Португалия или Румыния в 2026 году: купить квартиру в Евросоюзе после отмены золотой визы
Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме, по нотариальному договору, а статус в ЕС — через свою фирму. Купить квартиру в Португалии можно, но вид на жительство за неё с 07.10.2023 не выдают: недвижимость убрали из золотой визы (Lei n.º 56/2023).
В Констанце — взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток 36 месяцев без процентов собственнику и путь к ВНЖ около 4 месяцев. Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.
Коротко. С 07.10.2023 Португалия не принимает новые заявления на вид на жительство инвестора за покупку недвижимости (Lei n.º 56/2023, статья 42). Оставшиеся пути золотой визы — 10 рабочих мест или вложения от 250 000 € не в недвижимость. Португалия — для жизни: метр в Лиссабоне в сентябре 2026 года — 6 256 € в объявлениях (idealista). Румыния — для актива и статуса: сданный дом в Констанце, взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €, путь к ВНЖ через свою фирму около 4 месяцев.
Купить квартиру в Португалии или в Румынии: что выбрать после отмены золотой визы?
Для жизни у океана — Португалия, для актива и статуса — Румыния: с 07.10.2023 квартира в Португалии вида на жительство не даёт, а квартира в Констанце на вашу фирму — часть пути к ВНЖ около 4 месяцев. Сравнение, цены объявлений, сентябрь 2026:
Португалия — статус от покупки: нет, золотую визу за недвижимость новым заявителям не выдают; порог: 10 рабочих мест или вложения от 250 000 € не в недвижимость; рассрочка: по договору с продавцом; путь к ВНЖ: по другим основаниям закона; море: Лиссабон — 6 256 €, Алгарве — 4 216 € за м².
Румыния — статус от покупки: сама покупка не даёт; вход: взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €; рассрочка: 36 месяцев без процентов, около 1 900 € в месяц; путь к ВНЖ: фирма, квартира на фирму, официальный доход от аренды, трудовой контракт — около 4 месяцев; море: Констанца — 2 020 € за м².
Вердикт по сценариям:
Если вы уже живёте в Португалии под временной защитой — оставайтесь там для жизни: защита продлена до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), а актив и статус в ЕС выстраивайте в Румынии, потому что квартира на вашу фирму там — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ.
Если на вход есть около 33 000 € — Румыния, потому что взнос 30 % и комиссия 3 % открывают квартиру около 100 000 €, а остаток идёт 36 месяцев без процентов собственнику.
Если цель — статус в Евросоюзе через квартиру — Румыния, потому что квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к виду на жительство, а в Португалии с 07.10.2023 покупка жилья в этот путь не входит.
Даёт ли покупка квартиры в Португалии ВНЖ Португалии в 2026 году?
Нет: по статье 42 закона Lei n.º 56/2023 с 07.10.2023 новые заявления по подпунктам i, iii и iv пункта d части 1 статьи 3 закона Lei n.º 23/2007 — перевод капитала и покупка недвижимости — не принимают, а оставшиеся пути не могут вести к недвижимости ни прямо, ни косвенно.
Золотая виза — это вид на жительство за вложение капитала; в Португалии — autorização de residência para atividade de investimento (ARI). Выданные до 07.10.2023 разрешения продлевают по прежним правилам. Пути, которые на дату перечисляет агентство по миграции (AIMA):
Рабочие места — создание не менее 10 рабочих мест.
Наука и культура — от 500 000 € в научные исследования или от 250 000 € в культурное наследие и искусство.
Капитал — от 500 000 € в фонды не в недвижимость или в компанию с 5 постоянными рабочими местами.
Сколько стоит квартира в Лиссабоне, в Алгарве и в Констанце в 2026 году?
В сентябре 2026 года метр в Лиссабоне стоил в объявлениях 6 256 €, в регионе Алгарве — 4 216 € (индекс idealista), в Констанце — 2 020 € (индекс imobiliare.ro). За 100 000 € — около 16 м² в Лиссабоне и около 50 м² в Констанце.
Сколько стоит и что входит в Констанце — по условиям сопровождения Alliance на 17.10.2026, квартира около 100 000 €:
Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, при подписании нотариального договора.
Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику; рассрочка есть не у всех квартир.
Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца; весь путь к виду на жительство — около 4 месяцев.
Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и ежемесячный платёж по каждой.
Как купить квартиру у моря в Румынии и выстроить путь к ВНЖ — по шагам?
Путь проходит в 6 шагов, и каждый ведём мы: подборка 3–5 квартир за 1 рабочий день → проверка денег и документов до задатка → своя компания SRL, около месяца → нотариальный договор: квартира на фирму, взнос 30 % → трудовой контракт в своей компании → вид на жительство Румынии, около 4 месяцев.
Договор купли-продажи подписывается у нотариуса (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1), а расчёт с продавцом обеспечивает законная ипотека продавца до последнего платежа. Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость; ваша фирма — собственник с записью в carte funciară.
Формат участия — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Живёте в Португалии или другой стране ЕС — порядок покупки в материале «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам».
Ждали золотую визу за квартиру в Португалии, а её убрали в 2023 году: что делать?
Квартира в Португалии остаётся вашим имуществом, но статус она не даёт; статус в Евросоюзе мы выстраиваем отдельно, в 3 шага, через вашу фирму в Румынии, около 4 месяцев:
Документы — проверяем, что уже подано и выдано: разрешения, выданные до 07.10.2023, продлевают по прежним правилам; оценку по португальскому праву даёт адвокат в Португалии, вопросы к нему готовим мы.
Деньги — если средства лежат в ожидании визы, считаем, какой взнос 30 % в сданном доме в Констанце они закрывают; банк проверяет их происхождение до задатка, пакет собираем мы.
Статус в ЕС — регистрируем вашу фирму SRL, квартира в Констанце — на фирму, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании, досье на разрешение IGI.
Почему и в Румынии квартира сама по себе статус не даёт — в материале «ВНЖ в Румынии и покупка недвижимости: даёт ли квартира право на статус».
Ждали визу в Португалии — напишите нам. Бесплатно разберём ситуацию и пришлём подборку квартир в сданных домах под ваш бюджет.
Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?
Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии — по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы; лицензии компании — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.
Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы.
Для граждан Украины под временной защитой квартира становится частью пути к виду на жительство — «четыре элемента и результат»: компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании — и разрешение IGI.
Подробно — в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам». Лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье, со специалистом компании.
Как получить подборку квартир у моря в Констанце под ваш бюджет?
С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах под ваш бюджет — с расчётом взноса 30 % и ежемесячного платежа по каждой. Показ — лично или по видео, сделка — по договору.
Живёте в Португалии — сделку проходите, не переезжая. В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.
Вопросы и ответы
Можно ли получить ВНЖ Португалии, если купить квартиру в 2026 году?
Нет: с 07.10.2023 новые заявления на золотую визу за покупку недвижимости, в том числе жилья, не принимают (Lei n.º 56/2023). Оставшиеся пути — от 250 000 € в культуру, от 500 000 € в науку, фонды или компанию либо 10 рабочих мест. Статус в ЕС через квартиру строится в Румынии — через вашу фирму.
Сколько нужно на вход, чтобы купить квартиру у моря в Констанце?
Около 33 000 € при квартире около 100 000 € в сданном доме: взнос 30 % с нотариальными сборами и налогом и комиссия агентства 3 %. Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры, кредит банка не нужен.
Нужно ли продавать квартиру в Португалии, чтобы получить ВНЖ в Румынии?
Нет, квартира в Португалии остаётся для жизни и отдыха: вид на жительство в Румынии строится отдельно — компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании и разрешение IGI, около 4 месяцев. Банк проверяет происхождение денег на взнос до задатка; пакет готовим мы.
Источники
Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, artigo 42.º (Mais Habitação) — Diário da República n.º 194/2023, Série I, 06.10.2023, в силе с 07.10.2023; Diário da República
Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, artigo 3.º, n.º 1, alínea d) — консолидированная редакция; Diário da República, просмотр 17.10.2026
Autorização de Residência para Investimento — Art. 90.º-A — Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA); просмотр 17.10.2026
Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 23.10.2026. Дата обновления: 23.10.2026.
Проверено на 17.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.