Квартира в рассрочку от хозяина: в Украине или в сданном доме в Румынии в 2026 году

Квартира в рассрочку от хозяина — в Румынии это своя квартира у моря в Евросоюзе уже сейчас: дом сдан, договор нотариальный, остаток платите собственнику квартиры без банка и без процентов.

Вход в Евросоюз от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, затем около 1 900 € в месяц 36 месяцев (рассрочка есть не у всех квартир). Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. В Румынии рассрочку даёт собственник квартиры в сданном доме: взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €, остаток 36 месяцев без процентов, а вы собственник с записью в carte funciară после первого взноса. В Украине купить квартиру в рассрочку в строящемся доме можно по договору с продавцом-застройщиком: при оплате частями специальное имущественное право до полной оплаты остаётся у продавца, если договор не говорит иное (Закон України № 2518-IX від 15.08.2022, ст. 13).

Квартира в рассрочку от хозяина: чем Украина отличается от сданного дома в Румынии?

Главное — когда квартира становится вашей. В Румынии — после первого взноса 30 %, в сданном доме; в Украине специальное имущественное право — после полной оплаты, если договор не говорит иное. Сравнение на 25.10.2026:

• Рассрочка в строящемся доме в Украине — кто даёт: продавец, застройщик дома; дом: строится; когда право ваше: специальное имущественное право — после полной оплаты, если договор не говорит иное; защита: закон № 2518-IX; что даёт покупка: квартира в Украине; путь к статусу в ЕС: покупка его не открывает.
• Рассрочка собственника в сданном доме в Румынии — кто даёт: собственник, не застройщик, не у всех квартир; дом: сдан; собственник: с записью в carte funciară после первого взноса; защита: нотариальный договор и запись в реестре (защита против третьих лиц), у продавца до последнего платежа — законная ипотека; что даёт покупка: квартира в ЕС; путь к статусу: ВНЖ через свою фирму.

Вердикт по сценариям:

• Если нужна квартира для жизни в своём городе в Украине — украинский вариант, потому что закон № 2518-IX распространяет на специальное имущественное право покупателя гарантии права собственности (ст. 4 ч. 2); актива и статуса в Евросоюзе эта покупка не создаёт — их выстраиваем отдельно.
• Если нужен актив в Евросоюзе и статус — Румыния, потому что квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ; фирму и досье в IGI ведём мы.
• Если на вход есть около 33 000 € — Румыния, потому что взнос 30 % и комиссия 3 % открывают квартиру около 100 000 € в сданном доме, а остаток идёт 36 месяцев без процентов — подборку с расчётом пришлём за 1 рабочий день.

Как по закону Украины № 2518-IX покупают в рассрочку квартиру в строящемся доме?

По договору купли-продажи будущего объекта недвижимости — закон Украины № 2518-IX от 15.08.2022, в силе с 10.10.2022: при оплате частями специальное имущественное право переходит к покупателю после полной оплаты, если договор не говорит иное (ст. 13 ч. 4).

Специальное имущественное право — это право покупателя на квартиру в строящемся доме: возникает с государственной регистрации (ст. 4 ч. 3), защищается как право собственности, после ввода дома — признание права собственности (ст. 4 ч. 2).

В сданном доме в Констанце вы собственник с записью в carte funciară после первого взноса — такую квартиру подбираем мы.

Как устроена рассрочка собственника квартиры в сданном доме в Констанце?

Рассрочку даёт собственник квартиры, не застройщик: взнос 30 % при подписании нотариального договора, остаток — 36 месяцев без процентов, до последнего платежа действует законная ипотека продавца (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1).

Сколько стоит и что входит — по условиям сопровождения Alliance на 25.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

У нотариуса вы подписываете договор купли-продажи, не предварительный: после первого взноса запись в carte funciară — на вас. Договор готовит адвокат с лицензией Евросоюза, сделку от подборки до записи в реестре ведём мы.

Кредит банка не нужен: банк проверяет происхождение денег до задатка, пакет готовим мы. Подробно — «Квартира в Евросоюзе в рассрочку без банка: своя сейчас, оплата — 3 года без процентов».

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам — за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир с расчётом.

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру в рассрочку на свою фирму?

Сданный дом, взнос 30 % и статус в ЕС через свою фирму: вход в Евросоюз от 30 000 €. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи: вы собственник уже после первого взноса, а не после последнего платежа.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт всё по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996). Подписание у нотариуса сопровождает наш специалист — «Процедура сделки у нотариуса в Румынии: как проходит день сделки».

Купили в рассрочку от застройщика, а дом ещё не сдан: что делать?

Квартира в Украине остаётся за вами по вашему договору, а квартиру в Евросоюзе и статус выстраиваем мы — в 3 шага:

1. Документы — по вашему договору и выписке из Государственного реестра вещных прав мы сверяем, зарегистрировано ли специальное имущественное право, на кого и до какого платежа, и готовим вопросы адвокату в Украине.
2. Деньги — мы считаем, какой взнос 30 % в сданном доме в Констанце закрывают ваши средства с учётом платежей по Украине; банк проверяет происхождение денег до задатка.
3. Статус в ЕС — мы регистрируем фирму SRL, оформляем квартиру на фирму, доход от аренды и трудовой договор, подаём досье в IGI — вид на жительство около 4 месяцев.

Если право на строительство дома получено до вступления в силу закона № 2518-IX (статья 21), сначала мы сверяем вид вашего договора: от него зависит, что и где проверяем.

Весь путь — в материале «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам».

Купили в строящемся доме — напишите нам. Бесплатно разберём ситуацию и пришлём подборку квартир в сданных домах под ваш бюджет.

Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Формат участия — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), этот путь действует; сама покупка вида на жительство не даёт. Лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье в IGI, со специалистом компании.

Как получить подборку квартир в рассрочку у моря в Констанце под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах под ваш бюджет с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой. Если есть право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению — проверим его бесплатно.

Сравнение с арендой — в материале «Снимать квартиру в Констанце или купить в рассрочку: что выгоднее украинцу в 2026 году». В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-IX, ст. 4, 13, 21 — 15.08.2022, в силе с 10.10.2022; действующая редакция от 31.10.2025; Верховна Рада України (zakon.rada.gov.ua); просмотр 25.10.2026
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — 13.03.1996, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex; просмотр 25.10.2026

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 29.10.2026. Дата обновления: 29.10.2026.

Проверено на 25.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.