OLX и Imobiliare: как искать квартиру в Румынии и что проверить до задатка в 2026 году

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме и без кредита банка — начинается с поиска на сайтах недвижимости Румынии: OLX Румыния, imobiliare.ro, storia.ro. Задаток вносят только после проверки собственника и выписки из carte funciară.

В Констанце — вход в Евросоюз от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, без банка (есть не у всех квартир). Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. OLX Румыния, imobiliare.ro и storia.ro — площадки объявлений: на 23.10.2026 в Констанце на них от 1 000 до 2 788 объявлений о продаже квартир; проверка — отдельный шаг. До задатка проверьте 6 пунктов: от выписки из carte funciară и справок о долгах до документа о задатке. По ст. 1544 Гражданского кодекса Румынии при вашем отказе без оснований продавец вправе оставить задаток себе, при отказе продавца вы вправе требовать двойную сумму.

Какие сайты недвижимости Румынии в 2026 году: OLX, Imobiliare или Storia — где искать квартиру?

Ищите на olx.ro, imobiliare.ro и storia.ro — 4 варианта на 23.10.2026:

• olx.ro — что там есть: в Констанце более 1 000 квартир, фильтр «An constructie»; кто автор: собственник или агентство; что проверено до показа: документы — отдельный шаг; рассрочка: уточняется у собственника квартиры.
• imobiliare.ro — что там есть: 2 027 квартир в Констанце, фильтры «Construcție nouă» и «Oferit de»; кто автор: собственник, агентство или застройщик; что проверено до показа: документы — отдельный шаг; рассрочка: уточняется у собственника квартиры.
• storia.ro — что там есть: сайт недвижимости группы OLX, 2 788 квартир в Констанце; кто автор: агент, застройщик или собственник; что проверено до показа: документы — отдельный шаг; рассрочка: уточняется у собственника квартиры.
• Подборка Armonia в сданных домах — что там есть: более 100 квартир в сданных домах на 09.10.2026; кто автор: Armonia; что проверено до показа: дом сдан, выписку и долги проверяем до задатка; рассрочка собственника: у части квартир, 36 месяцев без процентов.

Вердикт по сценариям:

• Если хотите увидеть рынок — imobiliare.ro или storia.ro, потому что там 2 027 и 2 788 объявлений в Констанце, а фильтр «Construcție nouă» на imobiliare.ro отделяет новые дома от «În construcție / Plan» — домов, которые ещё строятся.
• Если нашли квартиру у собственника на olx.ro — сначала выписка и справки, потом задаток, потому что при вашем отказе без оснований продавец оставляет задаток себе.
• Если нужна квартира в сданном доме с рассрочкой и путём к ВНЖ — подборка Armonia, потому что взнос 30 % — около 30 000 €, а документы мы проверяем до задатка.

Что проверить до задатка за квартиру в Румынии — 6 пунктов?

До задатка — 6 проверок, каждая по документу:

1. Выписка из carte funciară — extras de carte funciară pentru informare в окошке OCPI или через нотариуса: собственник, ипотека, арест, споры; онлайн-сервисы ANCPI после сбоя 14.07.2026 восстанавливаются поэтапно (ANCPI). Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996).
2. Справка ассоциации собственников — справка о долгах по взносам: по ней нотариус удостоверяет продажу, а сделку с нарушением этого порядка можно оспорить (Legea nr. 196/2018, art. 33).
3. Налоговая справка — certificat de atestare fiscală мэрии: продавец подтверждает, что местные налоги уплачены; с 2026 года такую справку представляет и покупатель (OUG nr. 7/2026); без них договор ничтожен (Codul de procedură fiscală, art. 159).
4. Акт приёмки дома — proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor: дом сдан, а не «в строительстве».
5. Деньги — банк проверяет происхождение денег до задатка; пакет для банка собираем мы.
6. Документ о задатке — письменно, с пунктом об arvună: сумма, срок, кто получает деньги и что будет при отказе.

Задаток (arvună) — это сумма, которую покупатель передаёт при заключении договора. По закону (Codul civil, art. 1544): не исполнили вы — продавец вправе расторгнуть договор и оставить задаток себе; не исполнил продавец — вы вправе расторгнуть договор и требовать двойную сумму.

Подробнее — «Задаток при покупке недвижимости в Румынии как не сделать ошибку» и «Какие документы проверять перед покупкой квартиры в Румынии».

Нашли квартиру на площадке — пришлите ссылку. Проверим собственника и выписку до задатка, бесплатно.

Сколько стоит квартира у моря в сданном доме и что входит в 2026 году?

Вход в Евросоюз — от 30 000 €.

Сколько стоит и что входит — по условиям сопровождения Alliance на 23.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику; рассрочка есть не у всех квартир.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и платёж по каждой.

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру у моря в сданном доме?

Сданный дом, взнос 30 % — около 30 000 € — и статус в ЕС через свою фирму. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт всё по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

До последнего платежа действует законная ипотека продавца. Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Оплата — «Что оформляется на вас в день оплаты: право покупателя и запись в carte funciară».

Внесли задаток по объявлению, не проверив собственника и выписку из carte funciară: что делать сейчас?

Порядок — 5 шагов, первые 2 — документы:

1. Документ о задатке — найдите расписку или договор с пунктом об arvună: сумма, срок, кто получил деньги.
2. Выписка — запросите extras de carte funciară в OCPI или через нотариуса и сверьте: тот ли собственник, есть ли ипотека, арест, спор.
3. Пауза — не подписывайте предварительный и окончательный договор и не вносите остаток до проверки.
4. Собственник не тот или есть обременения — адвокат разбирает документ о задатке по ст. 1544 и говорит, что можно требовать в вашем случае.
5. Дальше — квартира в сданном доме из подборки Armonia с проверкой до задатка, путь к ВНЖ — через свою фирму.

Что запросить у продавца — «Проверка квартиры в Евросоюзе перед покупкой: какие документы запрашивают до задатка».

Уже внесли задаток — напишите нам. Бесплатно разберём выписку и документ о задатке, а нужно — пришлём подборку 3–5 квартир в сданных домах.

Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ: «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам».

Как получить подборку квартир у моря в сданных домах под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой. Право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению проверим бесплатно.

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 1544, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art. 33 — 20.07.2018, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, art. 159 — 20.07.2015, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) — сообщения о восстановлении систем — 20.08.2026, на 23.10.2026; ancpi.ro
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 01.11.2026. Дата обновления: 01.11.2026.

Проверено на 23.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.