Квартира в Євросоюзі на фізичну особу, без фірми: що дає оформлення на себе і коли потрібна компанія

Квартира в Євросоюзі оформлюється на ваше імʼя — без компанії, без іпотечної заявки і без переїзду. Власність виникає записом у земельній книзі в день угоди; дохід і утримання обʼєкта веде керуюча компанія за договором. Обмеження одне: квартира на фізичну особу дає власність і резерв у євро, але не дає статусу — нижче розібрано, коли для нього потрібна компанія.

Коротко. Іноземець оформлює квартиру в Євросоюзі на фізичну особу: компанія для цього не потрібна. У Румунії будівлю купують без обмежень за громадянством, частка землі для громадянина країни поза Союзом оформлюється за законом 312/2005. Право власності переходить із записом у carte funciară — статті 885 і 1676 Цивільного кодексу. Вхід за підтвердженими умовами на 1 вересня 2026 — близько 30 000 € при обʼєкті близько 100 000 €. Компанія потрібна лише тим, кому потрібен дохід на фірму і статус через трудовий контракт.

Чи може іноземець оформити квартиру в Євросоюзі на себе, без компанії

Так. Іноземець оформлює квартиру в Євросоюзі на фізичну особу, і компанія для цього не потрібна. У Румунії будівлю купує громадянин будь-якої країни без обмежень за громадянством; обмеження закон встановлює лише на землю. Частка землі під будинком для громадянина країни поза Союзом оформлюється за законом 312/2005: через румунську юридичну особу, за договором про взаємність або як право суперфіції.

Суперфіція — це право мати будівлю на землі іншої особи і користуватися цією землею, стаття 693 Цивільного кодексу Румунії. Закон № 312 від 10 листопада 2005 року про право іноземців на землю у статті 6 відсилає громадян третіх країн до договорів про взаємність. Який спосіб застосовний до вашого обʼєкта, підтверджує нотаріус на дату угоди.

Що дає квартира на своє імʼя і чого не дає

Квартира на своє імʼя дає власність, дохід і резерв у євро — і не дає статусу. Власність виникає записом у carte funciară в день угоди: право переходить із записом — статті 885 і 1676 Цивільного кодексу Румунії, закон № 287/2009, чинний з 1 жовтня 2011 року. Carte funciară — це земельна книга Румунії, державний реєстр прав на нерухомість.

Що дає актив на фізичну особу:

• власність на ваше імʼя із записом у земельній книзі;

• дохід від оренди через керуючу компанію, без вашої присутності;

• резерв у євро в іншій частині Союзу, не привʼязаний ні до статусу, ні до продовження захисту.

Чого не дає: посвідки на проживання — ні автоматично, ні за обіцянкою. Тимчасовий захист продовжено до 4 березня 2028 року рішенням Ради ЄС 2026/1912, чинним з 5 серпня 2026 року; квартира від цієї дати не залежить, а що дає час до неї, розібрано в оглядовій статті «Квартира в Євросоюзі для українця: як купити без громадянства і що вона дає».

Фізична особа чи компанія: на кого оформлювати квартиру в Євросоюзі

На фізичну особу оформлюють квартиру, яка потрібна як власність, дохід і резерв; на компанію — лише квартиру, на якій будується статус. Різниця — у 6 позиціях нижче. SRL — це товариство з обмеженою відповідальністю за правом Румунії. Порівняння за практикою супроводу Alliance Consulting:

• Оформлення — на фізичну особу: акт у нотаріуса, запис у carte funciară на вас; на компанію (SRL): спершу реєстрація SRL, потім акт на компанію.

• Володіння — на фізичну особу: власник ви, обʼєкт веде керуюча компанія; на компанію: власник компанія, ви володієте її частками.

• Дохід від оренди — на фізичну особу: надходить вам як фізичній особі; на компанію: надходить компанії, вам як дивіденди.

• Підстава для статусу — на фізичну особу: не створює, квартира статусу не дає; на компанію: створює — дохід компанії і трудовий контракт.

• Бухгалтерія — на фізичну особу: річна декларація про дохід, без бухгалтерії фірми; на компанію: річна бухгалтерія і звітність за договором.

• Що простіше — на фізичну особу: простіше, менше документів і витрат; на компанію: складніше, виправдано, лише якщо потрібен статус.

Коли для квартири в Євросоюзі потрібна компанія

Компанія потрібна у двох випадках: коли дохід від оренди має надходити на фірму і коли на цьому доході будується статус. Квартира сама по собі статусу не дає — підставу створюють контракт і дохід компанії, а рішення ухвалює орган. Конструкція — чотири елементи і результат, суворо за порядком:

1. реєстрація SRL;

2. квартира оформлюється на компанію;

3. оренда дає офіційний дохід компанії;

4. трудовий контракт із власною компанією;

5. результат — посвідка на проживання на підставі цього контракту.

Вести компанію самому не потрібно: керуюча компанія веде обʼєкт і орендаря, аудиторська фірма — бухгалтерію і звітність, профільна юридична компанія — договори і реєстрації; кожна за договором зі строками, сумою і порядком. Особиста присутність знадобиться один раз — під час подання документів на статус, разом із фахівцем компанії.

