Дом в румынском селе или квартира у моря: что выгоднее купить украинцу в 2026 году

Своя квартира у моря в Евросоюзе и вид на жительство через свою фирму — около 4 месяцев — или дом с землёй в румынском селе. Купить дом в Румынии в селе гражданин Украины может, а участок под домом оформляет ваша румынская фирма.

В Констанце — вход в Евросоюз от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, без банка (есть не у всех квартир). Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. Дом с участком в румынском селе гражданин Украины на себя не оформит: Конституция Румынии (ст. 44) допускает землю для граждан стран вне ЕС только на условиях международного договора или по наследству по закону. Дом с землёй покупает своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца. Квартиру у моря можно купить и на себя, и на фирму: сданный дом, взнос 30 % — около 30 000 €, рассрочка собственника 36 месяцев, вид на жительство через свою фирму — около 4 месяцев.

Купить дом в Румынии в селе или квартиру у моря в 2026 году — что выгоднее украинцу?

Зависит от цели: дом с землёй — покупка через фирму; актив и статус в ЕС — квартира у моря, вход в Евросоюз — от 30 000 €: взнос 30 %. Сравнение 3 вариантов:

• Дом в селе на себя — кто покупает: вы, только строение; что оформляется: дом без участка; до заселения: ремонт, коммуникации, отопление; что даёт: жильё в селе; статус в ЕС: нет.
• Дом с землёй на свою фирму — кто покупает: ваша фирма SRL; что оформляется: дом и участок на фирму; до заселения: ремонт, коммуникации, отопление; что даёт: дом с землёй, без управляющей компании; статус в ЕС: покупка не даёт.
• Квартира у моря в сданном доме — кто покупает: вы или ваша фирма; что оформляется: квартира с записью в carte funciară; до заселения: дом сдан, взнос 30 % и комиссия 3 %; что даёт: во многих квартирах уже есть арендаторы, управляющая компания; статус в ЕС: ВНЖ через свою фирму — около 4 месяцев.

Вердикт по сценариям:

• Если цель — дом с землёй в селе — покупка на свою фирму под её деятельность, потому что участок на себя не оформить, а фирма приобретает землю в пределах предмета деятельности.
• Если цель — актив и статус в ЕС — квартира у моря на свою фирму, потому что вход в Евросоюз — от 30 000 €: взнос 30 %, а вид на жительство через свою фирму — около 4 месяцев.
• Если нужно и то и другое — сначала квартира у моря, потом дом той же фирмой, потому что одна фирма SRL за 1 300 € владеет и квартирой, и домом с участком.

Сравнение стран — «Румыния или Польша для покупки недвижимости украинцу что выбрать».

Может ли гражданин Украины оформить в Румынии землю под домом на себя?

Нет. По ст. 44 ч. 2 (Constituția României) иностранцы приобретают землю только на условиях вступления Румынии в ЕС, международных договоров на основе взаимности или по наследству по закону. Граждане стран вне ЕС — только по такому договору (Legea nr. 312/2005, art. 6).

Что можно: дом — на вас, а под ним право суперфиция. Суперфиций — это право иметь строение на чужом участке (Codul civil, art. 693). Румынская фирма, в том числе с учредителем из Украины, покупает и дом, и участок — для своей деятельности; предмет деятельности и схему до задатка проверяет адвокат.

Сколько стоит и что входит: дом в селе через фирму и квартира у моря в 2026 году?

Квартира у моря — взнос 30 %, около 30 000 €, и комиссия 3 %; дом в селе — цена объекта плюс ремонт, коммуникации и отопление: считаем по каждому дому до задатка.

Сколько стоит и что входит — по условиям сопровождения Alliance на 22.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику; рассрочка есть не у всех квартир.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и платёж по каждой.

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру у моря в сданном доме?

Сданный дом, взнос 30 % — около 30 000 € — и статус в ЕС через свою фирму. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт всё по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996); до последнего платежа действует законная ипотека продавца.

Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Подробнее — «Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету».

Купили дом в селе на себя, а землю под ним иностранцу из-за пределов ЕС оформить нельзя: что делать сейчас?

Сначала проверить выписку из carte funciară: на кого записаны дом и участок. Дальше — 4 шага:

1. Выписка — extras de carte funciară из ANCPI: собственник, суперфиций, аренда, ипотека.
2. Сделка не завершена — не подписывайте окончательный договор и не вносите остаток до проверки документов.
3. Оформлено только строение — земля по суперфицию или аренде: адвокат разбирает документы, мы смотрим выкуп участка через вашу фирму.
4. Статус в ЕС — отдельно: квартира у моря на вашу фирму.

Что проверять в документах — «Какие документы проверять перед покупкой квартиры в Румынии».

Купили дом и не уверены в земле — напишите нам. Бесплатно разберём выписку и договор, а нужно — пришлём подборку 3–5 квартир в сданных домах.

Как Alliance Consulting ведёт покупку через вашу фирму и путь к ВНЖ?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. На кого покупать — «Покупка недвижимости в Румынии в 2026: на физлицо или на компанию?».

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ: «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам».

Как получить подборку квартир у моря и разбор дома в селе под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой. Выписку по дому в селе разберём бесплатно. Право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению проверим бесплатно.

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Constituția României (republicată), art. 44 alin. (2) — в редакции Legea nr. 429/2003 de revizuire; Portal Legislativ
• Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, art. 6 — 10.11.2005, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 693, art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 30.10.2026. Дата обновления: 30.10.2026.

Проверено на 22.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.