ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам
Собственный вид на жительство в Румынии строится там, где вы уже живёте: фирма, квартира на фирму, официальный доход и трудовой контракт собираются дистанционно. Ограничение одно, и знать его нужно до первого платежа: сама по себе покупка квартиры права находиться в стране не даёт.
Основание создаёт цепочка целиком. Ниже — что именно работает, сколько это стоит и занимает, что проверяет орган и что делать, если фирма уже открыта, а деятельности нет.
Коротко. Покупка недвижимости в Румынии вида на жительство не даёт: программы получения статуса за вложения в жильё в стране нет. Работает конструкция из четырёх элементов — румынская компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды и трудовой контракт в этой компании. Разрешение выдаёт Генеральный инспекторат по иммиграции. По условиям на странице услуги на 30.09.2026 открытие компании — 1 300 €, сопровождение статуса — 1 300 €, полный цикл около 4 месяцев.
Даёт ли покупка квартиры в Румынии ВНЖ
Нет. Право находиться в стране собственность не создаёт: разрешение на пребывание выдаётся под основание — работу, предпринимательскую деятельность, воссоединение семьи или учёбу, — а не под квадратные метры. Программы вида на жительство за вложения в недвижимость в Румынии не существует ни для какой суммы.
Сама покупка при этом открыта. Иностранец покупает строение без ограничений по гражданству; земля приобретается по договору взаимности, через румынское юридическое лицо или по праву суперфиции — Закон № 312/2005.
Владение и пребывание регулируются разными законами, и одно право не превращается в другое ни автоматически, ни по заявлению. Работает не покупка, а конструкция, в которой квартира — один из элементов.
Какая конструкция работает: SRL, квартира на фирму, доход от аренды, трудовой контракт
Конструкция состоит из четырёх элементов и собирается строго по порядку: румынская компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт. Разрешение на пребывание выдаётся на основании контракта, а не на основании собственности, и решение по каждому досье принимает Генеральный инспекторат по иммиграции.
SRL — это румынская компания с ограниченной ответственностью, самая частая форма для малого бизнеса в стране. Она регистрируется на нерезидента дистанционно и получает счёт в румынском банке.
Квартира оформляется на компанию нотариальным договором. Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость; право собственности переходит с записью в ней, статьи 885 и 1676 Гражданского кодекса Румынии.
Дальше объект начинает работать: аренда проходит официально, через компанию, с учётом и отчётностью. На этом доходе держится трудовой контракт, а на контракте — подача на разрешение.
Каждый элемент должен быть настоящим. Пустая компания без счёта и деятельности, формальный контракт без работы и незадекларированная аренда конструкцию не создают: при продлении орган проверяет, выполняется ли основание по-прежнему. «Вид на жительство через недвижимость» — формулировка, за которой не стоит процедуры.
Сколько это стоит и сколько занимает
По условиям на странице услуги «ВНЖ в Румынии без переезда» на 30.09.2026: открытие компании — 1 300 €, около месяца, дистанционно; сопровождение статуса — 1 300 €, около трёх месяцев; бухгалтерия — 600 € в год. Полный цикл занимает около 4 месяцев и проходит преимущественно удалённо.
Компания — регистрация SRL, счёт в банке, бухгалтерия; около месяца.
Объект — подбор, проверка, нотариальный договор, запись в carte funciară; срок зависит от объекта.
Доход и контракт — договор аренды, трудовой контракт в компании; параллельно с объектом.
Статус — подготовка досье, подача, решение органа; около трёх месяцев.
Квартира покупается за собственные средства или в рассрочку: рассрочку даёт собственник квартиры. До полной оплаты в земельной книге регистрируется законная ипотека продавца — статьи 1723 и 2386 Гражданского кодекса Румынии; с последним платежом она снимается. Ипотека нерезиденту в румынском банке не выдаётся, поэтому банковский маршрут в этой конструкции не используется.
Сроки, суммы и порядок работы фиксируются в договоре до начала работы.
Нужно ли переезжать в Констанцу
Нет. Личное присутствие требуется один раз — при подаче досье на разрешение, в сопровождении специалиста компании. Регистрация компании, сделка по объекту, договор аренды и текущие документы проходят дистанционно или по доверенности, оформленной заранее: по условиям на 30.09.2026 полный цикл идёт преимущественно удалённо.
Город, в котором живёт семья, при этом не меняется: школа детей, врач и работа остаются прежними. Офис Alliance Consulting в Констанце ведёт документы на месте, поэтому поездки по инстанциям на вас не ложатся.
Статус даёт право находиться в стране, а не обязанность переехать: семья решает этот вопрос сама и тогда, когда сочтёт нужным.
Как перейти с временной защиты, пока она действует
Переход на собственное основание доступен в любой момент действия защиты: ждать её окончания не нужно, отказываться от статуса на время подготовки — тоже. Временная защита продлена до 4 марта 2028 года решением Совета ЕС 2026/1912, которое в силе с 5 августа 2026 года.
