Скільки коштує утримувати квартиру в Румунії?
Скільки коштує утримувати квартиру в Румунії, куплену на компанію
Перший внесок за квартиру рахують усі. Тридцять тисяч євро за ціни обʼєкта близько 100 000 € — цифра, яку називають уже в першій розмові. Другу цифру майже ніхто не рахує до угоди: у скільки обходиться тримати цю квартиру й компанію кожного наступного року.
Розберемо за трьома рівнями: компанія, обʼєкт, статус. Усі суми — чинні на 1 серпня 2026 року. Відсотки дохідності та розмір орендного потоку за конкретним обʼєктом ми не наводимо: вони залежать від умов угоди.
ЩО ВХОДИТЬ У РІЧНЕ УТРИМАННЯ КОМПАНІЇ
Румунська компанія, що отримує дохід від здавання власного обʼєкта, працює в режимі мікропідприємства зі ставкою 1 %.
Бухгалтерський супровід — 600 € на рік за контрактом. У цю суму входять регулярна звітність у строк, декларації, розрахунок податку, оформлення документів за договором оренди та підтримання компанії в стані, готовому до перевірки.
Разовою ця послуга бути не може. Обовʼязок звітувати виникає з моменту реєстрації компанії, а не з моменту першої угоди. Пропущений період не зникає — він накопичується.
Різниця між режимами не у відсотку, а в базі. Ставка 1 % рахується від доходу компанії, загальний режим податку на прибуток — від прибутку. Для компанії, дохід якої складається з орендних надходжень, це дві принципово різні суми.
ЧОМУ ТРУДОВИЙ КОНТРАКТ ТРИМАЄ І ПОДАТКОВИЙ РЕЖИМ, І СТАТУС
Режим мікропідприємства висуває вимогу: у компанії має бути оформлений працівник. Посвідка на проживання при цьому оформлюється на підставі трудового контракту у власній компанії клієнта.
Це один і той самий документ. Він виконує умову податкового режиму й водночас дає підставу для статусу.
Звідси практичний висновок: трудовий контракт не є останнім пунктом списку і не оформлюється «коли дійдуть руки». Це несучий елемент конструкції. Якщо працівника не оформлено, компанія втрачає пільговий режим, а у власника не формується підстава для продовження статусу. Розрив виявляється через рік, коли документ час продовжувати, а не в момент самої помилки.
ЯКІ ВИТРАТИ ДАЄ САМ ОБʼЄКТ
Комунальні платежі та утримання за договором оренди сплачує орендар. Це умова конкретного договору, і її можна перевірити. Наслідок простий: якщо квартира стоїть порожня, ці платежі лягають на власника.
Місцевий податок на будівлю для юридичної особи — до 100 € на рік, сума залежить від обʼєкта.
Обовʼязкове страхування — близько 50 RON на рік. Тут важливе чесне застереження: це встановлений законом мінімум, а не повний страховий захист квартири. Обовʼязковий поліс покриває обмежений перелік випадків. Добровільне страхування — окрема позиція зі своєю вартістю.
Ремонт, мебльовування, пошук орендарів, заселення та поточні питання щодо обʼєкта веде керуюча компанія. Плата за управління рахується за договором, виходячи з обсягу робіт щодо конкретного обʼєкта. Єдиної цифри для всіх обʼєктів не існує; договір фіксує, що саме входить у роботу.
СКІЛЬКИ ВИХОДИТЬ НА РІК І ЩО ЗМІНЮЄТЬСЯ ПІСЛЯ ЗАКРИТТЯ РОЗСТРОЧКИ
Фіксована частина річного утримання складається з трьох позицій:
— бухгалтерський супровід — 600 €;
— місцевий податок на будівлю — до 100 €;
— обовʼязкове страхування — близько 50 RON.
Порядок величини — близько 700 € на рік. Це сума, відома заздалегідь і запланована раз на рік, а не за кожним рахунком.
Окремо, поза цією сумою, рахуються плата за управління за договором і платіж за розстрочкою, поки її не закрито.
Супровід посвідки на проживання — 1 300 €. Орієнтовний строк повного циклу — близько чотирьох місяців. Єдиного строку для всіх не існує: він залежить від ситуації та документів.
Залишок вартості обʼєкта — близько 70 000 € — виплачується розстрочкою на три роки. Розстрочка безвідсоткова, її надає продавець обʼєкта, умови прописано в договорі. Графік платежів обирає покупець: щокварталу, раз на пів року або раз на рік.
