Купить квартиру в Болгарии или в Румынии: где выгоднее квартира у моря в Евросоюзе в 2026 году

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в уже сданном доме и без банковского кредита. Купить квартиру в Болгарии у моря можно, но сегодня выгоднее Констанца: метр стоит почти как в Варне, а при квартире около 100 000 € вы вносите 30 % по нотариальному договору купли-продажи и платите около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры.

Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства недвижимости Armonia в работе более 100 квартир в сданных домах. Нужен статус в ЕС — откроем вам компанию и встроим квартиру в путь к виду на жительство в Румынии. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. Квадратный метр у моря в 2026 году стоит почти одинаково: в Констанце — 2 020 € по индексу imobiliare.ro за сентябрь, в Варне — около 2 030 € в объявлениях о двухкомнатных квартирах. Разница — в условиях покупки. По условиям сопровождения Alliance на 11.10.2026 мы подбираем квартиру около 100 000 € в Констанце в сданном доме: взнос 30 % по нотариальному договору, остаток — 36 месяцев без процентов собственнику, около 1 900 € в месяц. Собственником вы становитесь с записью в реестре.

Где выгоднее купить квартиру у моря в 2026 году — в Болгарии или в Румынии?

Выгоднее Румыния: метр в Констанце стоит почти как в Варне, но мы подбираем квартиры в сданных домах — взнос 30 %, остаток 36 месяцев без процентов, кредит банка не нужен. Обе страны — в Евросоюзе, и гражданин Украины покупает квартиру на своё имя без гражданства ЕС (в Болгарии — Закон о собственности, ст. 29, ч. 4).

Ниже метр в Бургасе и на Солнечном Берегу, но в закрытом комплексе к расходам владельца добавляется плата за содержание по договору с застройщиком, размер которой закон не ограничивает (Закон об управлении этажной собственностью — ЗУЕС, ст. 2). Как купить квартиру в ЕС без гражданства — в материале «Квартира в Евросоюзе для украинца».

Сколько стоит квартира у моря в Болгарии и в Констанце в 2026 году?

В 2026 году метр у моря в Констанце и Варне стоит около 2 000 €, в Бургасе — около 1 830 €, в курортных комплексах Солнечного Берега — около 1 430 €. Цены предложения на дату:

• Констанца — 2 020 € за м², за год +6,4 % (индекс imobiliare.ro, сентябрь 2026).

• Варна — около 2 030 € за м², двухкомнатные квартиры (объявления imot.bg на 11.10.2026).

• Бургас — около 1 830 € за м², трёхкомнатные квартиры (imot.bg на 11.10.2026).

• Солнечный Берег — около 1 430 € за м² (imot.bg на 11.10.2026).

При квартире около 100 000 € в Констанце на вход нужно около 33 000 €: взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом — и 3 % комиссии агентства, около 3 000 €. Дальше — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и ежемесячный платёж по каждой.

Чем покупка квартиры в Румынии отличается от покупки в Болгарии?

Отличие — в 4 вещах: состояние дома, договор, момент собственности и содержание комплекса.

• Дом. Покупка «на зелено» — это оплата квартиры в строящемся доме до ввода в эксплуатацию. В Болгарии здание проходит акты стройки: Акт 14 — приёмка конструкции, Акт 15 — годность к приёмке, Протокол 16 — годность к использованию. Пользоваться зданием до ввода в эксплуатацию нельзя (Закон об устройстве территории — ЗУТ, ст. 178). В Констанце мы работаем только со сданными домами.

• Договор. В обеих странах сделку оформляет нотариус: в Болгарии — нотариальный акт (Закон об обязательствах и договорах, ст. 18), в Румынии — нотариальный договор купли-продажи (Гражданский кодекс, ст. 1244).

• Собственность. В Румынии вы собственник с записью в carte funciară. Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость; запись запрашивает нотариус, а расчёт с продавцом обеспечивает законная ипотека продавца до последнего платежа.

• Содержание. В закрытом комплексе Болгарии договор о содержании общих частей вносится в дело каждой квартиры и обязателен для следующих покупателей (ЗУЕС, ст. 2). В Констанце расходы дома делят собственники через ассоциацию.

