться дистанційно.
Обмеження одне, і воно не про квартиру, а про гроші: банк у Євросоюзі приймає лише кошти з підтвердженим документами походженням. Тому маршрут починається з перевірки грошей, а не з вибору обʼєкта.
Румунія в цій послідовності — відповідь, а не умова: готові будинки, розстрочка від власника квартири, керуюча компанія за договором. Нижче — повна послідовність дій від діагностики до картки.
Коротко. Порядок один і не змінюється: спершу гроші й документ, потім компанія і банк, потім обʼєкт — і лише потім статус. Угода відбувається за довіреністю, особиста присутність потрібна один раз і лише під час подання на картку. Вхід — 30 % ціни: близько 30 000 € за обʼєкта близько 100 000 €, залишок на 36 місяців без відсотків. Розстрочку надає власник квартири, а не банк. Безкоштовна комплаєнс-діагностика з письмовим висновком проводиться до завдатку — відповідь банку відома заздалегідь.
Чи можна купити квартиру в Євросоюзі, перебуваючи в Україні
Так. Угода відбувається за довіреністю або через керуючу компанію; особисто — лише за бажанням. Особиста присутність потрібна 1 раз — під час подання на посвідку на проживання, у супроводі фахівця компанії.
«Дистанційно» стосується угоди, а не маршруту загалом. Довіреність оформлюється під конкретну угоду, із закритим переліком повноважень і присяжним перекладом румунською.
Керуюча компанія діє за довіреністю клієнта і після угоди веде обʼєкт. Для покупця, який не виїжджає, це не два різні шляхи, а один.
Повна послідовність — 7 кроків: Комплаєнс-діагностика — Реєстрація компанії — Рахунок у банку — Маршрут оплати — Угода і запис у carte funciară — Керуюча компанія і дохід — Подання на картку.
З чого починається купівля: перевірка грошей і документів до завдатку
Із безкоштовної комплаєнс-діагностики з письмовим висновком: рекомендований банк, перелік документів під джерело коштів, оцінка походження, строки і структура купівлі. Завдаток — лише після висновку.
Відповідь банку відома до завдатку, а не після. Для первинного розбору достатньо короткого опису: де ви перебуваєте, хто купує — ви чи ваша компанія, склад сімʼї, мета купівлі, бюджет і чи є чинний бізнес.
Висновок може бути негативним — з поясненням, чому саме маршрут не проходить. Це теж результат, і він дешевший за будь-який завдаток. Як влаштована перевірка грошей, описано на сторінці банківського комплаєнсу.
Паралельно з підбором обʼєкта реєструється компанія: до її реєстрації оформити на неї обʼєкт неможливо. Тому діагностика, реєстрація і підбір відбуваються одночасно, а не одне за одним.
Що перевіряють у самому обʼєкті до завдатку — в окремому розборі.
Як оплатити купівлю з України і що дозволено
Переказ приватного капіталу з України на інвестиції за кордон закритий забороною з переліком винятків. Маршрут оплати визначається на діагностиці за конкретною ситуацією.
Номери постанов, ліміти й очікувані помʼякшення тут не наводяться: вони змінюються, а у висновку фіксується маршрут на дату.
Які документи підтверджують джерело коштів для банку — у розборі про походження коштів.
Що перевіряє банк і скільки це триває
Походження коштів за документами: договори, виписки, декларації. Банк, нотаріус і профільна юридична компанія — організації, що звітують перед ONPCSB, фінансовою розвідкою Румунії.
Рахунок у BRD або BCR — від тижня. Рішення ухвалює банк; компанія готує пакет під його вимоги, а проходження перевірки не обіцяє ніхто.
Банк дивиться не на порядність покупця, а на ланцюжок: звідки зʼявилися кошти, чим це зафіксовано, чи збігається сума з документом і чи немає розриву між джерелом і рахунком.
Якщо переказ за угодою зупинено, це не відмова, а процедура: банк запитує документи щодо походження, відповідь надається в його строк і в його форматі.
Після перевірки переказ розблоковується або повертається. Другий результат і є причиною проходити діагностику до завдатку.
Як відбувається угода за довіреністю і що оформлюється в день оплати
Нотаріальний акт підписується в день угоди, того ж дня нотаріус подає запис до carte funciară. Право власності переходить із записом — статті 885 і 1676 Цивільного кодексу.
У разі розстрочки до повної оплати реєструється законна іпотека продавця — статті 1723 і 2386. Вона знімається з останнім платежем, за заявою продавця в нотаріуса.
Власник — з дати запису, а не з останнього платежу. Будинок введено в експлуатацію: не котлован і не стадія готовності — в обʼєкта є кадастрова документація і витяг.
У день угоди оформлюються 3 речі: нотаріальний акт за довіреністю, розрахунок за маршрутом із висновку і подання запису до земельного реєстру. Довіреність із присяжним перекладом готується заздалегідь.
Як влаштований день угоди по кроках і що саме оформлюється на покупця в день оплати — у двох окремих розборах.
