Новостройки в Констанце в 2026 году: за год +12,6 % — и как купить квартиру с арендатором на свою фирму без 21 % НДС продавцу

Новая квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме, где во многих квартирах уже есть арендаторы, — и на вашу фирму. Новостройки в Констанце в 2026 году подорожали за год на 12,6 %, а частное лицо с 1 октября платит на новую квартиру 21 % НДС.

Alliance Consulting закрывает весь путь: от подборки и нотариуса до покупки на вашу фирму и вида на жительство около 4 месяцев.

Окно открыто сейчас: квартира в городе продаётся в среднем 87 дней — есть рычаг в торге, а вид на жительство, начатый в ноябре, — к весне. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир в сданных домах Констанцы, Мамаи или Нэводари с расчётом взноса и платежа и до задатка решим, на кого покупать.

Коротко. Новая квартира в Констанце стоит в среднем 145 000 € — за год +12,6 %, метр — 2 013 € (индекс imobiliare.ro, октябрь 2026). С 01.10.2026 частное лицо платит на новостройку 21 % НДС. На кого покупать — на себя или на свою фирму — решаем до задатка. Вход — взнос 30 %, около 30 000 € при квартире около 100 000 €; дом сдан, во многих квартирах уже есть арендаторы.

Новостройки в Констанце в 2026 году: сколько стоят и что изменилось с НДС?

Новостройки в Констанце в 2026 году стоят в среднем 145 000 € — на 12,6 % больше, чем год назад; метр по городу — 2 013 € (+5,2 %), по индексу imobiliare.ro за октябрь 2026.

С 1 октября 2026 года частное лицо платит на новую квартиру НДС 21 %: льготные 9 % действовали до 30.09.2026 (Legea nr. 161/2026), продления в законе нет. Для покупателя на себя это плюс 21 000 € живыми деньгами на каждые 100 000 € цены без налога.

Квартира в Констанце продаётся в среднем 87 дней — на 16 % дольше, чем год назад: у вас рычаг в торге. Подборку с расчётом пришлём бесплатно.

НДС при покупке квартиры в Румынии: на себя или на свою фирму?

НДС при покупке новой квартиры в Румынии — 21 % для частного лица; через свою фирму действует формула:

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Условия обязательны: аренда жилья по общему правилу освобождена от НДС (Codul fiscal, art. 292, art. 316, art. 331). Подробно — «Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету».

• На себя — НДС 21 % продавцу живыми деньгами — собственник вы, с записью в carte funciară — аренда — ваш доход — статус покупка не даёт.
• На свою фирму — по формуле выше, при её условиях — собственник фирма, с записью в carte funciară — аренда — официальный доход фирмы — 1 из 4 элементов пути к виду на жительство.

Что выбрать:

• Если квартира нужна только для жизни — на себя, потому что без плана статуса фирма не нужна; подборку пришлём за 1 рабочий день.
• Если план — вид на жительство — на фирму, потому что квартира на фирму входит в «четыре элемента»; фирму SRL и НДС регистрируем до первого платежа.

До задатка решим с вами, на кого покупать, — бесплатно.

Как купить квартиру в Констанце с арендатором: какие 6 шагов от подборки до вида на жительство?

Купить квартиру в Констанце с арендатором и на свою фирму — это 6 шагов, и каждый ведёт Alliance Consulting:

1. Подборка — квартира в сданном доме, во многих квартирах уже есть арендаторы.
2. Нотариус — нотариальный договор (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară; до последнего платежа — законная ипотека продавца.
3. Взнос 30 % — остаток — рассрочка собственника квартиры, не у всех квартир.
4. Своя фирма — квартира на вашу фирму — по формуле НДС, при её условиях.
5. Аренда — официальный доход фирмы; вы и члены семьи оформлены в ней на работу. Основание каждого члена семьи — по закону: работа в фирме или воссоединение семьи (OUG nr. 194/2002).
6. ВНЖ — «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость. Вход от 30 000 € — «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам»; маршрут распишем бесплатно.

