Verificarea unui apartament în Uniunea Europeană înainte de cumpărare: ce documente se cer înainte de acont
Verificarea unui apartament în Uniunea Europeană înainte de cumpărare: ce documente se cer înainte de acont
Un apartament în Uniunea Europeană poate fi verificat complet fără să plecați din Ucraina. Tot ce îl protejează cu adevărat pe cumpărător se află în documente, nu în pereți.
Vizionarea răspunde la întrebarea „îmi place acest apartament?” — astăzi pentru asta este suficientă o vizionare video. Însă siguranța juridică a imobilului o confirmă doar documentele. Mai jos vă spunem ce anume trebuie solicitat înainte de plata acontului, în ce ordine se face verificarea și ce faceți dacă banii au fost deja transmiși vânzătorului.
Ce documente se verifică înainte de cumpărarea unui apartament în străinătate
Înainte de cumpărare se verifică șapte documente — și toate șapte trebuie studiate înainte de plata acontului. Verificarea se face simultan pe trei direcții: imobilul, vânzătorul și condițiile tranzacției însăși. O vizionare obișnuită a apartamentului nu acoperă niciuna dintre ele.
Se solicită:
— extrasul din registru: cine este proprietarul și de la ce dată;
— informațiile privind sarcinile: ipotecă, gaj sau sechestru;
— informațiile despre litigiile privind vânzătorul, nu doar imobilul;
— autorizația de punere în funcțiune a clădirii;
— numărul cadastral și suprafața oficială a apartamentului;
— adeverințele privind lipsa datoriilor la utilități și la cotizațiile asociației de proprietari;
— confirmarea dreptului de a vinde, ținând cont de soț sau soție, de cotele-părți și de eventualii moștenitori.
Documentele se studiază de două ori. Prima dată — la etapa pregătirii avizului scris, când imobilul abia este analizat. A doua oară — imediat înainte de semnarea tranzacției.
Registrul se actualizează permanent, de aceea între prima verificare și semnare poate apărea în el o nouă înscriere.
Ce trebuie să arate vânzătorul înainte de acont
Înainte de plata banilor, vânzătorul trebuie de obicei să arate trei documente principale: extrasul din registru, documentul care confirmă dreptul de proprietate și autorizația de punere în funcțiune a clădirii.
Pentru vânzător, prezentarea acestor documente nu implică cheltuieli sau riscuri. Refuzul de a le arăta nu dovedește în sine existența unei probleme, dar înseamnă că cumpărătorul plătește banii fără să înțeleagă situația juridică a imobilului.
Contează nu doar existența documentelor, ci și cine și când le-a solicitat. Scanarea trimisă de vânzător reflectă situația de la data obținerii ei, iar un extras actual din registru arată starea imobilului la ziua de astăzi.
Între aceste date pot apărea în registru înscrieri care nu vor figura în setul trimis anterior. De aceea documentele trimise de vânzător sunt o informație pentru o discuție preliminară. Documentele solicitate singur dintr-o sursă oficială reprezintă o verificare completă.
Cum verificați dacă blocul a fost dat în folosință
Faptul că blocul a fost dat în folosință se confirmă printr-un document, nu prin faptul că în clădire locuiesc deja oameni.
Autorizația de punere în funcțiune este un document oficial separat, cu dată și număr. Prezența locatarilor, a curentului, a apei și a unui lift funcțional nu înlocuiește acest document și nu dovedește existența lui.
Un bloc recepționat oficial și un bloc locuit de facto sunt situații juridice diferite. Ele influențează diferit posibilitatea înscrierii dreptului de proprietate.
La imobilele noastre blocul este deja dat în folosință, de aceea arătăm documentul care confirmă acest lucru, nu un termen estimat de finalizare a construcției. Diferența dintre „blocul este dat în folosință” și „îl vom da în folosință” este diferența dintre o proprietate înscrisă și o promisiune.
Cum verificați vânzătorul: dreptul de a vinde, cotele-părți, moștenitorii
Vânzătorul trebuie verificat separat de apartament. O persoană poate figura ca proprietar, dar fără să aibă dreptul de a încheia singură vânzarea.
Un litigiu apare în privința persoanei, iar consecințele pentru apartament pot apărea mai târziu. De aceea informațiile se caută nu doar după adresa imobilului, ci și după numele vânzătorului.
Se verifică:
— temeiul dobândirii dreptului de proprietate: cum și când a trecut imobilul la vânzător;
— starea civilă și necesitatea acordului soțului sau al soției;
— existența cotelor-părți și a altor proprietari;
— temeiurile succesorale și eventualele pretenții ale moștenitorilor;
— procesele deschise privind vânzătorul.
Pretențiile unui moștenitor sau ale unui fost soț nu apar pe neașteptate: temeiurile potențiale pentru ele pot fi văzute din timp în documente.
Dacă problema este descoperită după înscrierea dreptului de proprietate, litigiul se va desfășura cu participarea dumneavoastră și pe cheltuiala dumneavoastră.
Se transmit datoriile apartamentului noului proprietar
O parte din datorii poate fi legată nu de o persoană anume, ci direct de imobil. În primul rând este vorba de utilități și de cotizațiile asociației de proprietari.
