Що оформлюють на вас у день оплати: право покупця і запис у carte funciară
Що оформлюють на вас у день оплати: право покупця і запис у carte funciară
У день оплати на покупця оформлюють конкретне право, і його назва залежить від того, чи обʼєкт готовий, чи ще будується. Для готового обʼєкта в Євросоюзі це право власності: нотаріальний договір підписують, і того ж дня запис іде до земельної книги — carte funciară. Для обʼєкта, що будується, у день платежу оформлюють право на майбутній обʼєкт, а власність зʼявляється лише після введення в експлуатацію. Матеріал розбирає цю механіку за документами; даних про дохідність і окупність тут немає.
Що оформлюють на вас у день оплати
На вас оформлюють право власності, і виникає воно в день підписання нотаріального договору.
Запис до земельної книги — carte funciară — подає нотаріус того ж дня; право переходить із записом, статті 885 і 1676 Цивільного кодексу Румунії. Нотаріальна форма тут — умова дійсності: договір у простій письмовій формі угоди не створює. Як проходить сам день угоди в нотаріуса, розібрано в окремому матеріалі про процедуру угоди.
Для обʼєкта, що будується, картина інша: до введення в експлуатацію на покупця реєструють право на майбутній обʼєкт, а не власність на квартиру.
• Готовий обʼєкт — право власності із записом у земельній книзі в день угоди.
• Обʼєкт, що будується — право на майбутній обʼєкт до введення в експлуатацію, власність зʼявляється після введення.
Якщо будівництво ведеться в Україні, до введення реєструють спеціальне майнове право на майбутній обʼєкт нерухомості — Закон № 2518-IX. Воно виникає з моменту державної реєстрації і припиняється з прийняттям обʼєкта в експлуатацію: замість нього в реєстрі реєструють право власності.
Дату цього переходу визначають темпи будівництва, а не сума, яку вже перераховано.
Кому доступна купівля готового обʼєкта в Євросоюзі
Громадянам країн поза Євросоюзом купівля доступна.
Будівлю набувають без обмежень за громадянством; обмеження стосується землі — її оформлюють через румунську юридичну особу, за договором взаємності або у вигляді права суперфіцію (Закон № 312/2005). Квартира в багатоквартирному будинку належить до будівель.
Умов дві, і обидві перевіряють до угоди:
• Підтвердження походження коштів, які вносить покупець. Це вимога європейського регулювання, а не окремого банку.
• Рішення щодо кожної операції ухвалює банк: гарантувати проходження перевірки не можна, можна підготувати документи так, щоб до них не було питань.
Обʼєкт завжди реєструють на клієнта — на фізичну особу або на його румунську компанію. Брати участь в угоді можна особисто, за довіреністю або через керуючу компанію, що діє за довіреністю клієнта.
З чого складається угода: договір, запис у carte funciară і розстрочка
Угода складається з одного нотаріального договору, запису в земельній книзі того ж дня і — у разі розстрочки — законної іпотеки продавця на неоплачений залишок ціни. Окремого попереднього й основного договору тут немає.
• Договір — один, нотаріальний; форма обовʼязкова для дійсності угоди.
• Власність — реєструють у день підписання.
• Законна іпотека продавця — на неоплачений залишок, статті 1723 і 2386 Цивільного кодексу; знімається з останнім платежем.
Порядок дій у разі прострочення та умови зняття обтяження записують у сам договір, а нотаріус оголошує їх до підписання — зʼясовувати це потім не доводиться.
Після повного розрахунку продавець підписує в нотаріуса заяву про отримання всієї суми, і запис про іпотеку прибирають із земельної книги.
Обтяження не обмежує право власності як таке: обʼєкт можна здавати в оренду, оформлювати на компанію і використовувати як підставу для подальших кроків з першого дня. Обмежена лише свобода розпорядження без урахування інтересу продавця — продаж третій особі до повного розрахунку вимагає закриття залишку під час угоди або згоди продавця.
Порядок, строки і вартість входу
Вхід — 30 % ціни в день підписання, залишок за графіком на 36 місяців без відсотків.
Маршрут власника складається з чотирьох кроків, і йдуть вони паралельно, а не по черзі, тому загальний строк визначає найдовший із них.
Орієнтири щодо обʼєкта:
• Обʼєкт — близько 100 000 €.
• Перший внесок 30 % — близько 30 000 €, включає нотаріальні збори і податок.
• Залишок — близько 70 000 € на 36 місяців без відсотків.
• Щомісячний платіж — близько 1 900 €.
• Порівнянна двокімнатна квартира на великих морських узбережжях Євросоюзу — 200 000–300 000 €.
Різниця пояснюється історією ринку, а не якістю обʼєкта чи його метражем: великі узбережжя Євросоюзу вже відіграли сильне зростання ціни, наше узбережжя — ні.
