Квартира біля моря в розстрочку: Болгарія чи Румунія — що ви підписуєте і коли стаєте власником

Своя квартира біля моря в розстрочку — у зданому будинку, за нотаріальним договором і без кредиту банку.

Якщо в Болгарії ви платите за етапами будівництва, до нотаріального акта у вас лише попередній договір; у Констанці близько 33 000 € на вхід — внесок 30 % і комісія агентства; договір купівлі-продажу нотаріальний, будинок зданий, ви власник із записом у carte funciară, залишок — близько 1 900 € на місяць протягом 36 місяців без відсотків власнику квартири.

Вікно відкрите зараз: станом на 09.10.2026 у нашого агентства нерухомості Armonia в роботі понад 100 квартир у зданих будинках. Напишіть нам — за 1 робочий день безкоштовно надішлемо 3–5 квартир під ваш бюджет із розрахунком внеску й платежу, а якщо потрібен статус у ЄС — вбудуємо квартиру в шлях до посвідки на проживання в Румунії через вашу компанію.

Коротко. Розстрочку на квартиру біля моря в Болгарії та в Румунії оформлюють різні документи. У Болгарії при оплаті за етапами будівництва до нотаріального акта на руках лише попередній договір, а право власності переходить за нотаріальним актом (Закон про зобов’язання та договори, ст. 18 і 19). За умовами супроводу Alliance станом на 14.10.2026 квартиру близько 100 000 € у зданому будинку в Констанці оформлює нотаріальний договір купівлі-продажу з внеском 30 %, ви власник із записом у carte funciară; залишок — 36 платежів власнику без відсотків, близько 1 900 € кожен.

Що ви підписуєте, коли купуєте квартиру в Болгарії в розстрочку за етапами будівництва?

Поки немає нотаріального акта, ви підписуєте попередній договір у письмовій формі (Закон про зобов’язання та договори — ЗЗД, ст. 19, ч. 1): право власності на квартиру за ним ще не переходить — воно переходить лише за нотаріальним актом (ст. 18).

Попередній договір — це обіцянка укласти остаточний договір: у ньому записані істотні умови майбутнього правочину, і кожна сторона може вимагати його укладення в суді (ст. 19, ч. 2 і 3).

На якому етапі зараз ваш будинок, видно за 4 документами будівництва (Наредба № 3 від 31.07.2003 і Закон про устрій території — ЗУТ):

• Акт 14 — приймання конструкції: несучу конструкцію прийнято, дозволено оздоблювальні роботи.

• Акт 15 — придатність до приймання: будівельник передає споруду замовнику.

• Протокол 16 — придатність до використання, для споруд 1–3 категорій його складає Державна приймальна комісія (ЗУТ, ст. 177).

• Дозвіл на використання або посвідчення про введення в експлуатацію — будинок введено в експлуатацію (ЗУТ, ст. 177); до цього користуватися будівлею не можна (ст. 178).

Коли ви стаєте власником квартири біля моря — у Болгарії та в Румунії?

У Болгарії — з нотаріальним актом (ЗЗД, ст. 18), у Румунії — за нотаріальним договором купівлі-продажу (Цивільний кодекс Румунії, ст. 1244), і ви власник із записом у carte funciară.

Carte funciară — це земельна книга Румунії, державний реєстр прав на нерухомість; запис запитує нотаріус, який посвідчив договір; він захищає ваше право перед третіми особами (закон 7/1996). Порівняння за документами:

• Будинок: Болгарія — квартиру можна продавати після завершення коробки будівлі («груб строеж»), до введення в експлуатацію (ЗУТ, ст. 181, ч. 2); Румунія — ми підбираємо квартири лише в зданих будинках.

• Договір: Болгарія — попередній договір до нотаріального акта; Румунія — нотаріальний договір купівлі-продажу при внеску 30 %.

• Власність: Болгарія — з нотаріальним актом; Румунія — із записом у carte funciară.

• Платежі: Болгарія — за графіком етапів будівництва, якщо так записано в договорі; Румунія — залишок 36 місяців без відсотків власнику квартири.

Законна іпотека продавця — це застава квартири на користь продавця за неоплачену частину ціни (ЦК, ст. 2386, п. 1): вона діє до останнього платежу, а квартира вже ваша.

Скільки коштує квартира біля моря в розстрочку в Констанці і який потрібен внесок?

Для квартири близько 100 000 € у зданому будинку в Констанці на вхід потрібно близько 33 000 € — внесок 30 % і комісія агентства, а залишок ви сплачуєте власнику близько 1 900 € на місяць протягом 36 місяців без відсотків.

Розстрочка від власника — це оплата залишку ціни безпосередньо продавцю за графіком із нотаріального договору, без банку і без відсотків. Кредит банку не потрібен: банк перевіряє походження коштів до завдатку. Розрахунок для квартири близько 100 000 €:

• Внесок 30 % — близько 30 000 € із нотаріальними зборами і податком.

• Комісія агентства 3 % — близько 3 000 €.

• Щомісячний платіж — близько 1 900 € протягом 36 місяців, без відсотків.

За середньої ціни 2 020 € за м², а в нових будинках 2 257 € (індекс imobiliare.ro, вересень 2026), це близько 45–50 м². У Євросоюзі поєднання зданого будинку, внеску 30 % і розстрочки без банку — рідкість.

Розрахунок під ваш бюджет — безкоштовно. Напишіть нам: за 1 робочий день надішлемо 3–5 квартир у зданих будинках і порахуємо внесок і щомісячний платіж по кожній.

