Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету
Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету
Покупка квартиры в Румынии на собственную фирму — рабочая конструкция: часть сделок проходит вообще без TVA, а там, где налог возникает, он при выполненных условиях принимается к вычету. Ограничение здесь жёсткое: право на вычет создаётся до подписания акта, а не после, и решение по конкретной сделке принимает ANAF. Ниже — что меняется при покупке на фирму, в каких случаях налог не возникает по закону, какой порядок предшествует сделке и что делать тому, кто уже купил объект, не решив этот вопрос заранее.
Что меняется, если квартира оформлена на фирму, а не на человека?
Меняется не объект, а режим владения. Собственником становится румынское юридическое лицо, объект попадает в его учёт, а сделка получает налоговый режим компании.
Право собственности регистрируется в земельной книге на фирму, распоряжение объектом идёт решением участника, а продажа доли в компании и продажа самой квартиры — две разные операции с разными последствиями.
Появляется то, чего у частного владельца нет: бухгалтерия, отчётность, обязанность хранить документы по объекту и держать его в балансе. И появляется вопрос TVA, который у физического лица в большинстве сделок просто не возникает.
Отдельная деталь, которую видно сразу: пониженные ставки для жилья построены как социальная мера и адресованы физическим лицам. Фирма платит стандартную ставку независимо от площади и стоимости объекта.
Кому подходит покупка на румынскую фирму?
Конструкция подходит тем, у кого квартира работает как актив: сдаётся, входит в портфель из нескольких объектов, приобретается под перепродажу или покупается вместе с другой недвижимостью на ту же компанию.
Условия, при которых конструкция вообще имеет смысл, простые. У фирмы есть реальная деятельность, банковский счёт и поставленный учёт. Источник средств подтверждён документами — банк спросит об этом до сделки, а не после. Владелец готов к отчётности и к тому, что объект живёт по правилам компании, а не по личным планам.
Здесь же — факт на дату публикации, который считается отдельно.
Законом № 161/2026 пониженная ставка 9 % продлена до 30 сентября 2026 года включительно: одно жильё, покупатель — физическое лицо, полезная площадь не более 120 м², стоимость вместе с землёй не выше 600 000 леев без налога, объект пригоден для проживания.
На юридические лица это окно не распространяется. Нотариус указывает применённую ставку в акте, поэтому режим сделки виден в документах и позже не переигрывается.
Возникает ли TVA при покупке квартиры в Румынии и в каких случаях?
Не в каждой сделке. Налог возникает тогда, когда продавец действует как облагаемое лицо; если квартиру продаёт частный владелец, который таким лицом не является, операция остаётся вне TVA — налог не возникает по закону.
Три типичные ситуации выглядят так.
Вторичное жильё у частного владельца — операция вне TVA.
Новостройка от застройщика — операция с налогом, стандартная ставка на дату публикации 21 %.
Продавец-компания — режим зависит от того, как квалифицирован объект и какой режим заявлен продавцом по сделке; это выясняется до подписания, а не за нотариальным столом.
Есть и четвёртый случай, который часто пропускают: частный владелец, у которого сделки с недвижимостью носят регулярный характер, может сам оказаться облагаемым лицом. Поэтому статус продавца проверяется по документам, а не со слов.
Как фирма принимает TVA к вычету и что нужно сделать до сделки?
Вычет возможен при двух условиях одновременно: фирма зарегистрирована плательщиком TVA и объект используется в облагаемых операциях. Оба условия создаются до сделки — это и есть весь смысл подготовки.
Порядок из 5 шагов.
Первое. Определить назначение объекта.
Второе. Зарегистрировать фирму плательщиком TVA.
Третье. Проверить режим продавца.
Четвёртое. Провести сделку у нотариуса.
Пятое. Отразить сделку в декларации.
