Как купить недвижимость в ЕС из Украины
Как купить недвижимость в ЕС из Украины: фирма, банк, происхождение средств, ВНЖ
Вы находитесь в Украине, у вас есть капитал, и вы хотите европейский актив — при этом никуда не переезжая и, возможно, вообще не выезжая.
Ниже разобран маршрут в том порядке, в каком он идёт на практике: сначала деньги, потом структура, и только потом статус. Все правовые, налоговые и банковские нормы проверяются на дату публикации: часть цифр меняет государство, а не компания.
Сколько нужно на входе в европейскую недвижимость
Вход в недвижимость Евросоюза во многих странах начинается ориентировочно от 200 000–300 000 €. Это вилка рынка, а не сравнение стран.
Конструкция, о которой идёт речь, входит легче за счёт конкретного готового объекта. Дом введён в эксплуатацию — это не котлован и не стройка. Двухкомнатная квартира с ремонтом и мебелью стоит около 100 000 €. Первоначальный взнос — 30 %, порядка 30 000 €. Остаток закрывается рассрочкой платежа на три года: её предоставляет собственник, и она без процентов. Собственником клиент становится сразу, а не после последнего платежа. По отдельным объектам арендатор уже находится в квартире — это проверяется по конкретной квартире и фиксируется до сделки, а не обещается по всем.
Сверх взноса считаются сопровождение и оформление, а также резерв: 30 000 € — это вход, а не вся сумма, которая должна быть у покупателя. Точный итог по конкретной ситуации выходит в письменном заключении.
Почему покупка начинается не с квартиры, а с проверки денег
Квартиру покажет любой риелтор. Вопрос, который решает исход сделки, звучит иначе: пройдут ли эти деньги банк.
Европейский банк не оценивает порядочность покупателя. Он проверяет цепочку: откуда средства появились, чем это зафиксировано, совпадает ли сумма с документом и нет ли разрыва между источником и счётом. Поэтому первым шагом идёт не подбор объекта, а разбор происхождения средств.
Рабочий маршрут строится на трёх опорах: продажа задекларированного имущества, подтверждённая декларацией; средства, уже находящиеся в Румынии с подтверждённым происхождением; официальный доход супруги при реальной деятельности. Пакет документов собирается под конкретный источник, а не по общему шаблону.
Формула здесь принципиальная: не «вывести» и не «перевести», а определить и задокументировать законный маршрут, который выдержит банк.
Что такое комплаенс-диагностика и что вы получаете на руки
Комплаенс-диагностика — это разбор финансовой ситуации до того, как внесены деньги. Проверяются происхождение средств, документы, декларации, структура покупки и то, какой банк будет с этим работать.
На выходе — письменное заключение: рекомендованный банк, перечень документов под конкретный источник, оценка происхождения средств, сроки и структура покупки. Заключение может быть и отрицательным — с объяснением, почему именно маршрут не проходит.
Диагностика делается до задатка. Причина простая: после задатка вопросы уже стоят денег. Она бесплатная и ни к чему не обязывает, но является обязательным стандартом — в сделку мы не заходим без проверки денег и маршрута.
Работаем с румынскими банками, включая BRD и BCR. По подготовленному делу с чистым происхождением рассмотрение, как правило, от недели; точный срок фиксируется в заключении. Гарантировать прохождение банковского комплаенса не может ни одна компания в Европе.
На кого оформляется недвижимость и почему на компанию
Объект оформляется на румынскую компанию клиента. Причина техническая: вокруг компании строится всё остальное — договор аренды, официальный доход в евро, бухгалтерия и возможность выступить работодателем по трудовому контракту.
Стандартная ставка налога на добавленную стоимость в Румынии — 21 %. При покупке через компанию с регистрацией по этому налогу и при соответствии сделки требованиям законодательства покупатель может не нести расходы по нему; вопрос решается до сделки и проверяется по конкретному объекту. Налоги компании — микропредприятие, налог на прибыль, дивиденды, обязательные взносы — считаются по действующим ставкам на дату. Ставку на дивиденды можно снизить при наличии справки о налоговом резидентстве Украины, по договору между Румынией и Украиной об избежании двойного налогообложения.
