Сколько стоит содержать квартиру в Румынии?
Сколько стоит содержать квартиру в Румынии, купленную на компанию
Первый взнос за квартиру считают все. Тридцать тысяч евро при цене объекта около 100 000 € — цифра, которую называют в первом же разговоре. Вторую цифру почти никто не считает до сделки: во что обходится держать эту квартиру и компанию каждый следующий год.
Разберём по трём уровням: компания, объект, статус. Все суммы — действующие на 1 августа 2026 года. Проценты доходности и размер арендного потока по конкретному объекту мы не приводим: они зависят от условий сделки.
ЧТО ВХОДИТ В ГОДОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ КОМПАНИИ
Румынская компания, получающая доход от сдачи собственного объекта, работает в режиме микропредприятия со ставкой 1 %.
Бухгалтерское сопровождение — 600 € в год по контракту. В эту сумму входит регулярная отчётность в срок, декларации, расчёт налога, оформление документов по договору аренды и поддержание компании в состоянии, готовом к проверке.
Разовой эта услуга быть не может. Обязанность отчитываться возникает с момента регистрации компании, а не с момента первой сделки. Пропущенный период не исчезает — он накапливается.
Разница между режимами не в проценте, а в базе. Ставка 1 % считается от дохода компании, общий режим налога на прибыль — от прибыли. Для компании, доход которой складывается из арендных поступлений, это две принципиально разные суммы.
ПОЧЕМУ ТРУДОВОЙ КОНТРАКТ ДЕРЖИТ И НАЛОГОВЫЙ РЕЖИМ, И СТАТУС
Режим микропредприятия предъявляет требование: в компании должен быть оформленный работник. Вид на жительство при этом оформляется на основании трудового контракта в собственной компании клиента.
Это один и тот же документ. Он выполняет условие налогового режима и одновременно даёт основание для статуса.
Отсюда следует практический вывод: трудовой контракт не является последним пунктом списка и не оформляется «когда дойдут руки». Это несущий элемент конструкции. Если работник не оформлен, компания теряет льготный режим, а у владельца не формируется основание для продления статуса. Разрыв обнаруживается через год, когда документ пора продлевать, а не в момент самой ошибки.
КАКИЕ РАСХОДЫ ДАЁТ САМ ОБЪЕКТ
Коммунальные платежи и содержание по договору аренды платит арендатор. Это условие конкретного договора, и оно проверяемо. Следствие простое: если квартира стоит пустая, эти платежи ложатся на собственника.
Местный налог на здание для юридического лица — до 100 € в год, сумма зависит от объекта.
Обязательное страхование — около 50 RON в год. Здесь важна честная оговорка: это установленный законом минимум, а не полная страховая защита квартиры. Обязательный полис покрывает ограниченный перечень случаев. Добровольное страхование — отдельная позиция со своей стоимостью.
Ремонт, меблировка, поиск арендаторов, заселение и текущие вопросы по объекту ведёт управляющая компания. Плата за управление считается по договору, исходя из объёма работ по конкретному объекту. Единой цифры для всех объектов не существует; договор фиксирует, что именно входит в работу.
СКОЛЬКО ПОЛУЧАЕТСЯ В ГОД И ЧТО МЕНЯЕТСЯ ПОСЛЕ ЗАКРЫТИЯ РАССРОЧКИ
Фиксированная часть годового содержания складывается из трёх позиций:
— бухгалтерское сопровождение — 600 €;
— местный налог на здание — до 100 €;
— обязательное страхование — около 50 RON.
Порядок величины — около 700 € в год. Это сумма, известная заранее и планируемая один раз в год, а не по каждому счёту.
Отдельно, вне этой суммы, считаются плата за управление по договору и платёж по рассрочке, пока она не закрыта.
Сопровождение вида на жительство — 1 300 €. Ориентировочный срок полного цикла — около четырёх месяцев. Единого срока для всех не существует: он зависит от ситуации и документов.
Остаток стоимости объекта — порядка 70 000 € — выплачивается рассрочкой на три года. Рассрочка беспроцентная, предоставляется продавцом объекта, условия прописаны в договоре. График платежей выбирает покупатель: поквартально, раз в полгода или раз в год.
