Как купить квартиру в Румынии в 2026 году: взнос 30 %, рассрочка без банка и сделка на расстоянии
Купить квартиру в Румынии в 2026 году можно без банковского кредита и даже без поездки: своя квартира у моря в Евросоюзе, в сданном доме, со взносом 30 % и остатком на 36 месяцев без процентов — напрямую собственнику квартиры. Показ — по видео, сделка — по доверенности, а подбор, проверку и оформление ведём мы.
Окно открыто сейчас: на 08.10.2026 у нашего агентства недвижимости Armonia в работе около 70 квартир с рассрочкой от собственника. Нужен европейский статус — откроем вам компанию и встроим квартиру в путь к виду на жительство в Румынии. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.
Коротко. Иностранец, в том числе гражданин Украины, покупает квартиру в Румынии без гражданства ЕС и становится собственником с записью в carte funciară. По условиям сопровождения Alliance на 08.10.2026 при квартире около 100 000 € в сданном доме взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, остаток — 36 месяцев без процентов, около 1 900 € в месяц; рассрочку даёт собственник, кредит банка не нужен. Приезжать не обязательно: показ по видео, сделка по доверенности.
Можно ли иностранцу купить квартиру в Румынии в 2026 году?
Да, в 2026 году иностранец покупает квартиру в Румынии без гражданства ЕС и без вида на жительство: строение приобретается без ограничений по гражданству, а собственником вы становитесь с даты записи в carte funciară. Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость; выписка выдаётся на ваше имя.
Кредит банка не нужен: ипотеку нерезиденту румынские банки, как правило, не выдают, поэтому сделку мы строим на рассрочке от собственника квартиры. Документы дома и продавца проверяем до задатка — это наша работа, а не ваша.
Сколько стоит квартира у моря в Румынии и какой нужен взнос?
При квартире у моря в сданном доме около 100 000 € на вход нужно около 33 000 € — взнос 30 % и комиссия агентства 3 %, дальше — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов. Из чего складывается сумма:
Квартира — около 100 000 €, дом введён в эксплуатацию.
Взнос — 30 %, около 30 000 €, включая нотариальные сборы и налог.
Остаток — около 70 000 € на 36 месяцев без процентов, около 1 900 € в месяц.
Комиссия агентства — 3 %, около 3 000 €.
Своя компания (SRL) — 1 300 € и около месяца, если квартира оформляется на компанию; бухгалтерия — 600 € в год.
Рассрочка от собственника — это оплата квартиры напрямую продавцу по графику в нотариальном договоре. Расчёт обеспечивает законная ипотека продавца: она снимается у нотариуса после последнего платежа, а собственник квартиры с даты записи — вы. Расходы после покупки — в материале «Сколько стоит содержать квартиру в Румынии».
Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир с рассрочкой от собственника и посчитаем взнос и ежемесячный платёж по каждой.
Можно ли купить квартиру в Румынии, не приезжая на сделку?
Да, всю покупку можно пройти на расстоянии: квартиру мы показываем по видео — тот же объект, а не рендер, — а сделку подписываем по вашей доверенности. Участвовать можно в 3 форматах: лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Доверенность удостоверяется нотариально и переводится присяжным переводчиком.
Как это выглядит на деле. Клиент Alliance не мог приехать в Румынию. Квартиру ему показали онлайн, около месяца он выбирал и купил двухкомнатную квартиру в комплексе с бассейном и тренажёрным залом за 80 000 €. Сделка заняла столько же: её полностью удалённо провела управляющая компания Alliance по его доверенности.
Затем около 3 месяцев управляющая компания комплектовала квартиру — мебель, техника, посуда, текстиль, — а теперь сдаёт её в аренду.
Это не обещание результата, а один завершённый цикл; условия по каждому объекту считаются отдельно.
Расчёт на 08.10.2026: при покупке в рассрочку от собственника взнос 30 % за квартиру такой цены — около 24 000 €, остаток — 36 месяцев без процентов.
Как проходит покупка квартиры в Румынии по шагам?
Покупка проходит в 6 шагов, и каждый из них ведём мы — от проверки денег до записи в реестре. Первый шаг — проверка денег, а не выбор квартиры: происхождение средств банк проверяет до задатка, и пакет документов мы готовим под его требования.
Диагностика — проверка денег и маршрута до задатка.
Объект — подбор и проверка документов дома и квартиры.
Задаток — антеконтракт и задаток после проверки.
Участие — лично, по доверенности или через управляющую компанию по доверенности клиента.
Нотариус — нотариальный договор и взнос 30 %.
Реестр — запись в carte funciară и график рассрочки.