Чотири кроки маршруту:
• Компанія — відкриття SRL, дистанційно.
• Обʼєкт — нотаріальний договір, власність у день підписання.
• Оренда — офіційний дохід компанії, веде керуюча компанія.
• Статус — посвідка на проживання на підставі трудового контракту.
Сталі величини маршруту: відкриття компанії — від 1 300 € (підготовка документів адвокатом і юридична адреса), близько місяця, дистанційно; супровід статусу — 1 300 €, близько трьох місяців, одна поїздка на біометрію; бухгалтерське обслуговування — 600 € на рік; повний цикл — близько 4 місяців.
Строки, суми і порядок — у договорі.
Що робити, якщо гроші вкладено в недобудований обʼєкт
Перший крок — зʼясувати, яке право зареєстровано і на який обʼєкт, і не вносити наступний платіж у ту саму конструкцію до зʼясування. Вільний залишок капіталу рахують окремо від уже вкладених грошей: це два різні рішення, і змішувати їх не треба.
• Зʼясувати, що саме зареєстровано: право на майбутній обʼєкт чи власність.
• Не збільшувати вкладення в той самий обʼєкт до зʼясування.
• Вільний залишок спрямувати в готовий обʼєкт, де строк здачі вже не є ризиком.
• Долю вкладених коштів вирішувати за законодавством країни, де ведеться будівництво.
Якщо будівництво ведеться в Україні, це питання українського права: щодо інших юрисдикцій компанія не консультує і працює за власною продуктовою лінійкою. Оцінити строк щодо конкретного будівництва можна за дозволом на будівництво та історією забудовника, а не за проєктною декларацією.
Як працює Alliance
Робота йде офіційно за договором, у якому записано строки, суму і порядок. Ліцензії та документи компанії — у відкритому доступі на сайті, офіси — у Констанці та Мамая-Сат.
Ролі між брендами розподілено.
Armonia підбирає і показує обʼєкти під завдання клієнта.
Alliance відповідає за стратегію, банк, фінансовий моніторинг і координацію всіх процесів; юридичну частину ведуть профільні фахівці, бухгалтерську — аудиторські фірми.
Після угоди обʼєкт веде керуюча компанія за офіційним договором: підготовка до оренди, пошук і супровід орендарів, поточні питання щодо квартири.
Громадянство з купівлі нерухомості не випливає: підстава — документи про походження, а не роки володіння обʼєктом. Через три роки, за наявності законних підстав, власник може подати на громадянство за походженням.
«Право на громадянство Румунії підтверджується документами — і ми доводимо це право до паспорта. Рішення ухвалює відомство: гарантувати результат не можна, можна зібрати досьє так, щоб до нього не було питань. Строки, сума і порядок роботи — у договорі.»
Межі названо прямо: рішення щодо кожної банківської операції ухвалює банк, щодо посвідки на проживання — міграційна служба. Гарантій позитивного рішення не дає жоден матеріал.
Що перевірити перед першим платежем
Перевірити треба одне: яке право буде зареєстровано на вас і в який день. Результат угоди описує один рядок у витязі із земельної книги — власник, а до останнього платежу поруч із ним запис про іпотеку продавця.
Перший крок — безкоштовна комплаєнс-діагностика з письмовим висновком: рекомендований банк, перелік документів під джерело коштів, оцінка походження капіталу, строки і структура купівлі.
І пряма відповідь: чи підходить вам ця конструкція.
Діагностика відбувається до завдатку, безкоштовна і ні до чого вас не зобовʼязує; вона може завершитися обґрунтованою відмовою з поясненням причини — це теж результат роботи. Угода проходить за Цивільним кодексом Румунії, запис до земельної книги подає нотаріус; офіс компанії працює в Констанці, ліцензії — у відкритому доступі на сайті.
Коли покупець стає власником у разі купівлі в розстрочку?
У день підписання нотаріального договору і запису в земельній книзі, а не після останнього платежу. Неоплачений залишок забезпечено законною іпотекою продавця, її знімають після повного розрахунку.
Чи потрібен громадянину країни поза Євросоюзом дозвіл на купівлю квартири?
Ні. Будівлю набувають без обмежень за громадянством. Обмеження стосується землі: її оформлюють через румунську юридичну особу, за договором взаємності або у вигляді права суперфіцію.
Чи можна провести угоду дистанційно?
Так. Брати участь можна особисто, за довіреністю або через керуючу компанію, що діє за довіреністю клієнта. Особиста присутність у Румунії потрібна один раз за весь маршрут — під час подання на картку посвідки на проживання.
Про автора
Кононов Сергій Валентинович — керівник консалтингової компанії Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Понад 30 років управлінської практики; компанія веде ліцензовану практику в Румунії чотири роки і супроводжує клієнтів від першої консультації до отримання документів. Ліцензії та документи компанії — у відкритому доступі на сайті.