Процедура угоди в нотаріуса в Румунії: як проходить день угоди
Процедура угоди в нотаріуса в Румунії: як проходить день угоди
День угоди в Румунії зазвичай триває годину-півтори: сторони приходять до нотаріуса з готовим комплектом документів, нотаріус зачитує і розʼяснює акт, сторони підписують, відбувається розрахунок, і документи йдуть на реєстрацію до земельного реєстру. Уся складність не в самому дні, а в підготовці до нього: договір купівлі-продажу нерухомості дійсний лише в нотаріальній формі, а будь-який документ іноземною мовою нотаріус приймає лише в перекладі присяжного перекладача. Нижче — що готується заздалегідь, що підписується в день угоди, хто присутній, які є 3 способи участі, скільки це триває і з чого складаються витрати.
Як проходить день угоди в румунського нотаріуса?
День угоди йде за одним сценарієм і складається з 6 кроків: Підготовка документів, Присяжний переклад, Перевірка нотаріусом, Підписання акта, Розрахунок за угодою, Передача до carte funciară. Перші три кроки закриваються до призначеної дати — у кабінеті нотаріуса сторони зʼявляються, коли комплект уже зібрано і перевірено. У сам день нотаріус встановлює особи сторін, зачитує договір уголос, розʼяснює його наслідки, відповідає на запитання і лише потім пропонує підписати. Підпис ставиться на кожному примірнику в присутності нотаріуса — винести договір і підписати його вдома не можна. Після підписання оформлюється розрахунок у погоджений спосіб, і нотаріус передає документи на реєстрацію. Договір, що переносить право власності на нерухомість, дійсний лише в нотаріальній формі: угода на звичайному папері нікчемна незалежно від того, чи сплачено ціну.
Які документи готуються до дня угоди?
Комплект збирається заздалегідь і поділяється на 3 частини: документи обʼєкта, документи продавця і документи покупця.
Щодо обʼєкта — свіжий витяг із земельного реєстру, кадастрова документація, підтвердження відсутності боргів за комунальними платежами і внесками асоціації власників, енергетичний сертифікат.
Щодо продавця — правовстановлювальний документ і посвідчення особи, для компанії — корпоративні документи і підтвердження повноважень підписанта.
Щодо покупця — закордонний паспорт, румунський податковий номер, підтвердження джерела коштів для банку і, якщо угода відбувається не особисто, нотаріальна довіреність.
Окремий рядок — переклади: кожен документ іноземною мовою має бути перекладений румунською присяжним перекладачем, авторизованим Міністерством юстиції. Комплект збирають за тижні до дати, а не напередодні ввечері.
Хто присутній на угоді і що робить нотаріус?
У кабінеті присутні 4 сторони: продавець, покупець, нотаріус і присяжний перекладач, якщо покупець не володіє румунською. Румунський нотаріус — публічна посадова особа, а не оформлювач паперів: він перевіряє обʼєкт за земельним реєстром, повноваження продавця, відсутність сторонніх прав і обтяжень, встановлює особи, розʼяснює зміст акта і несе за цю перевірку відповідальність. За законом про нотаріат людині, яка не розмовляє румунською або не розуміє цієї мови, має бути забезпечена можливість ознайомитися зі змістом акта через перекладача або усного перекладача; цю роль виконує або сам нотаріус, якщо мова для нього рідна або він авторизований, або окремий авторизований фахівець. Якщо іноземний громадянин заявляє, що достатньо володіє румунською, він пише це власноруч, а нотаріус вносить позначку в акт.
Три способи участі: особисто, за довіреністю, через керуючу компанію
Брати участь в угоді можна 3 способами, і обʼєкт у будь-якому з них оформлюється на вас або на вашу румунську компанію.
Перший — особисто: ви приїжджаєте, підписуєте акт самі, за потреби з перекладачем.
Другий — за довіреністю на представника: довіреність посвідчується нотаріально, перекладається румунською присяжним перекладачем і містить закритий перелік повноважень саме щодо цієї угоди.
Третій — через керуючу компанію, що діє за вашою довіреністю: вона ж приймає обʼєкт і далі веде його.
Вибір способу впливає лише на підготовку, а не на результат: акт той самий, запис у земельному реєстрі той самий. Важлива деталь щодо строків: довіреність і її переклад готуються до призначення дати в нотаріуса, інакше дату переносять.
Що робити, якщо документи привезли без присяжного перекладу?
