Купить квартиру в Констанце до конца 2026 года: что успеть в ноябре и декабре — сделка, своя фирма и путь к виду на жительство

Своя квартира с ремонтом у моря в Евросоюзе — к Новому году: взнос 30 %, около 30 000 €, дом сдан, вы собственник у нотариуса; купить квартиру в Констанце до конца 2026 года реально, если начать в ноябре.

Alliance Consulting ведёт весь календарь за вас — от подборки и нотариуса до своей фирмы и вида на жительство около 4 месяцев.

Окно открыто сейчас: в 2025 году на IV квартал пришлось 26 % продаж года в Румынии, а квартира в Констанце продаётся в среднем 87 дней — есть время выбрать и рычаг в торге.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно составим календарь вашей сделки до Нового года, пришлём 3–5 квартир в сданных домах Констанцы, Мамаи или Нэводари с расчётом взноса и платежа и до задатка решим, на кого покупать.

Коротко. Купить квартиру в Констанце до конца 2026 года — это 6 шагов: подборка, проверка, своя фирма, нотариус, аренда и вид на жительство. Своя фирма SRL — около месяца, нотариус — в декабре. Вход — взнос 30 %, около 30 000 € при квартире около 100 000 €; дом сдан, квартира с ремонтом, вы собственник с записью в carte funciară. Метр в Констанце — 2 013 € (imobiliare.ro, октябрь 2026).

Купить квартиру в Констанце до конца 2026 года: что реально успеть в ноябре и декабре?

Купить квартиру в Констанце до конца 2026 года реально: подборка — за 1 рабочий день, своя фирма — около месяца, нотариус — в декабре, вид на жительство — к весне.

В 2025 году IV квартал дал 26 % продаж недвижимости года в Румынии — 164 764 из 628 356 проданных объектов (ANCPI).

Новая квартира в Констанце стоит в среднем 145 000 € (+12,6 % за год), а продаётся квартира в среднем 87 дней — на 16 % дольше, чем год назад (индекс imobiliare.ro, октябрь 2026): у вас есть рычаг в торге.

Календарь вашей сделки составим бесплатно.

Как купить квартиру в Румынии до Нового года: какой календарь по неделям?

Купить квартиру в Румынии до Нового года — это 6 шагов с ноября по март, и каждый ведёт Alliance Consulting:

1. Подборка — неделя 1. 3–5 квартир с ремонтом за 1 рабочий день, многие — с арендаторами; показ лично или по видео.
2. Проверка — неделя 2. Выписка CF и документы; решаем, на кого покупать — на вас или на вашу фирму.
3. Своя фирма — ноябрь–декабрь. SRL (ONRC, portal de servicii on-line) — около месяца; регистрацию по НДС подаём сразу, а задаток фирма вносит после решения ANAF.
4. Нотариус — декабрь. Задаток по договору, взнос 30 %, запись в carte funciară — нотариальный договор (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1); остаток — рассрочка собственника квартиры, не у всех квартир, до последнего платежа — законная ипотека продавца.
5. Аренда — с ключами. Аренда — официальный доход фирмы; арендаторами и договорами занимается наша управляющая компания на месте; вы и члены семьи — в штате фирмы, основание каждого — по закону (OUG nr. 194/2002).
6. ВНЖ — к весне. Досье в IGI; весь путь — около 4 месяцев, «четыре элемента и результат».

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость. Приезжать не нужно — «Как купить квартиру в Румынии дистанционно и не потерять деньги»; ваш календарь распишем по датам бесплатно.

НДС при покупке квартиры в Румынии: почему фирму регистрируют в ноябре, а не весной?

С 1 октября 2026 года частное лицо платит на новую квартиру НДС 21 %: льготные 9 % действовали до 30.09.2026 (Legea nr. 161/2026), продления в законе нет. Через свою фирму действует формула:

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Регистрацию по НДС запрашивают до начала операций (Codul fiscal, art. 316) — фирму запускаем в ноябре, до задатка.

• На себя: НДС 21 % продавцу живыми деньгами; статус покупка не даёт.
• На свою фирму: по формуле выше, при её условиях; аренда — доход фирмы, 1 из 4 элементов пути к виду на жительство.

• Вход одинаков — взнос 30 %, дом сдан, собственник у нотариуса; если квартира нужна только для жизни — покупайте на себя, потому что без плана статуса фирма не нужна.
• Если план — вид на жительство, — покупайте на фирму, потому что она входит в «четыре элемента»: «Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету».