Рассрочку даёт собственник квартиры, кредит банка не нужен. В Евросоюзе такое сочетание — сданный дом, взнос 30 %, нотариальный договор и 36 месяцев без процентов — редкость.

Как купить квартиру у моря в Констанце со взносом 30 % — по шагам?

Покупка проходит в 6 шагов, и каждый ведём мы — от подборки до записи в carte funciară. Деньги и документы проверяем до задатка, а не в день сделки:

1. Подборка — 3–5 квартир и расчёт за 1 рабочий день.

2. Показ — лично или по видео.

3. Проверка — деньги и документы до задатка.

4. Задаток — после проверки, по предварительному договору.

5. Нотариус — взнос 30 %, нотариальный договор.

6. Реестр — запись в carte funciară, вы собственник.

Участвовать можно в 3 форматах: лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента; пакет документов о деньгах под требования банка мы готовим за вас.

Подробно о каждом шаге — в материале «Как купить квартиру в Румынии в 2026 году».

Задаток уже внесён в Болгарии, а дом ещё строится: что делать?

До следующего платежа за квартиру «на зелено» мы разбираем с вами 4 пункта по документам и считаем, что тот же бюджет даёт в сданном доме в Констанце:

1. Стадия дома — подписан ли Акт 14 и выдано ли разрешение на использование или удостоверение о вводе в эксплуатацию (ЗУТ, ст. 177).

2. Договор — подписан нотариальный акт или только предварительный договор в письменной форме (Закон об обязательствах и договорах, ст. 19).

3. График — к какому акту стройки привязан следующий платёж.

4. Содержание — есть ли договор о содержании комплекса (ЗУЕС, ст. 2).

Правовую оценку болгарского договора даёт специалист по болгарскому праву — документы и вопросы к нему готовим мы, а вход в сданный дом в Констанце считаем под бюджет, который у вас остаётся. Если ошибка другая — закрываем и её:

• Деньги лежат на счёте — превращаем их во взнос 30 % за квартиру в сданном доме.

• Снимаете жильё не первый год — подбираем квартиру с рассрочкой от собственника, чтобы платёж шёл за свою квартиру.

• Купили квартиру в Румынии без конструкции ради статуса — разбираем документы и достраиваем конструкцию «четыре элемента и результат» через вашу компанию.

Уже внесли задаток или купили без конструкции — напишите нам. Бесплатно разберём документы и пришлём подборку квартир в сданных домах под ваш бюджет.

Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии — по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы; лицензии компании — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию: стратегия, банк, финансовый мониторинг и координация всех процессов.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года, квартира в Румынии становится частью пути к виду на жительство — «четыре элемента и результат»: компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании — и разрешение Генерального инспектората по иммиграции (IGI).

Весь путь — около 4 месяцев, подробно — в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда»; лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье, вместе со специалистом компании. Офисы Alliance — в Констанце и Нэводари: показы, встречи и подписание проходят рядом с объектом.

Как подобрать квартиру у моря в Румынии под свой бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день после обращения мы пришлём 3–5 квартир в сданных домах под ваш бюджет — с расчётом взноса 30 % и ежемесячного платежа по каждой. Дальше — показ лично или по видео, проверка денег до задатка и сделка по договору.

Нужен вид на жительство — к подборке добавим расчёт пути через свою компанию: регистрация SRL — 1 300 €, около месяца. На 09.10.2026 у Armonia в работе более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Codul civil (Legea nr. 287/2009), ст. 885, 1244, 2386 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ

• Закон за задълженията и договорите, чл. 18, 19 — в действующей редакции; Министерство юстиции Болгарии

• Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството — ред. ДВ бр. 56/2017; Министерство регионального развития Болгарии

• Закон за собствеността, чл. 29, ал. 4 — в действующей редакции; Министерство юстиции Болгарии

• Въвеждане в експлоатация — разрешение за ползване по протокол обр. 16 — ред. 03.08.2026; Дирекция национального строительного контроля Болгарии

• Закон за управление на етажната собственост, чл. 2 — ред. ДВ бр. 49 от 17.06.2025; Министерство регионального развития Болгарии

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 12.10.2026. Дата обновления: 12.10.2026.

Проверено на 11.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.