Назначение объекта решает всё остальное. Аренда жилья — операция без права вычета, если по ней не заявлено налогообложение по опции; конкретная механика по вашему объекту подтверждается профильной аудиторской фирмой до сделки, а не после неё. Смена назначения объекта после покупки влечёт корректировку ранее принятого вычета за установленный законом период — срок считается по объекту и проверяется на дату.
И граница, которую мы обозначаем прямо: решение по конкретной сделке принимает ANAF.
«Гарантировать вычет нельзя — можно выстроить сделку так, чтобы к ней не было вопросов. Сроки, сумма и порядок работы — в договоре.»
Что делать, если объект уже куплен, а TVA не был решён до сделки?
Сначала выясняется, был ли налог в сделке вообще. От этого зависит, потеряно что-то или нет, и разговор идёт по документам, а не по ощущениям.
Исходов три, и мы разбираем их честно, включая неприятный.
Объект куплен у частного владельца вне TVA — вычитать нечего, потери нет, вопрос закрывается учётом и назначением объекта.
Новостройка куплена с налогом, но фирма плательщиком не была зарегистрирована — регистрация после сделки право на вычет автоматически не восстанавливает, ситуация разбирается по акту и счёту.
Объект куплен с налогом и используется в необлагаемой операции — вычет по нему не полагается, а изменение назначения работает вперёд, с корректировкой.
Порядок действий одинаковый во всех трёх случаях: поднять акт и счёт, установить статус продавца и режим сделки, зафиксировать фактическое использование объекта, получить заключение аудиторов и только после этого принимать решение. Дороже всего стоит незаданный вопрос: режим сделки определяется один раз, в момент подписания.
Как Alliance выстраивает эту конструкцию?
Alliance ведёт сделку по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы; лицензии компании — в открытом доступе на сайте.
Состав работы: определение назначения объекта под задачу владельца, проверка статуса и режима продавца, регистрация фирмы плательщиком TVA до сделки, подготовка документов по источнику средств и прохождение банковского комплаенса, сопровождение подписания у нотариуса, постановка учёта по объекту.
Armonia показывает объекты — Alliance выстраивает конструкцию и сохраняет деньги.
Роли разведены и в договоре, и в работе.
Юридическую часть ведут профильные специалисты, бухгалтерскую и налоговую — аудиторские фирмы; руководитель отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию всех процессов.
Личное присутствие нужно только там, где его требует закон: сделка возможна по доверенности, оформленной заранее.
Что важно помнить перед сделкой
Режим сделки определяется до подписания. Налог либо не возникает по закону, либо возникает и при выполненных условиях принимается к вычету; третьего варианта нет, а импровизация после сделки стоит дороже подготовки до неё.
Можно ли купить квартиру на фирму, если компания открыта недавно?
Да, ограничения по возрасту компании нет.
Значение имеет другое: зарегистрирована ли фирма плательщиком TVA до сделки, открыт ли счёт, ведётся ли учёт и подтверждён ли источник средств.
Что выгоднее — покупка на фирму или на физическое лицо?
Ответ зависит от того, как используется объект и сколько объектов планируется. На дату публикации у физических лиц действует отдельное окно пониженной ставки до 30 сентября 2026 года при выполнении условий закона; на компанию оно не распространяется, зато у компании есть механика вычета, которой нет у частного владельца.
Гарантируете вычет?
Нет. Решение по конкретной сделке принимает ANAF.
Гарантировать вычет нельзя — можно выстроить сделку так, чтобы к ней не было вопросов.
Сроки, сумма и порядок работы — в договоре.
Запишитесь на бесплатную комплаенс-диагностику: разберём вашу ситуацию по документам и дадим письменное заключение — рекомендованный банк, перечень документов под источник средств, оценка происхождения средств, структура покупки и способ сделки. И прямой ответ: подходит ли вам эта конструкция.
Диагностика бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Напишите слово АКТИВ в Telegram-чат @alliance_consulting_SRL — разберём вашу ситуацию.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.