Без відсотків це близько 23 300 € на рік. Орендний платіж за базової ставки 1 000 € на місяць дає 12 000 € на рік.
Орендний платіж закриває приблизно половину річного платежу за розстрочкою; решту вносить власник.
Оскільки відсотків немає, пропорція не залежить від обраного графіка — покупець обирає зручність, а не ціну. З урахуванням податку 1 % і річного утримання покриття становить близько 48 %, тому формулювання «приблизно половина» коректне і для валової, і для чистої оренди. Це розрахунок за базової ставки та заповненого обʼєкта: під час простою платить власник.
Власником клієнт стає одразу, а не після останнього платежу, — період виплат не є періодом очікування права.
Після закриття розстрочки зникає платіж за нею. Фіксоване утримання залишається тим самим: бухгалтерія, податок на будівлю, страхування.
Причина в тому, що це різні категорії витрат. Розстрочка — спосіб оплати обʼєкта, і вона обмежена в часі. Утримання — вартість підтримання конструкції, і воно постійне, поки обʼєкт належить компанії. Обʼєкт належить компанії повністю, а річна вартість володіння при цьому не зросла.
ЧОТИРИ ПОМИЛКИ, ЯКІ ДОРОГО КОШТУЮТЬ
Перша. Компанію відкрито, бухгалтерія не ведеться. Компанія при цьому вважається діючою: у неї є номер і рахунок, ззовні все виглядає зробленим. Усередині накопичується неподана звітність.
Друга. Працівника не оформлено. Пільговий податковий режим тримається на умові, яка перестала виконуватися, а підстава для статусу не формується взагалі.
Третя. Обʼєкт придбано без юридичної перевірки, і питання TVA не вирішено до угоди. Купівля через компанію з реєстрацією за TVA: якщо угода відповідає вимогам чинного законодавства, покупець може не нести витрат на TVA 21 %. Питання вирішується до угоди, а не після.
Четверта. Дохід отримано, але не задекларовано. Коли банк ставить питання про походження коштів, відповідає не власник словами, а компанія документами.
Якщо щось із цього вже сталося, це можна вирішити. Послідовність одна: підняти період, порахувати, що потрібно донарахувати й подати, оформити трудовий контракт, привести режим оподаткування у відповідність. Ні строк, ні суму відновлення не можна назвати до розбору конкретних документів.
КОМУ ЦЯ КОНСТРУКЦІЯ ПІДХОДИТЬ, А КОМУ НІ
Підходить тим, хто готовий вести реальну операційну модель: компанія з бухгалтерією, офіційний дохід, оформлений трудовий контракт.
Не підходить трьом категоріям. Тим, хто розглядає компанію як формальність заради документа, — без бухгалтерії та контракту конструкція не працює. Тим, у кого зараз немає вхідного бюджету: чесніше зачекати, ніж входити на межі можливостей. І тим, хто розраховує на гарантований дохід, — дохід від оренди не гарантований і залежить від умов конкретної угоди, а покриття розстрочки розраховується для заповненого обʼєкта.
Окремо варто розмежувати два випадки купівлі на фізичну особу. Квартира, куплена на себе з розрахунком на статус, — помилка: обʼєкт права на проживання не дає. Квартира, куплена на себе для власного проживання, — це просто житло, яке розвʼязує інше завдання, і помилкою вона не є.
Місце проживання при цьому не змінюється в жодному зі сценаріїв: місто, школа дітей, лікар і робота залишаються тими самими. Офіс Alliance і Armonia розташований у Констанці — туди можна приїхати, подивитися обʼєкт і підписати договір особисто.
З ЧОГО ПОЧАТИ
Правове тло визначене: Рада ЄС остаточно ухвалила продовження тимчасового захисту до 4 березня 2028 року, письмову процедуру завершено 30 липня 2026 року. Акт набуде чинності наступного дня після публікації в Official Journal. При цьому продовження європейського режиму не продовжує автоматично національний документ, допомоги, муніципальні компенсації, медичні пільги та строк допустимої відсутності в країні — ці строки перевіряються окремо.
Горизонт є. Поспішати не потрібно — відкладати коштує дорого.
Вхідний продукт один: стратегічна діагностика. Вона безкоштовна і ні до чого не зобовʼязує. Розбір ситуації, щонайменше два маршрути, бюджет і послідовність кроків — для конкретної квартири, конкретної компанії та конкретної родини.
Кодове слово для звернення — ПЛАН.