Где в Румынии купить квартиру дешево в 2026 году — и что вы получите за эти деньги у моря

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме, по нотариальному договору и без кредита банка. Купить квартиру в Румынии дешево можно: метр двухкомнатной у моря — от 1 467 € в Мангалии (vdi.ro, 20.10.2026), но дешевле — не значит выгоднее.

В Констанце — вход в Евросоюз от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, без банка (есть не у всех квартир). Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. Метр двухкомнатной — 1 018 € в Брэиле и 1 467 € в Мангалии у моря (медианы объявлений vdi.ro на 20.10.2026), индекс imobiliare.ro по Констанце — 2 020 € (сентябрь 2026). Ниже цена — чаще старый дом: в Констанце новые квартиры дороже старых на 35 %. За около 100 000 € у моря — сданный дом, взнос 30 % — около 30 000 € — и путь к виду на жительство через свою фирму, около 4 месяцев.

Где в Румынии купить квартиру дешево в 2026 году — у моря или вглубь страны?

Метр ниже всего вглубь страны — 1 018 € в Брэиле, у моря — 1 467 € в Мангалии, в Констанце — 1 833 €. Сравнение (медианы объявлений по двухкомнатным квартирам, vdi.ro, 20.10.2026):

• Брэила — цена: 1 018 € за м²; рядом: Дунай, моря нет; что даёт покупка: недорогое жильё вдали от моря.
• Мангалия — цена: 1 467 € за м², двухкомнатная около 68 000 €; рядом: море; что даёт покупка: квартира у моря.
• Констанца — цена: 1 833 € за м², двухкомнатная около 93 000 €; рядом: порт, университет, аэропорт; что даёт покупка: сданный дом, взнос 30 %, рассрочка собственника, путь к ВНЖ через свою фирму.
• Мамая-Сат, город Наводари — цена: 1 986 € за м²; рядом: море; что даёт покупка: то же, что в Констанце.

Вердикт по сценариям:

• Если море не нужно — Брэила, потому что метр там 1 018 €, на 44 % ниже, чем в Констанце, но актива у моря и пути к ВНЖ через фирму этот вариант не даёт.
• Если нужна квартира у моря с минимальным чеком — Мангалия, потому что двухкомнатная там — около 68 000 €; подборку пришлём и там.
• Если квартира — актив вашей фирмы и путь к виду на жительство — Констанца или Мамая-Сат, потому что там у Armonia более 100 квартир в сданных домах (на 09.10), вход — около 33 000 €: взнос 30 % и комиссия 3 %.

Сколько стоит квартира у моря в Румынии в 2026 году и почему старый дом дешевле?

Метр у моря стоит от 1 467 € в Мангалии до 2 395 € на курорте Мамая (vdi.ro, 20.10.2026). Разница — возраст дома: в Констанце метр двухкомнатной в новом доме — 2 353 €, в доме до 2000 года — 1 746 €.

Дешевле — не значит выгоднее: к цене старой квартиры добавьте ремонт; долги и запись в реестре мы проверяем до задатка.

Сколько стоит и что входит — по условиям сопровождения Alliance на 20.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и платёж по каждой. Порядок сделки — «Как купить квартиру в Румынии в 2026 году: взнос 30 %, рассрочка без банка и сделка на расстоянии».

Что входит в цену квартиры в Румынии в 2026 году — НДС 21 %, нотариус, регистрация?

В цену новой квартиры от продавца — плательщика НДС входит НДС 21 % (Legea nr. 141/2025). Льготная ставка 9 % для физических лиц закончилась 30.09.2026 (Legea nr. 161/2026): она действовала для одной квартиры до 120 м² и 600 000 лей с авансом по договору до 01.08.2025.

НДС — это налог на добавленную стоимость: при цене около 100 000 € без налога — около 21 000 €. Через свою фирму — плательщика НДС эти 21 % продавцу не платятся при условиях, описанных ниже. Расходы нотариуса считаем до задатка.

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру у моря за 100 000 €?

Сданный дом, взнос 30 % — около 30 000 € — и статус в ЕС через свою фирму. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт всё по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996); до последнего платежа действует законная ипотека продавца.

Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Из другой страны ЕС — «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам».

Купили квартиру недорого по объявлению — без проверки дома, документов и долгов: что делать сейчас?

Проверить 4 документа до следующего платежа продавцу: выписка из carte funciară, справка ассоциации собственников, налоговая справка и акт приёмки дома. Продажу нотариус удостоверяет по справке ассоциации о долгах, а сделку с нарушением этого порядка можно оспорить (Legea nr. 196/2018, art. 33).

1. Выписка из carte funciară — extras de carte funciară из ANCPI: собственник, ипотека, арест, споры.
2. Справка ассоциации собственников — долги по взносам на содержание дома; крупные долги старше 3 месяцев ассоциация отмечает в carte funciară.
3. Налоговая справка — certificat de atestare fiscală мэрии: долги продавца по местным налогам.
4. Акт приёмки дома — proces-verbal de recepție: без него дом не записывают в carte funciară.

Договор ещё не нотариальный — остаток не вносите до проверки. Вы уже собственник — проверяем документы и выстраиваем вид на жительство через вашу фирму. Новая квартира куплена на вас — НДС уже уплачен, задним числом это не исправить.

Полный список — в материале «Какие документы проверять перед покупкой квартиры в Румынии».

Купили по объявлению — напишите нам. Бесплатно разберём выписку и документы, а нужно — пришлём подборку в сданных домах.

Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Банк проверяет происхождение денег до задатка, пакет собираем мы. Порядок — «Как украинцу купить квартиру в Констанце безопасно».

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ: «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам».

Как получить подборку квартир у моря в Румынии под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах под ваш бюджет с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой. Право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению проверим бесплатно.

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare (art. 291 Codul fiscal — cota standard 21 %) — Monitorul Oficial nr. 699, 25.07.2025; текст — ANAF
• Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare (cota de 9 % pentru locuințe — до 30.09.2026) — Monitorul Oficial nr. 642, 04.08.2026; текст — ANAF
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art. 33 — 20.07.2018, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 26.10.2026. Дата обновления: 26.10.2026.

Проверено на 20.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.