НДС 21 % при покупке квартиры в Румынии в 2026 году: кто платит и когда его не платит ваша компания

Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме, по нотариальному договору и на свою фирму. НДС при покупке квартиры в Румынии в новом доме — 21 %, льготы 9 % для физлиц больше нет, а своя фирма — плательщик НДС около 21 000 € при квартире 100 000 € продавцу не платит — при трёх условиях, которые мы проверяем до первого платежа.

В Констанце — вход в Евросоюз от 30 000 €: взнос 30 % при квартире около 100 000 €, остаток — рассрочка собственника 36 месяцев без процентов, без банка (есть не у всех квартир). Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах.

Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса, платежа и НДС.

Коротко. НДС при покупке новой квартиры в Румынии — 21 %: около 21 000 € при цене 100 000 €. Льготная ставка 9 % для физических лиц закончилась 30.09.2026. Своя компания — плательщик НДС продавцу эти 21 % не платит: налог оформляется обратным начислением и принимается к вычету, если фирма зарегистрирована по НДС до первого платежа. Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца; вид на жительство через свою фирму — около 4 месяцев.

Кто платит НДС при покупке квартиры в Румынии в 2026 году — вы или ваша компания?

Платит покупатель: на себя — 21 % в цене новой квартиры; своя фирма — плательщик НДС оформляет налог сама.

• На себя — продавцу: цена плюс 21 % НДС, около 21 000 € при 100 000 €; вычет: нет; до первого платежа: ничего, налог остаётся в цене.
• На свою фирму — плательщика НДС — продавцу: цена без НДС, налог — обратным начислением; вычет: сразу; до первого платежа: регистрация фирмы по НДС, проверка продавца и схемы аудиторской фирмой.
• На фирму без регистрации по НДС — продавцу: цена плюс 21 % НДС; вычет: нет; до первого платежа: зарегистрировать фирму по НДС.

Вердикт по сценариям:

• Если квартира — для жизни семьи — на себя, потому что квартира для жизни не используется в облагаемой НДС деятельности фирмы и вычета не даёт; налог 21 % — в цене.
• Если квартира — актив и путь к виду на жительство — на свою фирму — плательщика НДС, потому что налог оформляется обратным начислением (Codul fiscal, art. 331) и сразу принимается к вычету — при условиях раздела 4.
• Если фирма уже есть, но без кода НДС, — сначала регистрация, потому что обратное начисление действует, только когда по НДС зарегистрированы и продавец, и покупатель.

Какая ставка НДС на новую квартиру в Румынии с 1 октября 2026 года и облагается ли вторичное жильё?

21 % — для любого покупателя новой квартиры с 01.10.2026 (Legea nr. 141/2025). Ставка 9 % действовала до 30.09.2026 для одной квартиры до 120 м² и 600 000 лей без НДС с договором аванса до 01.08.2025 (Legea nr. 161/2026). Вторичное жильё по общему правилу от НДС освобождено (art. 292 Codul fiscal).

Новая квартира — это квартира, которую продают не позднее 31 декабря года, следующего за годом первого заселения; дата первого заселения — дата акта приёмки дома.

Сколько стоит и что входит — по условиям сопровождения Alliance на 21.10.2026, квартира около 100 000 €:

• НДС 21 % — около 21 000 €: на себя — в цене; на фирму — плательщика НДС — продавцу не платится.
• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику; рассрочка есть не у всех квартир.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом по каждой. Налоги фирмы дальше — «Налоги для фирмы в Румынии в 2026 году: ставка 1% и режим микропредприятия».

Что вы получаете в Румынии, когда покупаете новую квартиру у моря на свою фирму?

Сданный дом, взнос 30 % — около 30 000 € — и статус в ЕС через свою фирму. Что входит:

• Нотариальный договор купли-продажи (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1): вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа.
• Рассрочка собственника — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт всё по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996); до последнего платежа действует законная ипотека продавца.

Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Подробнее — «Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету».

При каких условиях фирма не платит продавцу 21 % НДС — и что будет при продаже квартиры?

3 условия выполняются до первого платежа продавцу — иначе в счёте будет 21 % НДС:

1. Регистрация по НДС — у фирмы до первого платежа и у продавца: обратное начисление действует и для авансов.
2. Новая квартира — по закону; дату первого заселения проверяем по акту приёмки дома; если акт приёмки подписан в 2024 году или раньше, квартира по закону уже не новая — продажа по общему правилу идёт без НДС, и на себя тоже.
3. Облагаемая деятельность — квартира используется в облагаемой НДС деятельности компании; право на вычет — art. 297 Codul fiscal.

Если фирма продаст квартиру без НДС раньше чем через 20 лет, часть налога возвращается в бюджет — пропорционально оставшимся годам: это корректировка вычета по art. 305 Codul fiscal.

Документы для аудиторской фирмы готовим мы. На кого покупать — «Покупка недвижимости в Румынии в 2026: на физлицо или на компанию?».

Купили новую квартиру на себя с НДС 21 % или фирма не зарегистрирована по НДС: что делать сейчас?

Сначала проверить, был ли первый платёж продавцу: от этого зависит, что можно изменить. 3 ситуации:

1. Квартира на вас, НДС 21 % уплачен — вернуть налог задним числом нельзя. Квартира остаётся вашей, а следующую квартиру покупаем на вашу фирму — плательщика НДС: без 21 % продавцу при условиях раздела 4 и с путём к виду на жительство.
2. Фирма без регистрации по НДС, платежей ещё не было — регистрируем фирму по НДС до первого платежа; продавца и схему проверяет аудиторская фирма.
3. Фирма без регистрации уже платила с НДС — следующий платёж — после разбора с аудиторской фирмой.

Заплатили НДС или фирма без кода НДС — напишите нам. Бесплатно разберём договор и платежи, а нужно — пришлём подборку квартир в сданных домах.

Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры на фирму и путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Банк проверяет деньги до задатка, пакет собираем мы.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (Council Implementing Decision (EU) 2026/1912), квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути к ВНЖ: «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда: фирма, квартира, трудовой контракт — по шагам».

Как получить расчёт НДС и подборку квартир у моря в Румынии под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 %, платежа и НДС по каждой. Право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению проверим бесплатно.

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare (art. 291 Codul fiscal — cota standard 21 %) — Monitorul Oficial nr. 699, 25.07.2025; текст — ANAF
• Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare (cota de 9 % pentru locuințe — до 30.09.2026) — Monitorul Oficial nr. 642, 04.08.2026; текст — ANAF
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 291, 292, 297, 305, 331 — в действующей редакции, последняя актуализация — Legea nr. 170/2026; текст — ANAF
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — в действующей редакции; Portal Legislativ
• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 28.10.2026. Дата обновления: 28.10.2026.

Проверено на 21.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.