Скільки коштує вхід і як влаштована розстрочка
Обʼєкт близько 100 000 € оформлюється на компанію. Внесок 30 % — близько 30 000 €, він включає нотаріальні збори і податок; понад цю суму в день підписання не сплачується нічого.
Залишок близько 70 000 € — на 36 місяців без відсотків, близько 1 900 € на місяць. Розстрочку надає власник квартири, а не банк: кредитної заявки і довідки про доходи європейського зразка немає.
Обʼєкт — близько 100 000 €, оформлюється на вашу компанію; будинок введено в експлуатацію.
Внесок — 30 %, близько 30 000 €, з нотаріальними зборами і податком.
Залишок — близько 70 000 € на 36 місяців без відсотків, близько 1 900 € на місяць.
Реєстрація компанії — 1 300 €, близько місяця.
Супровід посвідки на проживання — 1 300 €, близько трьох місяців, якщо цей крок обрано.
Повний цикл — до чотирьох місяців; рахунок у банку BRD або BCR — від тижня.
Стандартна ставка TVA — 21 %; застосування до конкретного обʼєкта і компанії перевіряється до угоди.
Для масштабу: порівнянна двокімнатна квартира з видом на море в Євросоюзі починається від 300 000 €. Це ціновий діапазон ринку, а не порівняння країн.
Керуюча компанія веде обʼєкт за договором зі строками і сумою: підготовка, заселення, поточне управління, звіт власнику. Бухгалтерський облік ведуть профільні аудиторські компанії. У скільки обходиться утримання квартири після купівлі — в окремому розборі.
Усі послуги надаються за договором, де прописано строки, суму і порядок роботи. Ліцензії компанії — у відкритому доступі на сайті. Який податковий режим підходить компанії — у розборі про мікропідприємство.
Що робити, якщо гроші вже лежать за кордоном або купівлю зроблено без перевірки
Гроші на рахунку за кордоном без руху — починаємо з діагностики і документування походження, а не з обʼєкта.
Квартиру куплено на фізичну особу без структури — власність є, офіційного доходу і підстави для статусу немає. Це переводиться в конструкцію через компанію.
Рішення ухвалено невдало — це виправляється, і що раніше, то дешевше. В усіх трьох випадках розбір один і той самий: що підтверджено документами, де розрив у ланцюжку і що перебудовується зараз.
Перебудовується зазвичай одне й те саме: компанія, договір оренди, легалізація доходу, документи щодо походження коштів на купівлю. Іноді конструкція добудовується повністю, іноді частково.
Про це кажуть прямо, до того як внесено нові гроші. Почніть із безкоштовної комплаєнс-діагностики: вона проводиться до завдатку і ні до чого вас не зобовʼязує.
У письмовому висновку — рекомендований банк, перелік документів під джерело коштів, оцінка походження, строки і структура купівлі. І пряма відповідь: чи підходить вам ця конструкція.
Діагностика може завершитися обґрунтованою відмовою — це теж результат роботи.
Питання та відповіді
Чи потрібно виїжджати з України, щоб купити квартиру в Євросоюзі?
Для угоди — ні: вона відбувається за довіреністю або через керуючу компанію. Особиста присутність потрібна один раз, під час подання на посвідку на проживання, і лише якщо ви обираєте цей крок. Довіреність оформлюється під конкретну угоду, із закритим переліком повноважень і присяжним перекладом румунською.
Чи дає купівля квартири посвідку на проживання?
Сама по собі — ні. Підстава будується ланцюжком: нерухомість на компанію, оренда, офіційний дохід, трудовий контракт, картка. Рішення ухвалює орган; компанія готує документи і супроводжує подання. Квартиру можна купити й без цього кроку: власність і дохід від оренди існують незалежно від статусу перебування.
Що буде, якщо банк не погодить походження коштів?
Ви дізнаєтеся про це з письмового висновку до завдатку — з поясненням, чому маршрут не проходить, і без внесених грошей. Проходження банківської перевірки не обіцяє ніхто: рішення ухвалює банк. Завдання діагностики — отримати його відповідь до угоди, а не після, коли гроші вже внесено.
Джерела
Codul civil (Legea nr. 287/2009), ст. 885, 1676, 1723, 2386 — Portal Legislativ, Міністерство юстиції Румунії
Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 — Portal Legislativ, Міністерство юстиції Румунії
Legea nr. 129/2019 privind prevenirea şi combaterea spălării banilor — Portal Legislativ, Міністерство юстиції Румунії
Cadrul general — організації, що звітують, і порядок повідомлень — ONPCSB, фінансова розвідка Румунії
Автор: Кононов Сергій Валентинович, керівник Alliance Consulting. Дата публікації: 12.08.2026. Дата оновлення: 02.10.2026.
Перевірено станом на 01.10.2026. Правові положення, суми і строки актуальні на цю дату; у разі змін сторінку оновлюють.
Кононов Сергій Валентинович — керівник консалтингової компанії Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Понад 30 років управлінської практики; компанія веде ліцензовану практику в Румунії чотири роки і супроводжує клієнтів від першої консультації до отримання документів. Ліцензії та документи компанії — у відкритому доступі на сайті.