Відповідь жорстка: угода цього дня не відбудеться, і це не прискіпливість конкретного нотаріуса. Документ іноземною мовою нотаріус має право використати, лише якщо його перекладено румунською авторизованим перекладачем, а підпис перекладача посвідчено; переклад, зроблений агентством без авторизації або самим покупцем, для нотаріального акта не годиться. Картина типова: людина прилетіла на один день, привезла паспорт, довідки і довіреність із перекладом, засвідченим за місцем проживання, — і дізнається про це за столом у нотаріуса. Квитки, готель і призначена дата згорають, продавець нервує, а завдаток при цьому продовжує діяти за своїми строками.
Порядок виправлення — 4 кроки.
Крок 1 — перелік: які саме документи потребують перекладу і в якому вигляді, уточнюють у нотаріуса до поїздки, а не в день угоди.
Крок 2 — присяжний переклад: документи перекладає перекладач, авторизований Міністерством юстиції Румунії, підпис посвідчується нотаріально.
Крок 3 — нова дата: нотаріус призначає її після того, як комплект повний, і це вже питання днів, а не тижнів.
Крок 4 — страховка на майбутнє: якщо приїжджати вдруге нераціонально, угоду переводять на довіреність або на керуючу компанію — тоді ваша фізична присутність узагалі перестає бути вузьким місцем.
Профілактика проста: перелік документів і перекладів погоджують з нотаріусом письмово за 2–3 тижні до дати.
Скільки триває угода і з чого складаються витрати?
Саме підписання займає годину-півтори, а реєстрація запису в земельному реєстрі — кілька робочих днів у звичайному режимі; загальний строк від готовності комплекту до витягу на ваше імʼя вкладається в тиждень-два. Витрати складаються з 4 частин: гонорар нотаріуса за національною сіткою, тариф земельного реєстру за реєстрацію, послуги присяжного перекладача і переклади документів, а також оформлення довіреності, якщо угода відбувається не особисто. За загальним правилом Цивільного кодексу витрати на укладення договору несе покупець, якщо сторони не домовилися інакше; податок з доходу від передачі власності — витрата продавця, покупця він не стосується.
Точні суми залежать від ціни обʼєкта і розраховуються нотаріусом заздалегідь: кошторис можна і потрібно запросити до призначення дати, щоб день угоди не приніс арифметичних несподіванок.
Що важливо розуміти до дня угоди: висновок і наступний крок
Розуміти потрібно 3 речі. Нотаріальна форма — не формальність, а умова дійсності угоди. День угоди — це фінал підготовки, і все, що не зібрано заздалегідь, переносить дату.
Право закріплюється записом у земельному реєстрі за правилами земельної книги — яке саме право ви отримуєте і з якого моменту, розбираємо окремо.
Почніть із безкоштовної комплаєнс-діагностики — вона проводиться до завдатку і ні до чого вас не зобовʼязує.
У письмовому висновку ви отримуєте рекомендований банк, перелік документів під джерело коштів, оцінку походження, структуру купівлі і спосіб участі в угоді. І пряму відповідь: чи підходить вам ця конструкція. Діагностика може закінчитися обґрунтованою відмовою — це теж результат роботи.
Напишіть нам — розберемо вашу ситуацію і підготуємо ваш комплект до дати.
Чи можна підписати договір купівлі-продажу без нотаріуса?
Ні: договір, що переносить право власності на нерухомість, потребує нотаріальної форми, інакше він нікчемний. Сплачена ціна і передані ключі цього не виправляють — право за таким документом не виникає.
Чи потрібен перекладач, якщо я розумію румунську?
Якщо ви володієте мовою достатньо, щоб акт вчинявся лише румунською, ви заявляєте про це нотаріусу і пишете це власноруч, а нотаріус вносить позначку. В усіх інших випадках присутній авторизований перекладач, а документи іноземною мовою все одно потрібні в присяжному перекладі.
Що відбувається одразу після підписання акта?
Відбувається розрахунок у погоджений спосіб, ви отримуєте примірник акта, і нотаріус передає документи на реєстрацію до земельного реєстру. Витяг на ваше імʼя видається після внесення запису.
Кононов Сергій Валентинович — керівник консалтингової компанії Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Понад 30 років управлінської практики; компанія веде ліцензовану практику в Румунії чотири роки і супроводжує клієнтів від першої консультації до отримання документів. Ліцензії і документи компанії — у відкритому доступі на сайті.