Процедура сделки у нотариуса в Румынии: как проходит день сделки
Процедура сделки у нотариуса в Румынии: как проходит день сделки
День сделки в Румынии занимает обычно час-полтора: стороны приходят к нотариусу с готовым комплектом документов, нотариус зачитывает и разъясняет акт, стороны подписывают, проходит расчёт, и документы уходят на регистрацию в земельный реестр. Вся сложность не в самом дне, а в подготовке к нему: договор купли-продажи недвижимости действителен только в нотариальной форме, а любой документ на иностранном языке нотариус принимает только в переводе присяжного переводчика. Ниже — что готовится заранее, что подписывается в день сделки, кто присутствует, какие есть 3 способа участия, сколько это занимает и из чего складываются расходы.
Как проходит день сделки у румынского нотариуса?
День сделки идёт по одному сценарию и состоит из 6 шагов: Подготовка документов, Присяжный перевод, Проверка нотариусом, Подписание акта, Расчёт по сделке, Передача в carte funciară. Первые три шага закрываются до назначенной даты — в кабинете нотариуса стороны появляются, когда комплект уже собран и проверен. В сам день нотариус устанавливает личности сторон, зачитывает договор вслух, разъясняет его последствия, отвечает на вопросы и только затем предлагает подписать. Подпись ставится на каждом экземпляре в присутствии нотариуса — вынести договор и подписать его дома нельзя. После подписания оформляется расчёт по согласованному способу, и нотариус передаёт документы на регистрацию. Договор, переносящий право собственности на недвижимость, действителен только в нотариальной форме: сделка на обычной бумаге ничтожна независимо от того, уплачена ли цена.
Какие документы готовятся до дня сделки?
Комплект собирается заранее и делится на 3 части: документы объекта, документы продавца и документы покупателя.
По объекту — свежая выписка из земельного реестра, кадастровая документация, подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам и взносам ассоциации собственников, энергетический сертификат.
По продавцу — правоустанавливающий документ и удостоверение личности, для компании — корпоративные документы и подтверждение полномочий подписанта.
По покупателю — загранпаспорт, румынский налоговый номер, подтверждение источника средств для банка и, если сделка идёт не лично, нотариальная доверенность.
Отдельная строка — переводы: каждый документ на иностранном языке должен быть переведён на румынский присяжным переводчиком, авторизованным Министерством юстиции. Комплект собирается за недели до даты, а не накануне вечером.
Кто присутствует на сделке и что делает нотариус?
В кабинете присутствуют 4 стороны: продавец, покупатель, нотариус и присяжный переводчик, если покупатель не владеет румынским. Румынский нотариус — публичное должностное лицо, а не оформитель бумаг: он проверяет объект по земельному реестру, полномочия продавца, отсутствие посторонних прав и обременений, устанавливает личности, разъясняет содержание акта и несёт за эту проверку ответственность. По закону о нотариате человеку, который не говорит по-румынски или не понимает язык, должна быть обеспечена возможность ознакомиться с содержанием акта через переводчика или устного переводчика; эту роль выполняет либо сам нотариус, если язык для него родной или он авторизован, либо отдельный авторизованный специалист. Если иностранный гражданин заявляет, что владеет румынским достаточно, он пишет это собственноручно, а нотариус вносит отметку в акт.
Три способа участия: лично, по доверенности, через управляющую компанию
Участвовать в сделке можно 3 способами, и объект в любом из них оформляется на вас или на вашу румынскую компанию.
Первый — лично: вы приезжаете, подписываете акт сами, при необходимости с переводчиком.
Второй — по доверенности на представителя: доверенность удостоверяется нотариально, переводится на румынский присяжным переводчиком и содержит закрытый перечень полномочий именно по этой сделке.
Третий — через управляющую компанию, действующую по вашей доверенности: она же принимает объект и дальше ведёт его.
Выбор способа влияет только на подготовку, а не на результат: акт один и тот же, запись в земельном реестре одна и та же. Важная деталь по срокам: доверенность и её перевод готовятся до назначения даты у нотариуса, иначе дата переносится.