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру у моря на свою фирму?

Квартиру у моря в Румынии, а на фирму — и 1 из 4 элементов статуса: вход от 30 000 € взноса. По условиям сопровождения Alliance на 04.11.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры — не застройщику и не банку.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.
• Квартира на фирму — по формуле НДС из раздела о НДС, при её условиях.

Собственником с записью в carte funciară вы или фирма становитесь после первого взноса, а не после последнего платежа. Квартиру ведёт управляющая компания Alliance по договору с суммами и сроками. Параллельно — пакет на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Рассрочка — «Квартира в Евросоюзе в рассрочку без банка: своя сейчас, оплата — 3 года без процентов».

Расчёт на себя и на фирму — бесплатно. Напишите нам — за 1 рабочий день пришлём 3–5 новых квартир в сданных домах с расчётом взноса и платежа по каждой.

Купили новостройку на себя и заплатили 21 % НДС, а план был — вид на жительство через фирму: что делать?

Путь к виду на жительство открыт и после такой покупки: квартира на фирму — 1 из 4 элементов, и его даёт вторая квартира — уже на вашу фирму. Вернуть уплаченный НДС мы не обещаем — разбираем, что можно сделать по закону. Что мы делаем за вас:

1. Разбор сделки — аудиторская фирма и адвокат смотрят договор и платежи: какой шаг возможен.
2. Фирма — открываем SRL и регистрируем её по НДС до первого платежа.
3. Статус — вторая квартира у моря — на фирму, доход от аренды, трудовой договор и досье на вид на жительство.

Квартира уже куплена на вас — напишите нам. Бесплатно разберём документы и пришлём 3–5 квартир в сданных домах Констанцы.

Что проверить перед покупкой квартиры в Румынии, если это новостройка в Констанце?

Перед покупкой квартиры в Румынии — новостройки в Констанце, Мамае или Нэводари — 6 проверок до задатка, каждую ведём мы:

1. Выписка из carte funciară — в OCPI или через нотариуса: собственник, ипотека, арест, споры.
2. Акт приёмки — дом сдан.
3. Квартира новая по закону — статус продавца и схему проверяет аудиторская фирма.
4. Фирма — регистрация в Торговом реестре (ONRC, portal de servicii on-line) и по НДС — до первого платежа.
5. Местные налоги — с 2026 года справку о местных налогах представляет и покупатель (OUG nr. 7/2026) — её готовим мы.
6. Деньги — банк проверяет их происхождение до задатка.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), правила OUG 32/2026 о найме иностранцев не применяются. Лично — 1 раз, на подачу досье в IGI, со специалистом компании.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Работаем по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Подробно — «Покупка недвижимости в Румынии в 2026: на физлицо или на компанию?»; вашу квартиру проверим до задатка.

Как получить подборку новостроек в Констанце с арендатором под ваш бюджет?

За 1 рабочий день: назовите бюджет — Alliance Consulting пришлёт 3–5 новых квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 % и платежа и скажет, на кого покупать.

Все квартиры — в каталоге «Продажа недвижимости в Constanta, Constanța».

Решать «на себя или на фирму» — до задатка, а не после нотариуса. В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, art. I — 04.08.2026, Monitorul Oficial nr. 642 din 04.08.2026; Portal Legislativ; просмотр 04.11.2026
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 292, art. 316, art. 331 — 08.09.2015, в действующей редакции; Portal Legislativ; просмотр 04.11.2026
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ; просмотр 04.11.2026
• ONRC — Oficiul Național al Registrului Comerțului, portalul de servicii on-line (înmatriculare firmă) — просмотр 04.11.2026
• Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 7/2026, art. VI — Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. (5^2) — 24.02.2026; Portal Legislativ; просмотр 04.11.2026
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex; просмотр 04.11.2026

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 10.11.2026. Дата обновления: 10.11.2026.

Проверено на 04.11.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.