Ce documente să verificați înainte de a cumpăra un apartament în România

La cumpărarea unui apartament în România, cumpărătorul începe adesea cu fotografiile, zona și prețul. Dar siguranța tranzacției este determinată nu de fotografii, ci de documente. Un apartament frumos poate avea probleme. Un bloc nou poate necesita verificare. Un preț bun poate ascunde un risc juridic. Un vânzător sigur pe sine poate să nu aibă setul complet de documente. De aceea, înainte de acont și de notar trebuie să înțelegeți ce anume cumpărați.

Documentul principal: cartea funciară

Cartea funciară este registrul în care este evidențiat imobilul. Prin ea se verifică situația juridică și cadastrală a imobilului: proprietarul, imobilul, sarcinile și alte informații importante. Pentru cumpărător aceasta înseamnă că extrasul nu trebuie doar obținut, ci analizat cu atenție.

Trebuie verificat cine este proprietarul, ce imobil este indicat, suprafața, numărul cadastral, adresa, dacă există ipotecă, sechestru, interdicție sau alte sarcini, dacă informațiile corespund cu ceea ce se vinde.

Dreptul de proprietate al vânzătorului

Trebuie să înțelegeți în baza a ce deține vânzătorul apartamentul. Poate fi un contract de vânzare-cumpărare, un contract de donație, o moștenire, un partaj, o hotărâre judecătorească sau un contract cu dezvoltatorul. Fiecare variantă cere atenție. Dacă imobilul a fost primit prin moștenire, trebuie verificate documentele succesorale. Dacă imobilul a fost cumpărat de la dezvoltator, trebuie analizat lanțul de documente. Dacă sunt mai mulți vânzători, este nevoie de acordul tuturor proprietarilor.

Documentele cadastrale

Cadastrul arată identificarea tehnică a imobilului. Este important să verificați dacă apartamentul real corespunde documentelor. Pot apărea probleme dacă suprafața nu coincide, recompartimentarea nu este reflectată, terasa sau balconul au un statut disputat, locul de parcare nu este înregistrat, boxa nu este indicată sau structura reală diferă de documente.

Cumpărătorul trebuie să înțeleagă ce anume cumpără: apartamentul, locul de parcare, boxa, cota-parte din părțile comune, mobilierul sau doar pereții.

Sarcini și restricții

O sarcină este un semnal că imobilul nu este complet liber. Poate fi o ipotecă, un sechestru, o interdicție de vânzare, un litigiu, dreptul unui terț sau alte restricții. Nu orice sarcină face automat tranzacția imposibilă. Dar fiecare sarcină trebuie înțeleasă din punct de vedere juridic.

Datoriile la utilități și la asociația de proprietari

Înainte de cumpărare trebuie verificat nu doar dreptul de proprietate, ci și obligațiile curente legate de imobil: electricitate, gaz, apă, internet, administrația blocului, fondul de reparații și alte plăți. După tranzacție, cumpărătorul nu trebuie să afle pe neașteptate că apartamentul are datorii sau litigii cu administrația.

Documentele dezvoltatorului

Dacă se cumpără un apartament într-un bloc nou, verificarea trebuie să fie și mai amplă. Trebuie analizate dreptul asupra terenului, autorizația de construire, documentele clădirii, recepția imobilului, cadastrul, intabulare, condițiile de predare, statutul racordărilor la utilități, garanțiile și contractul cu dezvoltatorul. Un bloc nou nu înseamnă lipsa riscului.

Documentele cumpărătorului

Și cumpărătorul trebuie să pregătească documente: pașaportul, datele de identificare, documentele pentru notar, procura dacă tranzacția se face de la distanță, traducerile dacă sunt necesare, documentele bancare și dovada sursei fondurilor, dacă o cere banca sau procedura notarială.

Particularități pentru ucraineni

Un ucrainean trebuie să verifice separat regimul de cumpărare dacă imobilul este legat de teren, de cote-părți din teren, de o casă, de un lot sau de o structură complexă a proprietății. Nu se poate folosi răspunsul general „se poate cumpăra orice”. Trebuie analizat imobilul concret.

Cum ajută Alliance / Armonie

Alliance / Armonie îl ajută pe cumpărător să verifice documentele înainte de acont și înainte de tranzacția notarială. Organizăm solicitarea documentelor, analiza inițială, verificarea juridică, verificarea vânzătorului, verificarea sarcinilor, verificarea condițiilor acontului, pregătirea pentru notar și explicarea sensului documentelor clientului într-o limbă pe care o înțelege.

Concluzie

Cumpărarea sigură a unui apartament în România începe cu documentele. Dacă documentele nu sunt verificate, imobilul nu poate fi considerat sigur. Dacă condițiile acontului nu sunt stipulate, tranzacția nu poate fi considerată protejată. Dacă cumpărătorul nu înțelege sensul juridic al documentelor, acționează orbește.

FAQ

Care este principalul document care trebuie verificat?

Cartea funciară, adică extrasul de carte funciară.

Trebuie verificate datoriile?

Da. Plățile pentru utilități și datoriile către administrație trebuie verificate înainte de tranzacție.

Trebuie verificat un bloc nou?

Obligatoriu. Dezvoltatorul, terenul, autorizațiile, recepția blocului și intabulare cer atenție.

Poate notarul să verifice totul singur?

Notarul este important, dar este mai bine ca cumpărătorul să facă verificarea din timp, înainte de acont.

Când este mai bine să începeți verificarea?

Înainte de a da banii și înainte de a semna documentele preliminare.