Германия или Румыния: что купить украинцу за 100 000 € в Евросоюзе в 2026 году

Своя квартира в Евросоюзе и европейский статус рядом с ней — с этим за 100 000 € выбирают, купить квартиру в Германии или в Румынии.

Alliance закрывает это в Румынии: квартира у моря в сданном доме, вход в Евросоюз от 30 000 € — взнос 30 %, рассрочка собственника 36 месяцев без процентов и без банка (есть не у всех квартир), вид на жительство через свою фирму — около 4 месяцев.

В Германии те же деньги уходят на небольшую квартиру и налог, а вида на жительство покупка не даёт. Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. В Германии 100 000 € — около 42 м² на вторичном рынке (2 390 €/м² в 2025 году, AK OGA) плюс налог 3,5–6,5 % по земле; вида на жительство покупка не даёт. В Румынии те же 100 000 € — квартира у моря в сданном доме: взнос 30 % около 30 000 €, рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, ВНЖ через свою фирму около 4 месяцев; сделку и статус ведёт Alliance.

Купить квартиру в Германии или в Румынии за 100 000 €: что вы получите в 2026 году?

В Германии — около 42 м² на вторичном рынке или около 22 м² в новостройке: в 2025 году подержанная квартира стоила в среднем 2 390 €/м², новая — 4 460 €/м² (Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, AK OGA, 24.06.2026).

Сравнение по 4 графам — покупка, расходы сделки, рассрочка, статус в ЕС:

• Германия, 100 000 € — около 42 м² на вторичном рынке — плюс налог 3,5–6,5 %, нотариус и Grundbuch — рассрочка — по договорённости с продавцом — вида на жительство покупка не даёт.
• Румыния, Констанца, 100 000 € — квартира у моря в сданном доме — сборы и налог внутри взноса 30 %, около 30 000 € — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов (не у всех квартир) — вид на жительство через свою фирму, около 4 месяцев.

Ещё одно сравнение — «Румыния или Чехия для украинцев недвижимость бизнес ВНЖ и расходы».

Вердикт по сценариям:

• Если вы живёте в Германии под временной защитой — статус в ЕС строим в Румынии без переезда, потому что право жить в Германии даёт не покупка, а основание — работа, учёба, семья или временная защита; расчёт пришлём бесплатно.
• Если из 100 000 € хотите сделать и квартиру у моря, и путь к статусу — Румыния, потому что уже взнос около 30 000 € делает вас собственником сданной квартиры с записью в carte funciară; подборку под ваш бюджет пришлём бесплатно.
• Если ищете, как купить квартиру в Германии недорого, — посчитаем обе покупки рядом, потому что 100 000 € там — около 42 м² плюс до 6 500 € налога, а в Констанце — вход от 30 000 €.

Сколько стоит покупка квартиры в Германии сверх цены: налог, нотариус и Grundbuch?

От 3 500 до 6 500 € налога на 100 000 €. Grunderwerbsteuer — это налог на покупку недвижимости: базовая ставка — 3,5 % (Grunderwerbsteuergesetz, § 11), земли её повышают — до 6,5 % в Бранденбурге, Северном Рейне-Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне; 3,5 % — только в Баварии.

Сборы нотариуса и за запись в Grundbuch — поземельную книгу — идут сверх цены по тарифу Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG.

В Констанце на 100 000 € налог работает на вас:

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Регистрацию по НДС и аудиторскую проверку организуем мы до первого платежа; сборы и налог в Констанце — уже внутри взноса 30 %.

Даёт ли покупка квартиры в Германии вид на жительство?

Нет. Закон о пребывании иностранцев (Aufenthaltsgesetz, AufenthG, на 28.10.2026) даёт вид на жительство, в частности, для учёбы, работы, по гуманитарным и семейным основаниям; основания для вида на жительство по покупке жилья AufenthG не содержит.

В Румынии сама покупка статуса тоже не даёт, но его строит ваша фирма — разрешение IGI (раздел 4). Фирму, договор и досье ведём мы.

Что вы получаете за 100 000 € в Румынии у моря?

На те же 100 000 €, которых в Германии хватает на 42 м² без статуса, в Констанце вы получаете:

• Дом сдан — стройку ждать не нужно.
• Собственность с первого взноса — нотариальный договор (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа; до последнего платежа — законная ипотека продавца. Carte funciară — это земельная книга Румынии, аналог Grundbuch.
• Остаток без банка — рассрочка собственника квартиры 36 месяцев без процентов; есть не у всех квартир.
• Без 21 % НДС продавцу — новую квартиру покупает ваша фирма (раздел 2).
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть; управляющая компания Alliance ведёт квартиру по договору с суммами и сроками.
• Статус, которого не даёт покупка в Германии — «четыре элемента и результат»: своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме — и вид на жительство.
• Паспорт ЕС по корням — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии при праве по происхождению; адвокат — на всех этапах.

Сколько стоит — по условиям сопровождения Alliance на 28.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Как купить, живя в другой стране ЕС, — «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам».

Напишите нам — расчёт бесплатно. За 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса и платежа под ваши 100 000 €.

Рассчитывали, что квартира в Германии даст вид на жительство, а покупка его не даёт: что делать?

Квартира в Германии остаётся вашим активом, а статус в Евросоюзе мы строим отдельно — через Румынию, около 4 месяцев. Что делаем за вас:

1. Считаем бюджет — сколько из 100 000 € ушло на покупку, налог и нотариуса и что осталось на вход в Констанце от 30 000 €.
2. Строим статус — своя фирма SRL, квартира на фирму со взносом 30 %, трудовой договор, досье в IGI.
3. Подбираем квартиру — 3–5 квартир в сданных домах под остаток бюджета; банк проверяет происхождение денег до задатка — пакет собираем мы.

Сделка на расстоянии — «Как купить квартиру в Румынии в 2026 году: взнос 30 %, рассрочка без банка и сделка на расстоянии».

Купили в Германии ради статуса — напишите нам. Бесплатно посчитаем остаток бюджета и пришлём подборку.

Кто ведёт за вас сделку в Констанце и путь к виду на жительство?

Ваши 100 000 € ведёт Alliance Consulting — 4 года в Румынии: договор со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Участие — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента; лично — 1 раз, на подачу досье в IGI.

Временная защита продлена до 04.03.2028 (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912); живёте под защитой в Германии — статус в Румынии строим без переезда: «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам».

Как получить подборку квартир у моря на 100 000 € с расчётом взноса?

За 1 рабочий день: назовите бюджет — пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой; право на паспорт по происхождению проверим бесплатно. Все квартиры — в каталоге «Продажа недвижимости в Румынии».

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость: 100 000 €, которые в Германии уходят на метры и налог, в Констанце становятся квартирой у моря и одним из четырёх элементов пути к виду на жительство. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) — Immobilienmarktbericht Deutschland: «198 Milliarden Euro flossen 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien» — 24.06.2026; средние цены 2025 года: подержанные квартиры — 2 390 €/м², новостройки — 4 460 €/м²
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 11 Steuersatz — ставка 3,5 %; ставку земли устанавливают сами (Art. 105 Abs. 2a GG); в действующей редакции, просмотр 28.10.2026
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — сборы нотариуса и Grundbuch; в действующей редакции; gesetze-im-internet.de
• Aufenthaltsgesetz (AufenthG) — цели пребывания: учёба, работа, гуманитарные и семейные основания; в действующей редакции, просмотр 28.10.2026
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 02.11.2026. Дата обновления: 02.11.2026.

Проверено на 28.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.