Италия или Румыния: где квартира у моря в Евросоюзе реально доступнее в 2026 году

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме и со статусом за ней: ради неё вы и выбираете, купить квартиру в Италии у моря или в Румынии.

Alliance закрывает её в Румынии: взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, без банка (есть не у всех квартир), ВНЖ через свою фирму — около 4 месяцев.

В Италии к цене добавляется налог 9 % или IVA 10 %, а вида на жительство покупка не даёт.

Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. В Италии метр у моря на юге — около 890 € (Costa degli Dei, OMI, 2025); сверху — imposta di registro 9 % или IVA 10 %; вида на жительство покупка не даёт, дом за 1 € — с обязательством ремонта. В Румынии — сданный дом, взнос 30 % около 30 000 € при квартире около 100 000 €, рассрочка собственника 36 месяцев без процентов и ВНЖ через свою фирму около 4 месяцев; сделку и статус ведёт Alliance.

Купить квартиру в Италии или в Румынии у моря: что доступнее в 2026 году?

Доступнее по входу — Румыния: взнос 30 %, около 30 000 € при квартире около 100 000 €, и вы собственник сданной квартиры после первого взноса. В Италии метр у моря на юге — около 890 € (Costa degli Dei, +0,5 % за год; OMI, Agenzia delle Entrate, среднее за 2025 год).

По 5 графам — вход, налог, жильё, рассрочка, статус:

• Италия — цена к акту — imposta di registro 9 % или IVA 10 % — по объекту, дом за 1 € с ремонтом — договорённость с продавцом или кредит банка — вида на жительство не даёт.
• Румыния — взнос 30 %, около 30 000 € — на свою фирму без 21 % НДС продавцу (раздел 2) — сданный дом — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов — ВНЖ через фирму, около 4 месяцев.

Вердикт по сценариям:

• Если вы переезжаете жить в итальянскую коммуну у моря — Италия, потому что при условиях prima casa налог снижается до 2 % или IVA до 4 %; статус в ЕС при этом строим мы — в Румынии.
• Если нужен актив у моря и статус в ЕС — Румыния, потому что взнос 30 % открывает квартиру около 100 000 € в сданном доме, а ВНЖ через фирму — около 4 месяцев; подборку пришлём за 1 рабочий день бесплатно.
• Если вы под временной защитой в Италии — живите там, а статус стройте в Румынии, потому что сделка идёт без переезда: лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье в IGI, со специалистом компании.

Какие налоги платит покупатель квартиры в Италии в 2026 году?

У частного продавца — imposta di registro 9 % (не меньше 1 000 €) плюс по 50 € ипотечного и кадастрового сборов; у застройщика — IVA 10 % и три сбора по 200 € (Agenzia delle Entrate) — при квартире за 100 000 € у застройщика это около 10 600 € сверх цены.

Imposta di registro — это налог на регистрацию сделки; льгота prima casa — 2 % или IVA 4 % при жилье в коммуне проживания (переезд в течение 18 месяцев) и других условиях.

В Румынии расчёт другой:

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Регистрацию по НДС и аудиторскую проверку организуем мы до первого платежа; нотариальные сборы и налог в Констанце — уже внутри взноса 30 %.

Даёт ли покупка квартиры в Италии вид на жительство?

Нет. Виза инвестора по ст. 26-bis D.Lgs. 286/1998 — за вложения от 2 млн € в государственные облигации, от 500 000 € в итальянскую компанию (250 000 € — в инновационный стартап) или пожертвование от 1 млн € на проект общественного интереса (МИД Италии, MAECI); жильё в этот перечень не входит.

В Румынии сама покупка статуса тоже не даёт, но порога вложений нет: статус строит ваша фирма, путь к разрешению IGI — около 4 месяцев; фирму и досье ведём мы.

Что вы получаете за взнос 30 % при покупке квартиры у моря в Констанце?

За взнос 30 % вы получаете:

• Нотариальный договор (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1) — собственник с записью в carte funciară после первого взноса; до последнего платежа — законная ипотека продавца. Carte funciară — это земельная книга Румынии.
• Дом сдан — введён в эксплуатацию, квартира готова.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир — в подборке отмечаем.
• Без 21 % НДС продавцу — новую квартиру покупает ваша фирма; условия — в разделе 2.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт квартиру по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет на паспорт Румынии или Болгарии при праве по происхождению; адвокат — на всех этапах; проверка права — бесплатно.

Сколько стоит — по условиям сопровождения Alliance на 25.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Как купить из другой страны ЕС — «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам».

Напишите нам — расчёт бесплатно. За 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса и платежа.

Купили дом в Италии за 1 €, а ремонт в срок не выполнить: что делать сейчас?

Срок и полис — в вашем соглашении с коммуной, расчёт второй покупки — за нами: дом за 1 € (case a 1 euro) — это старый дом по символической цене с обязательством ремонта. В Caltanissetta (центр Сицилии), правила от 10.12.2024: проект — в течение 1 года, начало работ — 4 месяца после разрешения, полис 5 000 € на 3 года (Comune di Caltanissetta).

Продление — вопрос коммуне до конца срока. Что делаем мы:

1. Считаем — вашу смету ремонта ставим рядом со входом в Констанце: взнос около 30 000 €, платёж около 1 900 € в месяц.
2. Подбираем — квартиры в сданных домах под ваш бюджет.
3. Строим статус — фирма SRL, квартира на фирму, досье в IGI: ВНЖ около 4 месяцев, без переезда из Италии.

Сделка на расстоянии — «Как купить квартиру в Румынии в 2026 году: взнос 30 %, рассрочка без банка и сделка на расстоянии».

Купили дом за 1 € — напишите нам. Бесплатно посчитаем вход в Констанце рядом с вашей сметой и пришлём подборку.

Кто ведёт за вас налоги, сделку и путь к ВНЖ в Румынии?

Налоги, сделку и статус ведёт Alliance Consulting — 4 года в Румынии, по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Участие — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента.

Временная защита продлена до 04.03.2028 (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912); статус до её окончания строим вместе — «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам».

Как получить подборку квартир у моря в Констанце с расчётом взноса и платежа?

За 1 рабочий день: назовите сумму взноса — пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой.

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость; в Италии сверху налог 9 % или IVA 10 %, в Констанце сборы и налог уже внутри взноса. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Agenzia delle Entrate — L'acquisto di una casa: le imposte — imposta di registro 9 % / IVA 10 %, сборы 50 € и 200 €; prima casa — 2 % / 4 %, переезд в коммуну в течение 18 месяцев; просмотр 22.10.2026
• Osservatorio del Mercato Immobiliare — Statistiche regionali 2026, Calabria — Agenzia delle Entrate; средние значения за 2025 год: Costa degli Dei (Калабрия) — 890 €/м², +0,5 % за год
• Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale — Investor Visa (art. 26-bis D.Lgs. 286/1998) — Consolato Generale d'Italia Londra; пороги вложений; просмотр 22.10.2026
• Comune di Caltanissetta — Case a 1 euro, procedure operative — 10.12.2024: проект — 1 год, начало работ — 4 месяца после разрешения, полис 5 000 € на 3 года
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 31.10.2026. Дата обновления: 31.10.2026.

Проверено на 25.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.