Astfel de datorii urmează apartamentul, iar noul proprietar le poate descoperi abia după încheierea tranzacției.
De aceea verificarea include obligatoriu solicitarea adeverințelor privind situația plăților: separat pentru utilități și separat pentru asociația de proprietari.
Este cel mai rutinier punct al verificării, de aceea este omis mai des decât celelalte. Totodată, tocmai el devine în mod regulat cea mai neplăcută descoperire după cumpărare.
O datorie descoperită înainte de tranzacție nu este neapărat un motiv de a renunța la imobil. Este un temei pentru a recalcula prețul apartamentului sau pentru a cere ca vânzătorul să stingă datoria înainte de semnare.
O datorie descoperită după tranzacție devine cheltuiala noului proprietar.
Ce scrie în procura pentru cumpărarea unui imobil în străinătate
Procura este un document cu limite clar stabilite, și nu o permisiune de a acționa „în numele proprietarului în orice privință”.
În ea se indică imobilul concret, prețul maxim de cumpărare, termenul de valabilitate și lista exactă a împuternicirilor reprezentantului.
Reprezentantul nu poate cumpăra alt apartament, nu poate plăti mai mult decât suma stabilită și nu poate continua să acționeze după expirarea termenului procurii.
Ordinea întocmirii este aici inversă față de cum procedează adesea cumpărătorii: procura se întocmește după primirea avizului scris, nu înainte de verificare.
Mai întâi trebuie înțeles ce imobil anume se cumpără și în ce condiții. Abia după aceea reprezentantului i se transmit împuternicirile necesare.
Tranzacția poate fi încheiată în trei moduri și le numim deschis: personal, prin procură sau printr-o companie de administrare. Varianta aleasă se consemnează în avizul scris înainte de tranzacție.
Ce faceți dacă acontul a fost deja plătit, iar verificarea nu a avut loc
Chiar dacă acontul a fost deja transmis, situația mai poate fi remediată. Verificarea se face după plata banilor, iar tocmai rezultatele ei permit să se stabilească dacă există temeiuri pentru a cere restituirea și pe ce documente vă puteți sprijini.
Ordinea acțiunilor:
Se solicită setul complet al acelorași șapte documente privind imobilul.
Se verifică tot ce a fost deja semnat, precum și condițiile în care au fost transmiși banii.
Împrejurările descoperite se compară cu condițiile prevăzute pentru restituirea acontului.
Mai departe, de obicei sunt posibile trei variante:
— restituirea banilor, dacă există un temei documentar;
— revizuirea prețului, dacă problema descoperită scade valoarea imobilului;
— ieșirea din tranzacție cu asumarea pierderii, dacă continuarea tranzacției ar costa mai mult decât oprirea la timp.
În toate cele trei cazuri trebuie mai întâi obținut documentul și abia apoi discutată situația cu vânzătorul. O discuție fără documente justificative, de regulă, nu dă rezultat.
Pentru viitor există o regulă simplă: clauza privind restituirea acontului în cazul descoperirii unor sarcini trebuie inclusă în acord înainte de transferul banilor, nu în momentul apariției litigiului.
În acest traseu, ordinea corectă a pașilor contează mai mult decât viteza. Avizul scris trebuie obținut înainte de plata acontului, acontul se transmite înainte de încheierea contractului principal, iar extrasul repetat din registru se solicită imediat înainte de semnătură.
O tranzacție construită într-o succesiune greșită trebuie reconstruită. Și aceasta este cea mai scumpă refacere dintre toate cu care ne confruntăm.
Ca reper pentru sume: un apartament comparabil cu două camere în Uniunea Europeană costă 200 000–300 000 €. Imobilul nostru — aproximativ 100 000 €, cu un avans de 30%, adică în jur de 30 000 €.
Suma rămasă se plătește în rate pe 36 de luni, fără dobândă, iar dreptul de proprietate trece imediat la cumpărător. Tocmai acești 30 000 € îi protejează verificarea preliminară a documentelor.
Mai departe, traseul continuă în ordinea obișnuită: compania, chiria, venitul declarat, contractul de muncă, permisul — iar după trei ani, dacă există temeiuri LEGALE, proprietarul obține cetățenia Uniunii Europene.
Încă înainte de prima discuție puteți verifica trei lucruri:
— toate treburile din România le gestionează la distanță compania noastră de administrare;
— lucrul se desfășoară oficial, pe bază de contract, în care sunt stabilite din timp termenele, costul și modul de colaborare;
— licențele companiei sunt publice pe site.
Decizia finală privind operațiunea bancară o ia banca. Compania nu garantează trecerea cu succes a verificării bancare și nu oferă consultanță în chestiuni care țin de alte jurisdicții.
Intrarea în traseu — un diagnostic de conformitate gratuit, cu aviz scris. El se face obligatoriu înainte de plata acontului și nu necesită plată.
În urma diagnosticului primiți:
— banca recomandată;
— lista documentelor pentru confirmarea sursei fondurilor;
— o evaluare preliminară a provenienței capitalului;
— termenele estimate și structura cumpărării;
— un răspuns direct la întrebarea principală: dacă această construcție vi se potrivește.