Что делать, если документы привезли без присяжного перевода?
Ответ жёсткий: сделка в этот день не состоится, и это не придирка конкретного нотариуса. Документ на иностранном языке нотариус вправе использовать, только если он переведён на румынский авторизованным переводчиком, а подпись переводчика удостоверена; перевод, сделанный агентством без авторизации или самим покупателем, для нотариального акта не годится. Картина типичная: человек прилетел на один день, привёз паспорт, справки и доверенность с переводом, заверенным по месту жительства, — и узнаёт об этом за столом у нотариуса. Билеты, гостиница и назначенная дата сгорают, продавец нервничает, задаток при этом продолжает действовать по своим срокам.
Порядок исправления — 4 шага.
Шаг 1 — перечень: какие именно документы требуют перевода и в каком виде, уточняется у нотариуса до поездки, а не в день сделки.
Шаг 2 — присяжный перевод: документы переводит переводчик, авторизованный Министерством юстиции Румынии, подпись удостоверяется нотариально.
Шаг 3 — новая дата: нотариус назначает её после того, как комплект полон, и это уже вопрос дней, а не недель.
Шаг 4 — страховка на будущее: если приезжать второй раз нерационально, сделка переводится на доверенность или на управляющую компанию — тогда ваше физическое присутствие вообще перестаёт быть узким местом.
Профилактика простая: перечень документов и переводов согласуется с нотариусом письменно за 2–3 недели до даты.
Сколько занимает сделка и из чего складываются расходы?
Сама подпись занимает час-полтора, а регистрация записи в земельном реестре — несколько рабочих дней в обычном режиме; общий срок от готовности комплекта до выписки на ваше имя укладывается в неделю-другую. Расходы складываются из 4 частей: гонорар нотариуса по национальной сетке, тариф земельного реестра за регистрацию, услуги присяжного переводчика и переводы документов, а также оформление доверенности, если сделка идёт не лично. По общему правилу Гражданского кодекса расходы по заключению договора несёт покупатель, если стороны не договорились иначе; налог с дохода от передачи собственности — расход продавца, покупателя он не касается.
Точные суммы зависят от цены объекта и считаются нотариусом заранее: смету можно и нужно запросить до назначения даты, чтобы день сделки не принёс арифметических сюрпризов.
Что важно понимать до дня сделки: вывод и следующий шаг
Понимать нужно 3 вещи. Нотариальная форма — не формальность, а условие действительности сделки. День сделки — это финал подготовки, и всё, что не собрано заранее, переносит дату.
Право закрепляется записью в земельном реестре по правилам земельной книги — какое именно право вы получаете и с какого момента, разбираем отдельно.
Начните с бесплатной комплаенс-диагностики — она проводится до задатка и ни к чему вас не обязывает.
В письменном заключении вы получаете рекомендованный банк, перечень документов под источник средств, оценку происхождения, структуру покупки и способ участия в сделке. И прямой ответ: подходит ли вам эта конструкция. Диагностика может закончиться обоснованным отказом — это тоже результат работы.
Напишите нам — разберём вашу ситуацию и подготовим ваш комплект к дате.
Можно ли подписать договор купли-продажи без нотариуса?
Нет: договор, переносящий право собственности на недвижимость, требует нотариальной формы, иначе он ничтожен. Оплаченная цена и переданные ключи этого не исправляют — право по такому документу не возникает.
Нужен ли переводчик, если я понимаю по-румынски?
Если вы владеете языком достаточно, чтобы акт совершался только на румынском, вы заявляете об этом нотариусу и пишете это собственноручно, а нотариус вносит отметку. Во всех остальных случаях присутствует авторизованный переводчик, а документы на иностранном языке всё равно нужны в присяжном переводе.
Что происходит сразу после подписания акта?
Проходит расчёт по согласованному способу, вы получаете экземпляр акта, и нотариус передаёт документы на регистрацию в земельный реестр. Выписка на ваше имя выдаётся после внесения записи.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.