Як відбувається купівля на фізичну особу, якщо ви не приїжджаєте

Для купівлі приїжджати не потрібно: угода відбувається особисто, за довіреністю або через керуючу компанію, і в усіх 3 випадках нотаріальний акт підписують у день угоди, а запис у carte funciară роблять на вас того ж дня. Розстрочку дає власник квартири, не банк: суму і графік фіксують у нотаріальному акті, а іпотеку нерезиденту за практикою не видають.

Вхід за підтвердженими умовами на 1 вересня 2026: обʼєкт близько 100 000 €, внесок 30 % — близько 30 000 € із нотаріальними зборами і податком, залишок близько 70 000 € на 36 місяців без відсотків, платіж близько 1 900 € на місяць. Залишок забезпечується законною іпотекою продавця.

Законна іпотека продавця — це забезпечення за статтями 1723 і 2386 Цивільного кодексу Румунії на користь продавця до повної оплати; вона знімається з останнім платежем. «Без банку» означає без кредиту, а не в обхід банку: оплата йде з рахунку на рахунок, банк-одержувач перевіряє походження грошей за правилами Євросоюзу, і його відповідь щодо ваших документів відома до завдатку.

Три способи угоди і розстрочка по кроках — в оглядовій статті «Квартира в Євросоюзі для українця», відмова банку — у статті «Банк відмовив в іпотеці», документи на 30 000 € — у статті «Підтвердження походження коштів».

Що робити, якщо квартиру оформили на друга з громадянством або посвідкою на проживання

Оформлене на чуже імʼя — чужа власність: за записом у carte funciară власник той, на кого оформлено (стаття 885 Цивільного кодексу Румунії), і усна домовленість її не замінює. Переоформлення можливе і розраховується окремо — за обʼєктом, за країною і за тим, як проходили гроші. Починати з діагностики, а не з нового обʼєкта.

Така купівля здається рішенням, коли власної іпотеки немає: у друга є громадянство або посвідка на проживання, банк кредитує його, внески вносите ви. Через рік у вас — платежі й домовленість, у друга — квартира і кредит. Першою перевіряють документальну сторону, за порядком:

1. чиє імʼя в реєстрі та в кредитному договорі;

2. з чийого рахунку йшли платежі;

3. чи є письмова угода про гроші.

Далі діагностика дає щонайменше два маршрути: переоформлення, якщо воно можливе за обʼєктом і за правом його країни, або нову купівлю на ваше імʼя з урахуванням уже зроблених вкладень. Квартира на фізичну особу в Румунії усуває саму причину такої угоди: іпотека і чужий статус для неї не потрібні. Помилку можна виправити, і що раніше — то дешевше.

Як працює Alliance Consulting і з чого почати

Почати з безкоштовної стратегічної діагностики: розбір вашої ситуації, щонайменше два маршрути — на фізичну особу або на компанію, — бюджет і послідовність дій. Стратегічна діагностика — це розбір ситуації до будь-яких рішень; вона безкоштовна і ні до чого не зобовʼязує. Відповідь — протягом 1 робочого дня, розмова — до 30 хвилин.

Armonia показує обʼєкти: підбір, відеоперегляд того самого обʼєкта, а не рендера, угода. Alliance зберігає гроші й вибудовує конструкцію: стратегія, документи під вимоги банку, координація нотаріуса і керуючої компанії, супровід статусу, якщо його обрано.

Усі роботи йдуть за договором, у якому прописано строки, суми і порядок; ліцензії компанії — у відкритому доступі на сайті. Офіси — Констанца, Bulevardul Mamaia 203, і Неводарі.

Джерела

• Закон № 312/2005 про право іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб на землю — legislatie.just.ro, Monitorul Oficial № 1008 від 14 листопада 2005 року

• Цивільний кодекс Румунії, закон № 287/2009, статті 693, 885, 1676, 1723, 2386 — legislatie.just.ro, повторно опублікований у Monitorul Oficial № 505 від 15 липня 2011 року, чинний з 1 жовтня 2011 року

• Рішення Ради ЄС 2026/1912 від 30 липня 2026 року про продовження тимчасового захисту — eur-lex.europa.eu, Офіційний журнал ЄС від 4 серпня 2026 року, чинне з 5 серпня 2026 року

• Закон № 36/1995 про нотаріусів і нотаріальну діяльність — legislatie.just.ro, закон від 12 травня 1995 року, повторно опублікований у Monitorul Oficial № 237 від 19 березня 2018 року

Автор: Кононов Сергій Валентинович, керівник Alliance Consulting. Дата публікації: 17.09.2026. Дата оновлення: 03.10.2026.

Перевірено станом на 02.10.2026. Правові положення, суми і строки актуальні на цю дату; у разі змін сторінку оновлюють.

Кононов Сергій Валентинович — керівник консалтингової компанії Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Понад 30 років управлінської практики; компанія веде ліцензовану практику в Румунії чотири роки і супроводжує клієнтів від першої консультації до отримання документів. Ліцензії та документи компанії — у відкритому доступі на сайті.