Сданный дом или стройка: какую новую квартиру покупать в Констанце в 2026 году
Какую новую квартиру покупать в Констанце в 2026 году? В сданном доме: взнос 30 %, около 30 000 €, квартира с ремонтом, и вы собственник по нотариальному договору с записью в carte funciară, а не после окончания стройки.
Alliance Consulting подбирает только сданные дома и ведёт весь путь — до своей фирмы и вида на жительство около 4 месяцев.
Сейчас у покупателя рычаг: квартира в Констанце продаётся в среднем 87 дней — есть время выбрать и торговаться, а сделку, начатую в ноябре, реально закрыть до праздников.
Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир только в сданных домах Констанцы, Мамаи или Нэводари с расчётом взноса и платежа.
Коротко. У новостройки в Констанце два вида: дом сдан — приёмка подписана, квартира с ремонтом, нотариальный договор и запись собственника в carte funciară после первого взноса; дом строится — договор с застройщиком, деньги вперёд, собственником вы станете после приёмки. Вход в сданном доме — взнос 30 %, около 30 000 € при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника квартиры, не у всех квартир. Новые квартиры в городе — в среднем 145 000 € (imobiliare.ro, октябрь 2026).
Какую новую квартиру покупать в Констанце в 2026 году: сданный дом или стройку?
Какую новую квартиру покупать в Констанце — ту, что уже в сданном доме: с 30 000 € взноса вы сразу собственник квартиры с ремонтом.
Новостройки в Констанце за год подорожали на 12,6 %, до 145 000 € в среднем (индекс imobiliare.ro, октябрь 2026). Важнее другое: в сданном доме вы собственник по нотариальному договору с записью в carte funciară — сдачи ждать не нужно.
Вариант под ваш бюджет посчитаем бесплатно.
Сданный дом или купить квартиру на этапе строительства: чем отличаются новостройки в Констанце?
Сданный дом и квартиру на этапе строительства сравниваем по 7 пунктам:
- Сданный дом — вход: взнос 30 %, около 30 000 € — дом: введён в эксплуатацию, приёмка подписана — ремонт: квартира с ремонтом, многие с мебелью — собственник: после первого взноса, с записью в carte funciară — остаток: рассрочка собственника квартиры, не у всех квартир — арендатор: во многих уже есть — статус: квартира на фирму — с первого дня.
- Стройка — вход: платежи по графику договора с застройщиком, деньги вперёд — дом: без приёмки работы по закону не считаются завершёнными (Legea nr. 50/1991, art. 37) — ремонт: в объёме договора — собственник: после приёмки и нотариального договора — арендатор: после сдачи — статус: ждёт сдачи дома.
- Цена — новые квартиры в Констанце: в среднем 145 000 €, полезный метр — 2 250 € (imobiliare.ro, октябрь 2026); отдельного индекса для домов на стадии стройки нет.
Предварительный договор — это обещание заключить основной договор позже (Codul civil, art. 1279); договор о квартире — только у нотариуса (art. 1244).
Что выбрать:
- Если на вход есть около 30 000 € — сданный дом, потому что взнос 30 % и нотариальный договор делают вас собственником уже после первого взноса; подборку пришлём за 1 рабочий день.
- Если план — вид на жительство через фирму — сданный дом, потому что квартира на фирму входит в «четыре элемента» сразу; путь посчитаем бесплатно.
- Если нужна конкретная планировка — сначала посмотрите сданные дома, потому что в подборке 3–5 планировок, а на стройке срок задаёт договор; договор с застройщиком в Констанце прочитаем с адвокатом до задатка.
Как купить квартиру в сданном доме в Констанце: какие 6 шагов от подборки до вида на жительство?
Купить квартиру в сданном доме в Констанце и дойти до вида на жительство — это 6 шагов, и каждый ведёт Alliance Consulting:
- Подборка — квартира с ремонтом в сданном доме, во многих уже есть арендаторы.
- Нотариус — нотариальный договор: вы собственник с записью в carte funciară.
- Взнос 30 % — остаток — рассрочка собственника квартиры, не застройщика, не у всех квартир; до последнего платежа — законная ипотека продавца (art. 2386 pct. 1).
- Своя фирма — квартира на вашу фирму — по формуле НДС, при её условиях.
- Аренда — официальный доход фирмы; наша управляющая компания на месте ведёт арендаторов, вы и члены семьи оформлены в фирме на работу, основание каждого — по закону (OUG nr. 194/2002).
- ВНЖ — «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
Carte funciară — это земельная книга Румынии, реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996). День оплаты — «Что оформляется на вас в день оплаты: право покупателя и запись в carte funciară»; ваш маршрут распишем бесплатно.
Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру у моря в сданном доме?
Вход в Евросоюз от 30 000 € — и квартиру, где вы собственник с первого взноса. По условиям сопровождения Alliance на 06.11.2026, квартира около 100 000 €:
- Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом.
- Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов, собственнику квартиры, не у всех квартир.
- Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €; своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.
