Procedura tranzacției la notar în România: cum decurge ziua tranzacției

Procedura tranzacției la notar în România: cum decurge ziua tranzacției

Ziua tranzacției în România durează de obicei între o oră și o oră și jumătate: părțile vin la notar cu setul de documente pregătit, notarul citește și explică actul, părțile semnează, se face plata, iar documentele pleacă spre înscriere în cartea funciară. Toată dificultatea nu stă în ziua propriu-zisă, ci în pregătirea ei: contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este valabil doar în formă notarială, iar orice document într-o limbă străină notarul îl acceptă doar în traducerea unui traducător autorizat. Mai jos — ce se pregătește din timp, ce se semnează în ziua tranzacției, cine este prezent, care sunt cele 3 moduri de participare, cât durează și din ce se compun cheltuielile.

Cum decurge ziua tranzacției la un notar român?

Ziua tranzacției urmează un singur scenariu și constă din 6 pași: Pregătirea documentelor, Traducerea autorizată, Verificarea de către notar, Semnarea actului, Plata prețului, Depunerea la carte funciară. Primii trei pași se încheie înainte de data stabilită — în biroul notarului părțile apar când setul este deja adunat și verificat. În ziua respectivă notarul stabilește identitatea părților, citește contractul cu voce tare, explică consecințele lui, răspunde la întrebări și abia apoi propune semnarea. Semnătura se pune pe fiecare exemplar în prezența notarului — contractul nu poate fi luat și semnat acasă. După semnare se face plata prin modalitatea convenită, iar notarul transmite documentele spre înscriere. Contractul care transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil este valabil doar în formă notarială: o tranzacție pe hârtie simplă este nulă, indiferent dacă prețul a fost plătit.

Ce documente se pregătesc înainte de ziua tranzacției?

Setul se adună din timp și se împarte în 3 părți: documentele imobilului, documentele vânzătorului și documentele cumpărătorului.
Pentru imobil — un extras de carte funciară recent, documentația cadastrală, confirmarea lipsei datoriilor la utilități și la cotizațiile asociației de proprietari, certificatul de performanță energetică.
Pentru vânzător — titlul de proprietate și actul de identitate, iar pentru o companie — documentele corporative și confirmarea împuternicirii semnatarului.
Pentru cumpărător — pașaportul, numărul de identificare fiscală românesc, confirmarea sursei fondurilor pentru bancă și, dacă tranzacția nu se face personal, procura notarială.
Un capitol separat — traducerile: fiecare document într-o limbă străină trebuie tradus în limba română de un traducător autorizat de Ministerul Justiției. Setul se adună cu săptămâni înainte de dată, nu în seara dinainte.

Cine este prezent la tranzacție și ce face notarul?

În birou sunt prezente 4 părți: vânzătorul, cumpărătorul, notarul și traducătorul autorizat, dacă cumpărătorul nu vorbește limba română. Notarul român este un oficial public, nu cineva care doar întocmește acte: verifică imobilul în cartea funciară, împuternicirile vânzătorului, lipsa drepturilor terților și a sarcinilor, stabilește identitatea părților, explică conținutul actului și răspunde pentru această verificare. Potrivit legii notarilor publici, unei persoane care nu vorbește limba română sau nu înțelege limba trebuie să i se asigure posibilitatea de a lua cunoștință de conținutul actului prin intermediul unui traducător sau al unui interpret; acest rol îl îndeplinește fie notarul însuși, dacă limba îi este maternă sau dacă este autorizat, fie un specialist autorizat separat. Dacă un cetățean străin declară că vorbește suficient de bine limba română, el scrie acest lucru de mână, iar notarul face o mențiune în act.

Trei moduri de participare: personal, prin procură, prin compania de administrare

Puteți participa la tranzacție în 3 moduri, iar imobilul, în oricare dintre ele, se înregistrează pe numele dumneavoastră sau al companiei dumneavoastră din România.

Primul — personal: veniți și semnați actul personal, dacă este nevoie — cu traducător.

Al doilea — prin procură pe numele unui reprezentant: procura se autentifică notarial, se traduce în limba română de un traducător autorizat și conține o listă închisă de împuterniciri strict pentru această tranzacție.

Al treilea — prin compania de administrare care acționează în baza procurii dumneavoastră: tot ea preia imobilul și îl gestionează mai departe.

Alegerea modului influențează doar pregătirea, nu și rezultatul: actul este același, înscrierea în cartea funciară este aceeași. Un detaliu important privind termenele: procura și traducerea ei se pregătesc înainte de stabilirea datei la notar, altfel data se amână.