Временная защита — это коллективный статус для граждан Украины, который вводят и продлевают решением на уровне Союза. Собственный вид на жительство держится на вашем основании и от общих решений не зависит.
Разница видна и в сроках: годы под временной защитой не засчитываются в стаж постоянного резидентства, а месяцы на личном статусе — засчитываются. Пока защита действует, у вас есть спокойное время на подготовку документов, и это лучший период, чтобы собрать основание без спешки. Порядок перехода по шагам разобран в отдельном материале.
Что проверяет IGI и когда нужно личное присутствие
IGI — это Генеральный инспекторат по иммиграции Румынии, орган, который принимает досье, выдаёт и продлевает право пребывания иностранцев. Проверяется не намерение, а реальность конструкции: действующая компания, движение по счёту, поставленная бухгалтерия, договор аренды на объект, трудовой контракт и действующая медицинская страховка.
Досье подаётся в территориальное подразделение по месту проживания. На подаче сдаётся биометрия — это и есть та единственная поездка, которая требует личного присутствия. Готовый документ получают лично или курьером.
Продление работает по той же логике. Разрешение выдаётся не навсегда: при каждом продлении орган смотрит, существует ли основание по-прежнему — работает ли компания, идёт ли доход, действует ли контракт. Конструкция, собранная формально, разваливается именно на продлении, а не на первой подаче.
Что делать, если фирма уже открыта без деятельности
Начинать нужно не с подачи, а с оживления компании. Пустой SRL основания не даёт: без счёта с движением, бухгалтерии и реального дохода досье не подтверждает ничего, и орган это видит. Ситуация рабочая и исправимая — компания уже есть, а значит первый шаг пройден.
Порядок восстановления короткий. Сначала проверяется состояние компании: счёт, отчётность, задолженности, соответствие заявленной деятельности. Затем появляется актив и доход — квартира на компанию и официальная аренда. Затем оформляется трудовой контракт, и только после этого готовится подача.
Ошибка здесь не в том, что компанию открыли, а в том, что её открыли как документ, а не как работающее дело.
Как работает Alliance Consulting. Alliance Consulting ведёт конструкцию целиком по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы: стратегия, юридическая часть, банк, финансовый мониторинг и координация всех процессов. Лицензии компании — в открытом доступе на сайте, два офиса — в Констанце и Мамае.
Юридическую часть ведут профильные специалисты, бухгалтерскую — аудиторские фирмы. Объекты под стратегию подбирает Armonia: Armonia показывает объекты, Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.
Горизонт за пределами статуса — гражданство: натурализация требует восьми лет резидентства, пяти в браке с гражданином, статья 8 закона 21/1991 о румынском гражданстве; при подтверждённых корнях работает статья 11.
«Право на гражданство Румынии подтверждается документами — и мы доводим это право до паспорта. Решение принимает ведомство: гарантировать результат нельзя, можно собрать досье так, чтобы к нему не было вопросов. Сроки, сумма и порядок работы — в договоре.»
Начните с бесплатной стратегической диагностики: разберём вашу ситуацию, покажем минимум два маршрута, бюджет и последовательность шагов. Диагностика проводится до любых решений и ни к чему вас не обязывает. Напишите нам в Telegram-чат @alliance_consulting_SRL.
Вопросы и ответы
Можно ли получить ВНЖ в Румынии, просто купив квартиру?
Нет, купить квартиру и получить на этом основании вид на жительство нельзя: программы статуса за вложения в недвижимость в Румынии нет. Квартира работает как часть конструкции — она даёт активу доход, а доход держит трудовой контракт, на основании которого и выдаётся разрешение.
Сколько раз нужно приехать в Румынию?
Один раз — на подачу досье, для сдачи биометрии, в сопровождении специалиста компании. Регистрация компании, покупка объекта и подготовка документов проходят дистанционно или по доверенности. По условиям на 30.09.2026 полный цикл занимает около 4 месяцев. Сам готовый документ затем получают лично или курьером.
Можно ли начать, не отказываясь от временной защиты?
Да. Временная защита действует до 4 марта 2028 года по решению Совета ЕС 2026/1912 и сохраняется всё время подготовки. Переход происходит в момент выдачи собственного разрешения, без разрыва легальности, поэтому начинать заранее выгоднее, чем ждать окончания защиты. Годы под защитой в стаж постоянного резидентства не идут, а месяцы на своём статусе — идут.
Источники
Решение Совета ЕС 2026/1912 о продлении временной защиты до 4 марта 2028 года — 30 июля 2026 года, в силе с 5 августа 2026 года
Закон № 21/1991 о румынском гражданстве, статьи 8 и 11 — 1 марта 1991 года, в действующей редакции
Гражданский кодекс Румынии, статьи 885, 1676, 1723 и 2386 — Закон № 287/2009 от 17 июля 2009 года, в республикации
Закон № 312/2005 о приобретении права собственности на землю иностранцами — 10 ноября 2005 года
Продление права временного пребывания для работы — Генеральный инспекторат по иммиграции Румынии
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 11.08.2026. Дата обновления: 01.10.2026.
Проверено на 30.09.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.