Черногория или Румыния: квартира у моря рядом с Евросоюзом или в Евросоюзе — что выбрать в 2026 году

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме, по нотариальному договору, со статусом в ЕС через свою фирму: в Констанце эту покупку ведём мы. Купить квартиру в Черногории у моря тоже можно, но вид на жительство владельцу там может выдаваться при налоговой базе от 150 000 €, а статуса в Евросоюзе покупка не даёт.

В Констанце вход в Евросоюз — от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток — 36 месяцев без процентов собственнику, без банка; рассрочка есть не у всех квартир. Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. На 25.10.2026 Черногория — кандидат в Евросоюз с декабря 2010, переговоры — с июня 2012-го: открыты все 33 главы, 21 закрыта предварительно (Council of the European Union). Владельцу жилья с налоговой базой от 150 000 € может выдаваться разрешение на временное проживание до 1 года, продление — каждый раз до 1 года (Zakon o strancima, član 56, 63, 64). В Румынии порога нет: сданный дом в Констанце, взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €, ВНЖ через свою фирму около 4 месяцев — конструкцию собираем мы.

Купить квартиру в Черногории или в Румынии: где покупка у моря ведёт к статусу в ЕС?

Статус в Евросоюзе — в Румынии: квартира в Констанце на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к виду на жительство. Сравнение на 25.10.2026:

• Черногория — кандидат в ЕС с 2010 года; евро используется без соглашения с ЕС (Еврокомиссия); новые дома приморского региона — 2 838 € за м² (MONSTAT, договоры, II кв. 2026); вид на жительство владельца — от 150 000 € налоговой базы, до 1 года; статус в ЕС покупка не открывает.
• Румыния — государство Евросоюза; новые дома Констанцы — 2 257 € за м² (imobiliare.ro, объявления, сентябрь 2026); вход от 30 000 €, остаток 36 месяцев без процентов; сданный дом, рассрочка собственника; вид на жительство через свою фирму, около 4 месяцев.

Вердикт по сценариям:

• Если нужна квартира для отдыха рядом с Евросоюзом и бюджет от 150 000 € — Черногория, потому что расчёты там в евро, а при налоговой базе от этой суммы владельцу может выдаваться вид на жительство до 1 года; статус в ЕС мы выстраиваем отдельно — через вашу фирму в Румынии.
• Если цель — актив и статус в Евросоюзе — Румыния, потому что это государство ЕС, порога по цене здесь нет, а вход — от 30 000 €; фирму регистрируем мы.
• Если на вход есть около 33 000 € — Румыния, потому что взнос 30 % и комиссия 3 % открывают квартиру около 100 000 €, а остаток идёт 36 месяцев без процентов собственнику — подборку пришлём бесплатно за 1 рабочий день.

Какой вид на жительство в Черногории связан с покупкой квартиры в 2026 году?

Privremeni boravak — это временный вид на жительство Черногории: по статье 56 закона об иностранцах он может выдаваться собственнику жилья при налоговой базе от 150 000 € (с 17.01.2026); по статье 63 — до 1 года, по статье 64 продление — каждый раз до 1 года.

Постоянное проживание — после 5 лет непрерывного законного проживания (статья 86); это статус Черногории, вне Евросоюза.

В Румынии порога по цене нет: статус строит ваша фирма — её регистрируем мы, а квартиру вы выбираете из подборки.

Сколько стоит квартира у моря в Черногории и в Констанце в 2026 году?

Во II квартале 2026 года квадратный метр в новых домах приморского региона Черногории стоил в среднем 2 838 € по договорам купли-продажи (MONSTAT). В новых домах Констанцы в сентябре — 2 257 € по объявлениям (imobiliare.ro).

Ориентир, методики разные: за 100 000 € — около 35 м² в приморском регионе Черногории и около 44 м² в Констанце. По условиям сопровождения Alliance на 25.10.2026 при квартире около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику; рассрочка есть не у всех квартир.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам — за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир с расчётом по каждой.

Что вы получаете в Констанце за вход от 30 000 €, покупая квартиру у моря на свою фирму?

Сданный дом, собственность после первого взноса и путь к статусу в ЕС начинаются со входа от 30 000 €, а не с налоговой базы от 150 000 €. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, около 30 000 €, а не после всей цены.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт квартиру по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — не за сумму покупки, а через вашу фирму: своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды, трудовой договор в своей фирме — «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — при праве по происхождению параллельно готовим документы на паспорт Румынии или Болгарии; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996); до последнего платежа действует законная ипотека продавца.

Весь путь из Украины — в материале «Как купить квартиру в Евросоюзе из Украины, не выезжая: полная последовательность действий»; каждый шаг делаем мы.

Купили квартиру в Черногории, а статус нужен в Евросоюзе: что делать?

Квартира в Черногории остаётся вашим активом, а статус в ЕС мы выстраиваем отдельно — в 3 шага через вашу фирму в Румынии:

1. Документы — вопросы к вашему адвокату в Черногории готовим мы.
2. Деньги — считаем, какой взнос 30 % в сданном доме закрывают ваши средства; банк проверяет происхождение денег до задатка, пакет собираем мы.
3. Статус в ЕС — фирму SRL регистрируем мы, квартиру оформляем на фирму, досье в IGI готовим мы — около 4 месяцев.

Квартира в Черногории уже есть — напишите нам. Бесплатно разберём ситуацию и пришлём подборку квартир под ваш бюджет.

Кто ведёт за вас покупку квартиры в Констанце и путь к ВНЖ — от подборки до разрешения IGI?

Ведём мы — Alliance Consulting, 4 года сделок в Румынии: договор со сроками, суммой и порядком работы, лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Формат участия — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента; по доверенности покупка идёт без вашего приезда — из Украины или из Черногории.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), этот путь действует; сама покупка вида на жительство не даёт.

Подробно — в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам». Лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье в IGI, со специалистом компании; остальное делаем мы.

Как начать покупку квартиры у моря в Евросоюзе со входом от 30 000 €?

С бесплатной подборки: назовите бюджет, который вы готовили на Черногорию, — за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах Констанцы с расчётом взноса 30 % и платежа и отметкой, где есть рассрочка собственника.

Как устроена сделка — в материале «Как купить квартиру в Румынии в 2026 году: взнос 30 %, рассрочка без банка и сделка на расстоянии». Сданный дом у моря, взнос 30 % и остаток собственнику без банка в одной сделке — для Евросоюза редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Montenegro — EU candidate country, accession negotiations — Council of the European Union; last review 12.10.2026, просмотр 25.10.2026
• Zakon o strancima («Službeni list CG», br. 12/18, 3/19, 86/22, 77/24, 3/26, 33/26, 154/26), član 56, 63, 64, 86 — 23.02.2018, в действующей редакции; Službeni list Crne Gore (sluzbenilist.me); просмотр 25.10.2026
• Cijene stanova u novogradnji — II kvartal 2026 — Uprava za statistiku — MONSTAT, 20.08.2026, предварительные данные; просмотр 22.10.2026
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — 13.03.1996, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex; просмотр 25.10.2026

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 31.10.2026. Дата обновления: 31.10.2026.

Проверено на 25.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.