Ce faceți dacă ați adus documentele fără traducere autorizată?

Răspunsul este dur: tranzacția nu va avea loc în acea zi, și nu este un capriciu al unui anumit notar. Notarul poate folosi un document într-o limbă străină doar dacă este tradus în limba română de un traducător autorizat, iar semnătura traducătorului este legalizată; o traducere făcută de o agenție fără autorizare sau de cumpărătorul însuși nu este valabilă pentru actul notarial. Tabloul este tipic: omul a venit cu avionul pentru o zi, a adus pașaportul, adeverințele și procura cu o traducere certificată în țara de reședință — și află acest lucru la masa notarului. Biletele, hotelul și data stabilită se pierd, vânzătorul devine nervos, iar acontul își produce în continuare efectele conform propriilor termene.

Procedura de corectare — 4 pași.

Pasul 1 — lista: ce documente anume necesită traducere și în ce formă se clarifică cu notarul înainte de călătorie, nu în ziua tranzacției.

Pasul 2 — traducerea autorizată: documentele le traduce un traducător autorizat de Ministerul Justiției din România, iar semnătura se legalizează notarial.

Pasul 3 — o nouă dată: notarul o stabilește după ce setul este complet, iar aceasta este deja o chestiune de zile, nu de săptămâni.

Pasul 4 — asigurarea pentru viitor: dacă o a doua deplasare nu este rațională, tranzacția trece pe procură sau pe compania de administrare — atunci prezența dumneavoastră fizică încetează cu totul să mai fie punctul critic.

Prevenția este simplă: lista documentelor și a traducerilor se convine cu notarul în scris cu 2–3 săptămâni înainte de dată.

Cât durează tranzacția și din ce se compun cheltuielile?

Semnarea în sine durează între o oră și o oră și jumătate, iar înscrierea în cartea funciară — câteva zile lucrătoare în regim obișnuit; termenul total de la completarea setului până la extrasul pe numele dumneavoastră se încadrează în una-două săptămâni. Cheltuielile se compun din 4 părți: onorariul notarului conform grilei naționale, tariful de carte funciară pentru înscriere, serviciile traducătorului autorizat și traducerile documentelor, precum și întocmirea procurii, dacă tranzacția nu se face personal. Conform regulii generale a Codului civil, cheltuielile de încheiere a contractului le suportă cumpărătorul, dacă părțile nu au convenit altfel; impozitul pe venitul din transferul proprietății este o cheltuială a vânzătorului și nu îl privește pe cumpărător.
Sumele exacte depind de prețul imobilului și sunt calculate de notar din timp: devizul poate și trebuie solicitat înainte de stabilirea datei, pentru ca ziua tranzacției să nu aducă surprize aritmetice.

Ce este important de înțeles înainte de ziua tranzacției: concluzie și pasul următor

Trebuie înțelese 3 lucruri. Forma notarială nu este o formalitate, ci o condiție de valabilitate a tranzacției. Ziua tranzacției este finalul pregătirii, iar tot ce nu a fost adunat din timp amână data.
Dreptul se consolidează prin înscrierea în cartea funciară, potrivit regulilor de carte funciară — ce drept anume primiți și din ce moment analizăm separat.

Începeți cu diagnosticul de conformitate gratuit — se face înainte de acont și nu vă obligă la nimic.
În avizul scris primiți banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței, structura achiziției și modul de participare la tranzacție. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește. Diagnosticul se poate încheia cu un refuz motivat — și acesta este un rezultat al muncii.
Scrieți-ne — vom analiza situația dumneavoastră și vă vom pregăti setul de documente pentru dată.

Se poate semna contractul de vânzare-cumpărare fără notar?

Nu: contractul care transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil necesită forma notarială, altfel este nul. Prețul plătit și cheile predate nu îndreaptă acest lucru — dreptul nu ia naștere în baza unui astfel de document.

Este nevoie de traducător dacă înțeleg limba română?

Dacă vorbiți limba suficient de bine pentru ca actul să fie încheiat doar în limba română, declarați acest lucru notarului și îl scrieți de mână, iar notarul face o mențiune. În toate celelalte cazuri este prezent un traducător autorizat, iar documentele într-o limbă străină trebuie oricum să aibă traducere autorizată.

Ce se întâmplă imediat după semnarea actului?

Se face plata prin modalitatea convenită, primiți un exemplar al actului, iar notarul transmite documentele spre înscriere în cartea funciară. Extrasul pe numele dumneavoastră se eliberează după efectuarea înscrierii.

Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site.