Купить квартиру в Греции или в Румынии в 2026 году: золотая виза или статус в ЕС через свою фирму

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме, по нотариальному договору, а статус в ЕС — через свою фирму. Купить квартиру в Греции ради золотой визы можно, но порог — от 250 000 до 800 000 € (Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου).

В Констанце — вход в Евросоюз от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, без банка (есть не у всех квартир). Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. Золотая виза Греции за жильё — от 400 000 € за один объект от 120 м², в Аттике, Салониках и на крупных островах — от 800 000 € (статья 100 Кодекса миграции, Κώδικας Μετανάστευσης). 250 000 € — только за перевод нежилого помещения в жильё или здание-памятник. Греция — для жизни и отдыха. Румыния — для актива и статуса: сданный дом в Констанце, взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €, ВНЖ через свою фирму около 4 месяцев.

Купить квартиру в Греции или в Румынии: что выбрать — золотую визу или статус через свою фирму?

Для жизни и отдыха — Греция, для актива и статуса — Румыния: в Греции золотая виза за жильё — от 400 000 €, в Констанце вход — взнос 30 %. Сравнение; цены м² — объявления Spitogatos (II квартал) и imobiliare.ro (сентябрь) 2026 года:

• Греция — вход: 400 000 €, в Аттике, Салониках и на крупных островах — 800 000 €; рассрочка: цена оплачена до заявления; статус: вид на жительство инвестора на 5 лет; право работать: нет; море: южные пригороды Афин — 4 231 € за м².
• Румыния — вход: взнос 30 % — около 30 000 €; рассрочка: 36 месяцев без процентов собственнику; статус: вид на жительство через свою фирму, около 4 месяцев; право работать: трудовой договор в своей фирме; море: Констанца — 2 020 € за м².

Вердикт по сценариям:

• Если цель — жить и отдыхать у моря вне Аттики, Салоник и крупных островов при бюджете от 400 000 € — Греция, потому что за объект от 120 м² там выдают вид на жительство инвестора на 5 лет.
• Если на вход есть около 33 000 € — Румыния, потому что взнос 30 % и комиссия 3 % открывают квартиру около 100 000 €, а остаток идёт 36 месяцев без процентов собственнику.
• Если вы живёте в Греции под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), — для жизни оставайтесь там, а статус в ЕС стройте в Румынии, потому что квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ.

Какой порог у золотой визы Греции в 2026 году — 250 000, 400 000 или 800 000 €?

400 000 € за один объект жилья от 120 м² и 800 000 € — в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением свыше 3 100 человек: так установлено статьёй 100 Кодекса миграции Греции (Κώδικας Μετανάστευσης, ν. 5038/2023) в редакции статьи 64 закона ν. 5100/2024 от 05.04.2024.

Золотая виза — это вид на жительство за вложение капитала; в Греции — разрешение инвестора (μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή) на 5 лет с продлением. 250 000 € — за нежилое помещение, переведённое в жильё до заявления, или здание-памятник под восстановление.

Сколько стоит квартира в Афинах, в Салониках и в Констанце в 2026 году?

Во II квартале 2026 года метр жилья в объявлениях стоил 2 500 € в центре Афин, 4 231 € в южных пригородах у моря и 2 714 € в Салониках (Spitogatos), в Констанце в сентябре — 2 020 € (imobiliare.ro). За 100 000 € — около 40 м² в центре Афин и 50 м² в Констанце.

Сколько стоит и что входит в Констанце — по условиям сопровождения Alliance на 19.10.2026, квартира около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику; рассрочка есть не у всех квартир.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и платёж по каждой.

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете квартиру у моря на свою фирму?

Сданный дом, взнос 30 % и статус в ЕС через свою фирму: вход в Евросоюз от 30 000 €. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт всё по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996); до последнего платежа действует законная ипотека продавца.

Каждый из 6 шагов ведём мы — от подборки до вида на жительство, около 4 месяцев.

Порядок покупки из Греции или другой страны ЕС — в материале «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам».

Рассчитывали на старый порог золотой визы Греции — 250 000 €: что делать сейчас?

Порог 250 000 € за обычную квартиру не действует: для сделок с 01.09.2024 переходных правил нет. Квартира в Греции, если куплена, остаётся для жизни и отдыха, а статус в ЕС мы выстраиваем в 3 шага через вашу фирму в Румынии:

1. Документы — проверяем даты задатка и договора: прежние пороги сохранялись только при задатке 10 % и предварительном договоре до 31.08.2024; оценку по греческому праву даёт адвокат в Греции, вопросы готовим мы.
2. Деньги — считаем, какой взнос 30 % в сданном доме в Констанце закрывают ваши средства; банк проверяет происхождение денег до задатка, пакет собираем мы.
3. Статус в ЕС — регистрируем вашу фирму SRL, квартира в Констанце — на фирму, официальный доход от аренды, трудовой договор в своей фирме, досье на разрешение IGI.

Почему и в Румынии квартира сама по себе статус не даёт — в материале «ВНЖ в Румынии и покупка недвижимости: даёт ли квартира право на статус».

Рассчитывали на порог 250 000 € — напишите нам. Бесплатно разберём ситуацию и пришлём подборку квартир в сданных домах под ваш бюджет.

Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Формат участия — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента.

Путь к ВНЖ для граждан Украины под временной защитой — в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам». Лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье в IGI, со специалистом компании.

Как получить подборку квартир у моря в Констанце под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах под ваш бюджет с расчётом взноса 30 % и платежа по каждой. Показ — лично или по видео, сделка — по договору. Если есть право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению — проверим его бесплатно.

Живёте в Греции — сделку проходите, не переезжая. В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Εγκύκλιος 9 (240076/25.09.2024): εφαρμογή του άρθρου 100 ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 ν. 5100/2024 — Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, 25.09.2024; ν. 5100/2024 — ΦΕΚ Α' 49, 05.04.2024
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 25.10.2026. Дата обновления: 25.10.2026.

Проверено на 19.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.