Як відбувається купівля квартири біля моря в розстрочку в Румунії — крок за кроком?

Купівля проходить у 6 кроків, і кожен ведемо ми: добірка 3–5 квартир за 1 робочий день → перевірка коштів і документів до завдатку → нотаріальний договір із внеском 30 % → запис у carte funciară, ви власник → законна іпотека продавця до останнього платежу → 36 місяців без відсотків власнику.

Формат участі обираєте ви — особисто, за довіреністю або через керуючу компанію Alliance за довіреністю клієнта; пакет про походження коштів під вимоги банку збираємо ми.

Здаванням квартири після угоди займається керуюча компанія. Як влаштована розстрочка від власника — у матеріалі «Квартира в Євросоюзі в розстрочку без банку».

Підписали в Болгарії попередній договір із графіком за етапами будівництва: що робити?

До наступного платежу ми у 4 кроки перевіряємо документи щодо болгарської покупки і рахуємо, який внесок 30 % у зданому будинку в Констанці покриває ваш бюджет:

1. Договір — підписано лише попередній договір чи вже нотаріальний акт (ЗЗД, ст. 18 і 19).

2. Дозвіл на будівництво — чи видано його (ЗУТ, ст. 148) і хто власник землі або права будувати.

3. Етап — який документ будівництва вже підписано (Акт 14, Акт 15 або Протокол 16) і до якого етапу прив’язаний наступний платіж.

4. Бюджет — скільки вже внесено і який внесок 30 % у зданому будинку в Констанці покривають кошти, що залишилися.

Правову оцінку болгарського договору дає адвокат із болгарського права — питання до нього готуємо ми. Якщо ситуація інша — закриваємо і її:

• Гроші лежать на рахунку — сума стає внеском 30 %, і у вас своя квартира біля моря в зданому будинку.

• Роками винаймаєте житло — замість оренди платите власнику за свою квартиру, 36 місяців без відсотків.

• Купили квартиру в Румунії без конструкції заради статусу — перевіряємо документи і додаємо те, чого бракує: компанію, дохід від оренди, трудовий контракт.

Підписали попередній договір — напишіть нам. Безкоштовно розберемо документи і надішлемо добірку квартир у зданих будинках під ваш бюджет.

Як Alliance Consulting супроводжує купівлю і вбудовує квартиру в шлях до посвідки на проживання в Румунії?

Alliance Consulting 4 роки працює в Румунії, і кожна угода йде за договором: строки, сума і порядок роботи прописані заздалегідь, ліцензії компанії — у відкритому доступі на сайті.

Alliance відповідає за стратегію, банк, фінансовий моніторинг і координацію; усі документи готує адвокат із ліцензією Євросоюзу, бухгалтерію — аудиторські фірми. Armonia показує об’єкти. Alliance зберігає гроші й вибудовує конструкцію.

Для громадян України під тимчасовим захистом, продовженим до 4 березня 2028 року (рішення Ради ЄС 2026/1912), шлях до посвідки на проживання в Румунії — «чотири елементи і результат»: компанія SRL, квартира на компанію, офіційний дохід від оренди, трудовий контракт у своїй компанії — і дозвіл IGI. Сама купівля посвідки на проживання не дає.

Увесь шлях займає близько 4 місяців, реєстрація SRL — близько місяця і 1 300 €; деталі — у матеріалі «Посвідка на проживання в Румунії для українців без переїзду». Приїжджати потрібно один раз — на подання досьє, поруч зі спеціалістом компанії. Рішення ухвалює IGI, досьє ми збираємо повністю до подання.

Як отримати добірку квартир біля моря в розстрочку під ваш бюджет?

З безкоштовної добірки: за 1 робочий день надішлемо 3–5 квартир у зданих будинках під вашу суму, по кожній — внесок 30 % і щомісячний платіж. Показ — особисто або по відео, угода — за договором.

Живете в іншій країні ЄС — порядок купівлі без громадянства описано в матеріалі «Квартира в Євросоюзі для українця», ціни біля моря порівняли в матеріалі «Купити квартиру в Болгарії чи в Румунії».

Станом на 09.10.2026 у Armonia в роботі понад 100 квартир у зданих будинках. Напишіть нам — добірка безкоштовна і ні до чого не зобов’язує.

Джерела

• Codul civil (Legea nr. 287/2009), ст. 1244, 2386 — 17.07.2009, у чинній редакції; Portal Legislativ

• Закон за задълженията и договорите, чл. 18, 19 — у чинній редакції, звірено 13.10.2026; Міністерство юстиції Болгарії

• Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, чл. 7 — ред. ДВ бр. 56 від 11.07.2017; Міністерство регіонального розвитку Болгарії

• Закон за устройство на територията, чл. 148, 177, 178, 181 — доп. ДВ бр. 47 від 10.06.2025; Міністерство регіонального розвитку Болгарії

• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — у чинній редакції; Portal Legislativ

• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, чинне з 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергій Валентинович, керівник Alliance Consulting. Дата публікації: 18.10.2026. Дата оновлення: 18.10.2026.

Перевірено станом на 14.10.2026. Правові положення, суми і строки актуальні на цю дату; у разі змін сторінка оновлюється.

Кононов Сергій Валентинович — керівник консалтингової компанії Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Понад 30 років управлінської практики; компанія веде ліцензовану практику в Румунії чотири роки і супроводжує клієнтів від першої консультації до отримання документів. Ліцензії та документи компанії — у відкритому доступі на сайті.