Без процентов это порядка 23 300 € в год. Арендный платёж при базовой ставке 1 000 € в месяц даёт 12 000 € в год.
Арендный платёж закрывает около половины годового платежа по рассрочке; остальное вносит владелец.
Поскольку процентов нет, пропорция не зависит от выбранного графика — покупатель выбирает удобство, а не цену. С учётом налога 1 % и годового содержания покрытие составляет порядка 48 %, поэтому формулировка «около половины» корректна и при валовой, и при чистой аренде. Это расчёт при базовой ставке и заполненном объекте: при простое платит владелец.
Собственником клиент становится сразу, а не после последнего платежа, — период выплат не является периодом ожидания права.
После закрытия рассрочки уходит платёж по ней. Фиксированное содержание остаётся прежним: бухгалтерия, налог на здание, страхование.
Причина в том, что это разные категории расходов. Рассрочка — способ оплаты объекта, и она конечна по сроку. Содержание — стоимость поддержания конструкции, и оно постоянно, пока объект принадлежит компании. Объект принадлежит компании без остатка, а годовая стоимость владения при этом не выросла.
ЧЕТЫРЕ ОШИБКИ, КОТОРЫЕ ДОРОГО ОБХОДЯТСЯ
Первая. Компания открыта, бухгалтерия не ведётся. Компания при этом числится действующей: у неё есть номер и счёт, снаружи всё выглядит сделанным. Внутри копится непереданная отчётность.
Вторая. Работник не оформлен. Льготный налоговый режим держится на условии, которое перестало выполняться, а основание для статуса не формируется вовсе.
Третья. Объект приобретён без юридической проверки, и вопрос TVA не решён до сделки. Покупка через компанию с регистрацией по TVA: при соответствии сделки требованиям действующего законодательства покупатель может не нести расходы по TVA 21 %. Вопрос решается до сделки, а не после.
Четвёртая. Доход получен, но не задекларирован. Когда банк задаёт вопрос о происхождении средств, отвечает не владелец словами, а компания документами.
Если что-то из этого уже произошло, это решаемо. Последовательность одна: поднять период, посчитать, что нужно доначислить и подать, оформить трудовой контракт, привести режим налогообложения в соответствие. Ни срок, ни сумму восстановления нельзя назвать до разбора конкретных документов.
КОМУ ЭТА КОНСТРУКЦИЯ ПОДХОДИТ И КОМУ НЕТ
Подходит тем, кто готов вести реальную операционную модель: компания с бухгалтерией, официальный доход, оформленный трудовой контракт.
Не подходит трём категориям. Тем, кто рассматривает компанию как формальность ради документа — без бухгалтерии и контракта конструкция не работает. Тем, у кого сейчас нет входного бюджета: честнее подождать, чем входить на пределе. И тем, кто рассчитывает на гарантированный доход — доход от аренды не гарантирован и зависит от условий конкретной сделки, а покрытие рассрочки рассчитывается при заполненном объекте.
Отдельно стоит развести два случая покупки на физическое лицо. Квартира, купленная на себя в расчёте на статус, — ошибка: объект права на проживание не даёт. Квартира, купленная на себя для собственного проживания, — это просто жильё, решающее другую задачу, и ошибкой она не является.
Место жительства при этом не меняется ни в одном из сценариев: город, школа детей, врач и работа остаются прежними. Офис Alliance и Armonia находится в Констанце — туда можно приехать, посмотреть объект и подписать договор лично.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Правовой фон определён: Совет ЕС окончательно принял продление временной защиты до 4 марта 2028 года, письменная процедура завершена 30 июля 2026 года. Акт вступит в силу на следующий день после публикации в Official Journal. При этом продление европейского режима не продлевает автоматически национальный документ, пособия, муниципальные компенсации, медицинские льготы и срок допустимого отсутствия в стране — эти сроки проверяются отдельно.
Горизонт есть. Спешить не нужно — откладывать стоит дорого.
Входной продукт один: стратегическая диагностика. Она бесплатная и ни к чему не обязывает. Разбор ситуации, минимум два маршрута, бюджет и последовательность шагов — по конкретной квартире, конкретной компании и конкретной семье.
Кодовое слово для обращения — ПЛАН.