Как оформить сделку, не выезжая из Украины
Дистанционная сделка проводится по доверенности: её проводит супруга или доверенное лицо. Порядок обратный тому, как его обычно представляют. Сначала проверяется допустимость — по закону, по конкретному нотариусу и по конкретному банку. И только после этого оформляется доверенность.
Инструмент раскрывается нотариусу и банку, а не прячется от них. Для человека, который не может покинуть страну, это единственный законный способ получить актив и доход в Евросоюзе. Сам объект выбирается удалённо, по документам и видеопросмотрам, либо лично, если выезд возможен.
Кто управляет объектом, пока владелец в Украине
Управляющая компания. Она ведёт объект целиком: ремонт, меблировка, поиск арендаторов, заселение, коммунальные вопросы и дальнейшее управление. Владелец при этом видит, кто заселён, на каких условиях и что происходит по платежам.
Без управления актив на расстоянии быстро превращается в источник проблем: простой, долги по коммунальным, потеря арендатора. Поэтому управление входит в конструкцию сразу, а не пристраивается потом.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство
Нет. Квартира сама по себе не даёт права на проживание. Компания не даёт вид на жительство автоматически. Основание для статуса даёт трудовой контракт в собственной компании, а объект даёт доход.
Статус — выбор клиента, а не обязательный этап. Можно держать компанию, объект, аренду и официальный доход и не оформлять вид на жительство вовсе, а взять его позже, когда он предметно понадобится. При наличии законных оснований дальше открывается маршрут на гражданство Румынии или Болгарии — именно при наличии оснований, а не по факту покупки. Условия по виду на жительство устанавливает иммиграционная служба и проверяются они на дату подачи.
Сколько стоит сопровождение и сколько занимает полный цикл
Открытие компании — 1 300 €, оформление ориентировочно около месяца. До регистрации компании оформить объект на неё невозможно, поэтому диагностика и открытие идут параллельно с подбором квартиры, а не после него.
Сопровождение вида на жительство — 1 300 €, ориентировочно около трёх месяцев, если клиент выбирает этот шаг.
Полный цикл — ориентировочно до четырёх месяцев. Единый жёсткий срок для всех не обещается: он зависит от ситуации и документов конкретного человека. Чаще всего срок сдвигают документы — не хватает подтверждения по источнику средств, декларация не совпадает с суммой, нужен перевод или апостиль.
Все услуги идут по договору, где прописаны сроки, суммы, порядок работы и поэтапная оплата.
Лицензии компании — в открытом доступе на сайте.
Что делать, если квартира уже куплена без структуры
Ситуация распространённая: объект за границей оформлен на физическое лицо, компании нет, аренда официально не оформлена. Дальше выясняется, что структуры нет, основания для статуса нет, доход не виден, а при попытке его показать банк начинает задавать вопросы.
Разбор в этом случае тот же, что и на входе: диагностика. Смотрим, что подтверждено документами, где разрыв в цепочке и что можно перестроить сейчас — компания, договор аренды, легализация дохода, документы по происхождению средств на покупку. Иногда конструкция достраивается. Иногда нет, и тогда об этом говорится прямо.
Кому эта конструкция не подходит
Она не подходит, если происхождение средств невозможно подтвердить документами. Не подходит, если статус нужен за несколько недель. Не подходит, если расчёт строится на том, что вид на жительство даст сама покупка квартиры. И не подходит тем, кто ищет способ не показывать деньги: усиленная проверка применяется нами самими и применяется строго — никакой анонимности, никакого обхода, максимум документа.
С чего начать
Маршрут собирается в одном порядке и ни в каком другом: источник и документ — банк — компания — объект — аренда и официальный доход — и только потом, по выбору, статус.
Первый шаг — комплаенс-диагностика с письменным заключением до задатка. Она бесплатная и ни к чему не обязывает, но обязательна: в сделку мы не заходим без проверки денег и маршрута.
Напишите слово АКТИВ — разберём вашу ситуацию и назовём границы честно, включая случай, когда ответ будет отрицательным.