Работаем только со сданными домами: у здания подписан акт приёмки, у квартиры есть кадастровый номер, и собственником вы становитесь с записью, которую нотариус подаёт в день сделки. До задатка мы проверяем за вас выписку из carte funciară, акт приёмки, кадастровый номер, долги по объекту и полномочия продавца.
Антеконтракт — предварительный договор, который фиксирует цену, сроки и задаток. Нотариус удостоверяет договор и подаёт его на запись, а документы, банк и график рассрочки к этому дню готовим мы. Как проходит день сделки — в материале «Процедура сделки у нотариуса в Румынии».
Что делать, если задаток за квартиру в Румынии уже внесён без проверки?
Сделку можно выправить до нотариуса, и первые 3 действия мы берём на себя: запрашиваем выписку из carte funciară, сверяем сроки антеконтракта и проверяем продавца — до следующего платежа. Задаток без проверки — лишь пропущенный шаг, и мы проходим его сейчас.
Задаток внесён, договор не подписан — проверяем выписку, продавца и дом до следующего платежа.
Перевод остановлен банком — готовим пакет о происхождении денег под требования банка.
Купили в доме, который ещё строится — проверяем договор, сроки и обеспечение и выстраиваем конструкцию вокруг сделки.
Купили квартиру без конструкции ради статуса — собственность остаётся вашей, основание для ВНЖ достраиваем через компанию.
Деньги лежат на счёте — превращаем их во взнос за квартиру в сданном доме.
Снимаете жильё не первый год — подбираем квартиру с рассрочкой от собственника, чтобы ежемесячный платёж шёл за свою квартиру.
Уже внесли задаток или купили без конструкции — напишите нам. Бесплатно разберём вашу ситуацию и пришлём подборку квартир под ваш бюджет.
Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ?
Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии — по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы; лицензии компании — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию: стратегия, банк, финансовый мониторинг и координация всех процессов; юридическую часть ведут профильные специалисты, бухгалтерскую — аудиторские фирмы.
Если нужен вид на жительство, квартира входит в конструкцию «четыре элемента и результат»: компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании — и разрешение от Генерального инспектората по иммиграции (IGI). Полный цикл — около 4 месяцев; лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье, вместе со специалистом компании.
Маршрут целиком выстраивает стратегическая диагностика, а конструкция подробно разобрана в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда». После сделки управляющая компания Alliance может укомплектовать квартиру и сдавать её — как в примере выше. Офисы компании — в Констанце и Нэводари.
Как подобрать квартиру в Румынии под свой бюджет?
С бесплатной подборки: за 1 рабочий день после обращения мы пришлём 3–5 квартир с рассрочкой от собственника под ваш бюджет — с расчётом взноса и ежемесячного платежа по каждой. Дальше — показ лично или по видео, проверка денег до задатка и сделка по договору — с вашим приездом или без него.
Сейчас в работе около 70 квартир с рассрочкой от собственника в сданных домах. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.
Вопросы и ответы
Можно ли украинцу купить квартиру в Румынии?
Да, украинец покупает квартиру в Румынии без гражданства ЕС и вида на жительство, в том числе под временной защитой. Собственником вы становитесь с записью в carte funciară, кредит банка не нужен: взнос 30 %, остаток — 36 месяцев без процентов напрямую собственнику квартиры. Подбор, проверку и сделку ведём мы — с вашим приездом или по доверенности.
Какие документы нужны иностранцу для покупки квартиры в Румынии?
Для покупки квартиры в Румынии нужны паспорт, румынский налоговый номер, который выдаёт налоговая служба ANAF, и документы о происхождении денег — договоры, выписки, декларации. Для сделки на расстоянии добавляется нотариальная доверенность с переводом присяжного переводчика. Полный перечень под ваш источник средств мы составляем до задатка.
Даёт ли покупка квартиры в Румынии вид на жительство?
Нет, сама покупка вида на жительство не даёт. Квартира работает в конструкции «четыре элемента и результат»: компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании — и разрешение. Полный цикл — около 4 месяцев, сопровождение ВНЖ — 1 300 €, и весь путь ведёт Alliance по договору.
Источники
Codul civil (Legea nr. 287/2009), ст. 885, 1676, 1723, 2386 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini — 10.11.2005, Portal Legislativ
Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 — 12.05.1995, в действующей редакции; Portal Legislativ
Legea nr. 129/2019 pentru prevenirea şi combaterea spălării banilor — 11.07.2019, в действующей редакции; Portal Legislativ
Prelungirea dreptului de ședere temporară în scop de muncă — Генеральный инспекторат по иммиграции Румынии, на 08.10.2026
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 10.10.2026. Дата обновления: 10.10.2026.
Проверено на 08.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.