До задатка решим с вами, на кого покупать, — бесплатно.

Что вы получаете в Румынии, если покупаете квартиру у моря до конца года?

Квартиру у моря в Румынии с ремонтом и вход в Евросоюз от 30 000 €. По условиям сопровождения Alliance на 05.11.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов — рассрочка собственника квартиры, не застройщика, не у всех квартир.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.
• Квартира на фирму — по формуле НДС, при её условиях.

Дом введён в эксплуатацию, многие квартиры — с мебелью, во многих — арендаторы. Собственником с записью в carte funciară вы или фирма становитесь после первого взноса, а не после последнего платежа.

Своя управляющая компания на месте берёт арендаторов, договоры и содержание квартиры по договору — собственник может жить в другой стране; живой офис — в Констанце и Нэводари, ежедневно 9:00–20:00.

Путь к статусу — «четыре элемента и результат», около 4 месяцев; при временной защите — переход заранее: ЕС готовит национальные статусы (C/2025/5129). Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента; на физлицо или на фирму — «Покупка недвижимости в Румынии в 2026: на физлицо или на компанию?».

Напишите нам — бесплатно пришлём 3–5 квартир с расчётом взноса и платежа за 1 рабочий день.

Отложили фирму «до весны» или внесли задаток до проверки CF: что делать сейчас?

Путь открыт и после такой ошибки. Платёж ушёл раньше регистрации фирмы по НДС — выгоду 21 % по нему не обещаем, разбираем, что можно по закону; задаток внесён до проверки CF — адвокат смотрит договор и выписку. Что мы делаем за вас:

1. Разбор — адвокат и аудиторская фирма смотрят договор, платежи и выписку CF: какой шаг возможен.
2. Фирма — открываем SRL и подаём на регистрацию по НДС; следующий платёж — после решения ANAF.
3. Сделка — проверяем документы, ведём нотариуса и банк, затем аренда, трудовой договор и досье на вид на жительство.

Задаток уже внесён или фирма не открыта — напишите нам. Бесплатно разберём документы.

Что проверить перед покупкой квартиры в Констанце до задатка: какие 6 проверок?

Перед покупкой квартиры в Констанце, Мамае или Нэводари — 6 проверок до задатка:

1. Выписка из carte funciară — в OCPI или через нотариуса: собственник, ипотека, арест.
2. Акт приёмки — дом сдан.
3. Квартира новая по закону — статус продавца и схему проверяет аудиторская фирма.
4. Фирма — зарегистрирована по НДС до первого платежа.
5. Местные налоги — с 2026 года справку о местных налогах представляет и покупатель (OUG nr. 7/2026) — её готовим мы.
6. Деньги — банк проверяет их происхождение до задатка.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), правила OUG 32/2026 о найме иностранцев не применяются. Лично — 1 раз, на подачу досье в IGI.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Работаем по договору со сроками, суммой и порядком; лицензии — в открытом доступе на сайте. О задатке — «Задаток при покупке недвижимости в Румынии как не сделать ошибку»; вашу квартиру проверим до задатка.

Как получить календарь сделки и подборку квартир в Констанце до Нового года?

За 1 рабочий день: назовите бюджет — Alliance Consulting пришлёт 3–5 квартир с ремонтом в сданных домах с расчётом взноса 30 % и платежа, распишет календарь сделки и до задатка скажет, на кого покупать.

Весь путь — «Как купить квартиру в Румынии в 2026 году: взнос 30 %, рассрочка без банка и сделка на расстоянии».

Напишите нам — подборка и календарь бесплатны и ни к чему не обязывают.

Источники

• ONRC — Oficiul Național al Registrului Comerțului, portalul de servicii on-line (înmatriculare firmă) — просмотр 05.11.2026
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ; просмотр 05.11.2026
• Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, art. I — 04.08.2026, Monitorul Oficial nr. 642 din 04.08.2026; Portal Legislativ; просмотр 05.11.2026
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 316 — 08.09.2015, в действующей редакции; Portal Legislativ; просмотр 05.11.2026
• Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 7/2026, art. VI — Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. (5^2) — 24.02.2026; Portal Legislativ; просмотр 05.11.2026
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex; просмотр 05.11.2026

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 11.11.2026. Дата обновления: 11.11.2026.

Проверено на 05.11.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.