Что оформляется на вас в день оплаты: право покупателя и запись в carte funciară
Что оформляется на вас в день оплаты: право покупателя и запись в carte funciară
В день оплаты на покупателя оформляется конкретное право, и его название зависит от того, готов объект или ещё строится. У готового объекта в Евросоюзе это право собственности: нотариальный договор подписывается, и в тот же день запись уходит в земельную книгу — carte funciară. У строящегося объекта в день платежа оформляется право на будущий объект, а собственность появляется только после ввода в эксплуатацию. Материал разбирает эту механику по документам; данных о доходности и окупаемости здесь нет.
Что оформляется на вас в день оплаты
На вас оформляется право собственности, и возникает оно в день подписания нотариального договора.
Запись в земельную книгу — carte funciară — подаёт нотариус в тот же день; право переходит с записью, статьи 885 и 1676 Гражданского кодекса Румынии. Нотариальная форма здесь условие действительности: договор в простой письменной форме сделку не создаёт. Как проходит сам день сделки у нотариуса, разобрано в отдельном материале о процедуре сделки.
У строящегося объекта картина другая: до ввода в эксплуатацию на покупателя регистрируется право на будущий объект, а не собственность на квартиру.
• Готовый объект — право собственности с записью в земельной книге в день сделки.
• Строящийся объект — право на будущий объект до ввода в эксплуатацию, собственность появляется после ввода.
Если стройка ведётся в Украине, до ввода регистрируется специальное имущественное право на будущий объект недвижимости — Закон № 2518-IX. Оно возникает с момента государственной регистрации и прекращается с принятием объекта в эксплуатацию: вместо него в реестре регистрируется право собственности.
Дату этого перехода определяют темпы строительства, а не сумма, которая уже перечислена.
Кому доступна покупка готового объекта в Евросоюзе
Гражданам вне Евросоюза покупка доступна.
Строение приобретается без ограничений по гражданству; ограничение касается земли — она оформляется через румынское юридическое лицо, по договору взаимности или в виде права суперфиции (Закон № 312/2005). Квартира в многоквартирном доме относится к строениям.
Условий два, и оба проверяются до сделки:
• Подтверждение происхождения средств, которые вносит покупатель. Это требование европейского регулирования, а не отдельного банка.
• Решение по каждой операции принимает банк: гарантировать прохождение проверки нельзя, можно подготовить документы так, чтобы к ним не было вопросов.
Объект всегда регистрируется на клиента — на физическое лицо или на его румынскую компанию. Участвовать в сделке можно лично, по доверенности или через управляющую компанию, действующую по доверенности клиента.
Из чего состоит сделка: договор, запись в carte funciară и рассрочка
Сделка состоит из одного нотариального договора, записи в земельной книге в тот же день и — при рассрочке — законной ипотеки продавца на неоплаченный остаток цены. Отдельного предварительного и основного договора здесь нет.
• Договор — один, нотариальный; форма обязательна для действительности сделки.
• Собственность — регистрируется в день подписания.
• Законная ипотека продавца — на неоплаченный остаток, статьи 1723 и 2386 Гражданского кодекса; снимается с последним платежом.
Порядок действий при просрочке и условия снятия обременения записываются в сам договор и оглашаются нотариусом до подписи, а не выясняются потом.
После полного расчёта продавец подписывает у нотариуса заявление о получении всей суммы, и запись об ипотеке убирается из земельной книги.
Обременение не ограничивает право собственности как таковое: объект можно сдавать в аренду, оформлять на компанию и использовать как основание для дальнейших шагов с первого дня. Ограничена только свобода распоряжения без учёта интереса продавца — продажа третьему лицу до полного расчёта требует закрытия остатка при сделке либо согласия продавца.
Порядок, сроки и стоимость входа
Вход — 30 % цены в день подписания, остаток по графику на 36 месяцев без процентов.
Маршрут собственника состоит из четырёх шагов, и идут они параллельно, а не по очереди, поэтому общий срок определяется самым длинным из них.
Ориентиры по объекту:
• Объект — около 100 000 €.
• Первый взнос 30 % — около 30 000 €, включает нотариальные сборы и налог.
• Остаток — около 70 000 € на 36 месяцев без процентов.
• Ежемесячный платёж — около 1 900 €.
• Сопоставимая двухкомнатная на крупных морских побережьях Евросоюза — 200 000–300 000 €.