Дом введён в эксплуатацию, квартира с ремонтом, многие — с мебелью; собственником с записью в carte funciară вы или фирма становитесь после первого взноса.
Своя управляющая компания на месте ведёт арендаторов, договоры и содержание квартиры по договору — собственник может жить в другой стране; живой офис — в Констанце и Нэводари, ежедневно 9:00–20:00.
Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.
Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента — «Процедура сделки у нотариуса в Румынии: как проходит день сделки».
Напишите нам — бесплатно пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса и платежа за 1 рабочий день.
Купили квартиру в доме, который ещё строится: что делать, если записи в carte funciară и основания для ВНЖ нет?
Путь к виду на жительство открыт: 1 из 4 элементов — квартиру на фирму — даёт квартира в сданном доме, сдачи стройки ждать не нужно. Исход по договору с застройщиком не обещаем — разбираем, что следует по закону. Что мы делаем за вас:
- Читаем документы — договор с застройщиком и выписку CF земли под домом в Констанце, Мамае или Нэводари; с адвокатом разбираем сроки и ваши права.
- Подбираем квартиру в сданном доме — 3–5 вариантов за 1 рабочий день, с ремонтом, взнос 30 %.
- Строим статус — фирма SRL, НДС до первого платежа, аренда, трудовой договор, досье в IGI.
Квартира на стройке уже оплачена — напишите нам. Договор разберём бесплатно.
Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке Констанцы: какие 6 проверок до задатка?
Проверить квартиру перед покупкой в новостройке Констанцы, Мамаи или Нэводари — это 6 проверок до задатка:
- Выписка из carte funciară — в OCPI или через нотариуса (ANCPI): собственник, ипотека, арест.
- Акт приёмки дома — proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor по Regulamentul privind recepția construcțiilor (HG nr. 273/1994 в редакции HG nr. 343/2017).
- Квартира новая по закону — статус продавца и схему проверяет аудиторская фирма.
- Фирма — зарегистрирована по НДС до первого платежа.
- Местные налоги — с 2026 года справку о местных налогах представляет и покупатель (OUG nr. 7/2026) — её готовим мы.
- Деньги — банк проверяет их происхождение до задатка.
Временная защита продлена до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), ЕС готовит переход на национальные статусы (C/2025/5129) — свой статус готовят заранее. Лично — 1 раз, на подачу досье в IGI.
Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.
Работаем по договору со сроками, суммой и порядком; лицензии — на сайте. Подробно — «Какие документы проверять перед покупкой квартиры в Румынии»; вашу квартиру бесплатно проверим до задатка.
Как купить квартиру в Констанце в сданном доме: как получить подборку под ваш бюджет?
За 1 рабочий день: назовите бюджет — Alliance Consulting пришлёт 3–5 квартир с ремонтом только в сданных домах, где вы собственник по нотариальному договору, — с расчётом взноса 30 % и платежа.
Все квартиры — в каталоге «Продажа недвижимости в Constanta, Constanța».
Лёгкий вход в Евросоюз от 30 000 €: сданный дом, квартира с ремонтом, взнос 30 % и рассрочка собственника — в Евросоюзе такое сочетание — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.
Вопросы и ответы
Какую новую квартиру лучше покупать в Констанце — в сданном доме или на стройке?
Если важно стать собственником сразу — в сданном доме: взнос 30 %, около 30 000 € при квартире около 100 000 €, квартира с ремонтом, нотариальный договор и запись в carte funciară после первого взноса. На стройке платят по договору с застройщиком, а собственником становятся после приёмки дома.
Можно ли купить квартиру на этапе строительства в Румынии и сразу стать собственником?
Нет, как правило: на стройке подписывают договор с застройщиком или предварительный договор — обещание заключить основной договор позже. Собственником с записью в carte funciară вы становитесь после приёмки дома и нотариального договора. В сданном доме — по нотариальному договору, без ожидания сдачи.
Можно ли купить квартиру в сданном доме на свою фирму и получить вид на жительство?
Да. Своя фирма, квартира на фирму, официальный доход от аренды и трудовой договор в своей фирме — «четыре элемента и результат», вид на жительство около 4 месяцев; сама покупка статуса не даёт. Alliance Consulting регистрирует фирму, подбирает квартиру в сданном доме, ведёт сделку и досье.
Источники
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (republicată), art. 37 alin. (2) și (5) — 29.07.1991, в действующей редакции; Portal Legislativ; просмотр 06.11.2026
- Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 1279, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ; просмотр 06.11.2026
- Hotărârea Guvernului nr. 343/2017 pentru modificarea HG nr. 273/1994 — Regulamentul privind recepția construcțiilor — 18.05.2017, Monitorul Oficial nr. 406 din 30.05.2017; Portal Legislativ; просмотр 06.11.2026
- ANCPI — Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, e-Terra) — просмотр 06.11.2026
- Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 7/2026, art. VI — Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. (5^2) — 24.02.2026; Portal Legislativ; просмотр 06.11.2026
- Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex; просмотр 06.11.2026
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 14.11.2026. Дата обновления: 14.11.2026.
Проверено на 06.11.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.