Разница объясняется историей рынка, а не качеством объекта или его метражом: крупные побережья Евросоюза уже отыграли сильный рост цены, наше побережье — нет.
Четыре шага маршрута:
• Компания — открытие SRL, дистанционно.
• Объект — нотариальный договор, собственность в день подписания.
• Аренда — официальный доход компании, ведёт управляющая компания.
• Статус — вид на жительство на основании трудового контракта.
Постоянные величины маршрута: открытие компании — от 1 300 € (подготовка документов адвокатом и юридический адрес), около месяца, дистанционно; сопровождение статуса — 1 300 €, около трёх месяцев, одна поездка на биометрию; бухгалтерское обслуживание — 600 € в год; полный цикл — около 4 месяцев.
Сроки, суммы и порядок — в договоре.
Что делать, если деньги вложены в недостроенный объект
Первый шаг — выяснить, какое право зарегистрировано и на какой объект, и не вносить следующий платёж в ту же конструкцию до выяснения. Свободный остаток капитала считается отдельно от уже вложенных денег: это два разных решения, и смешивать их не нужно.
• Выяснить, что именно зарегистрировано: право на будущий объект или собственность.
• Не увеличивать вложение в тот же объект до выяснения.
• Свободный остаток направить в готовый объект, где срок сдачи уже не является риском.
• Судьбу вложенных средств решать по законодательству страны, где ведётся стройка.
Если стройка ведётся в Украине, это вопрос украинского права: по чужим юрисдикциям компания не консультирует и работает по собственной продуктовой линейке. Оценить срок по конкретной стройке можно по разрешению на строительство и истории застройщика, а не по проектной декларации.
Как работает Alliance
Работа идёт официально по договору, в котором записаны сроки, сумма и порядок. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте, офисы — в Констанце и Мамая-сат.
Роли между брендами разделены.
Armonia подбирает и показывает объекты под задачу клиента.
Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию всех процессов; юридическую часть ведут профильные специалисты, бухгалтерскую — аудиторские фирмы.
После сделки объект ведёт управляющая компания по официальному договору: подготовка к аренде, поиск и сопровождение арендаторов, текущие вопросы по квартире.
Гражданство из покупки недвижимости не вытекает: основание — документы о происхождении, а не годы владения объектом. Через три года, при наличии законных оснований, владелец может подать на гражданство по корням.
«Право на гражданство Румынии подтверждается документами — и мы доводим это право до паспорта. Решение принимает ведомство: гарантировать результат нельзя, можно собрать досье так, чтобы к нему не было вопросов. Сроки, сумма и порядок работы — в договоре.»
Границы названы прямо: решение по каждой банковской операции принимает банк, по виду на жительство — миграционная служба. Гарантий положительного решения не даёт ни один материал.
Что проверить перед первым платежом
Проверить нужно одно: какое право будет зарегистрировано на вас и в какой день. Результат сделки описывается одной строкой в выписке из земельной книги — собственник, а до последнего платежа рядом с ним запись об ипотеке продавца.
Первый шаг — бесплатная комплаенс-диагностика с письменным заключением: рекомендованный банк, перечень документов под источник средств, оценка происхождения капитала, сроки и структура покупки.
И прямой ответ: подходит ли вам эта конструкция.
Диагностика проходит до задатка, бесплатна и ни к чему вас не обязывает; она может закончиться обоснованным отказом с объяснением причины — это тоже результат работы. Сделка проходит по Гражданскому кодексу Румынии, запись в земельную книгу подаёт нотариус; офис компании работает в Констанце, лицензии — в открытом доступе на сайте.
Когда покупатель становится собственником при покупке в рассрочку?
В день подписания нотариального договора и записи в земельной книге, а не после последнего платежа. Неоплаченный остаток обеспечен законной ипотекой продавца, она снимается после полного расчёта.
Нужно ли гражданину вне Евросоюза разрешение на покупку квартиры?
Нет. Строение приобретается без ограничений по гражданству. Ограничение касается земли: она оформляется через румынское юридическое лицо, по договору взаимности или в виде права суперфиции.
Можно ли пройти сделку дистанционно?
Да. Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию, действующую по доверенности клиента. Личное присутствие в Румынии требуется один раз за весь маршрут — на подаче на карточку вида на жительство.
Об авторе
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.