Apartament în Uniunea Europeană pe persoană fizică, fără firmă: ce oferă înscrierea pe numele propriu și când e nevoie de companie
Apartamentul în Uniunea Europeană se înscrie pe numele dumneavoastră — fără companie, fără cerere de credit ipotecar și fără mutare. Proprietatea ia naștere prin înscrierea în cartea funciară în ziua tranzacției; de venit și de întreținerea imobilului se ocupă compania de administrare, pe bază de contract. Există o singură limitare: apartamentul pe persoană fizică oferă proprietate și o rezervă în euro, dar nu oferă statut — mai jos analizăm când este nevoie de o companie pentru acesta.
Pe scurt. Un străin înscrie apartamentul din Uniunea Europeană pe persoană fizică: pentru aceasta nu este nevoie de o companie. În România, construcția se cumpără fără restricții de cetățenie, iar cota de teren pentru un cetățean al unui stat din afara Uniunii se reglementează conform Legii 312/2005. Dreptul de proprietate se transmite odată cu înscrierea în cartea funciară — articolele 885 și 1676 din Codul civil. Intrarea, potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026, este de circa 30 000 € pentru un imobil de circa 100 000 €. Compania este necesară doar celor care au nevoie de venit pe firmă și de statut prin contract de muncă.
Poate un străin să înscrie un apartament în Uniunea Europeană pe numele său, fără companie
Da. Un străin înscrie apartamentul din Uniunea Europeană pe persoană fizică, iar o companie nu este necesară pentru aceasta. În România, construcția poate fi cumpărată de cetățeanul oricărei țări, fără restricții de cetățenie; legea impune restricții doar asupra terenului. Cota de teren de sub clădire, pentru un cetățean al unui stat din afara Uniunii, se reglementează conform Legii 312/2005: printr-o persoană juridică română, în baza unui tratat de reciprocitate sau sub forma dreptului de superficie.
Superficia este dreptul de a avea o construcție pe terenul altei persoane și de a folosi acel teren — articolul 693 din Codul civil al României. Legea nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dreptul străinilor asupra terenurilor trimite, la articolul 6, cetățenii statelor terțe la tratatele de reciprocitate. Ce modalitate se aplică imobilului dumneavoastră o confirmă notarul la data tranzacției.
Ce oferă un apartament pe numele propriu și ce nu oferă
Un apartament pe numele propriu oferă proprietate, venit și o rezervă în euro — și nu oferă statut. Proprietatea ia naștere prin înscrierea în cartea funciară în ziua tranzacției: dreptul se transmite odată cu înscrierea — articolele 885 și 1676 din Codul civil al României, Legea nr. 287/2009, în vigoare din 1 octombrie 2011. Cartea funciară este registrul de stat al României în care se înscriu drepturile asupra imobilelor.
Ce oferă un activ pe persoană fizică:
proprietate pe numele dumneavoastră, cu înscriere în cartea funciară;
venit din chirie prin compania de administrare, fără prezența dumneavoastră;
o rezervă în euro într-o altă parte a Uniunii, care nu depinde nici de statut, nici de prelungirea protecției.
Ce nu oferă: permis de ședere — nici automat, nici pe bază de promisiune. Protecția temporară a fost prelungită până la 4 martie 2028 prin Decizia Consiliului UE 2026/1912, în vigoare din 5 august 2026; apartamentul nu depinde de această dată, iar ce vă oferă timpul rămas până atunci analizăm în ghidul principal „Apartament în Uniunea Europeană pentru un ucrainean: cum se cumpără fără cetățenie și ce oferă”.
Persoană fizică sau companie: pe cine să înscrieți apartamentul din Uniunea Europeană
Pe persoană fizică se înscrie apartamentul de care aveți nevoie ca proprietate, venit și rezervă; pe companie — doar apartamentul pe care se construiește statutul. Diferența — în cele 6 puncte de mai jos. SRL este societatea cu răspundere limitată conform dreptului român. Comparația, din practica de însoțire a Alliance Consulting:
Înscrierea — pe persoană fizică: act la notar, înscriere în cartea funciară pe numele dumneavoastră; pe companie (SRL): mai întâi înregistrarea SRL, apoi actul pe companie.
Deținerea — pe persoană fizică: proprietarul sunteți dumneavoastră, imobilul este gestionat de compania de administrare; pe companie: proprietarul este compania, iar dumneavoastră dețineți părțile sociale ale acesteia.
Venitul din chirie — pe persoană fizică: vă revine dumneavoastră, ca persoană fizică; pe companie: intră în companie, iar la dumneavoastră ajunge sub formă de dividende.
Temeiul pentru statut — pe persoană fizică: nu se creează, apartamentul nu oferă statut; pe companie: se creează — venitul companiei și contractul de muncă.
Contabilitatea — pe persoană fizică: declarația anuală de venit, fără contabilitatea unei firme; pe companie: contabilitate și raportări anuale, pe bază de contract.
Ce este mai simplu — pe persoană fizică: mai simplu, mai puține documente și cheltuieli; pe companie: mai complicat, justificat doar dacă aveți nevoie de statut.
Când este nevoie de o companie pentru un apartament în Uniunea Europeană
Compania este necesară în două cazuri: când venitul din chirie trebuie să intre în firmă și când pe acest venit se construiește statutul. Apartamentul în sine nu oferă statut — temeiul îl creează contractul și venitul companiei, iar decizia o ia autoritatea. Construcția — patru elemente și rezultatul, strict în această ordine:
înregistrarea SRL;
apartamentul se înscrie pe companie;
chiria aduce companiei un venit oficial;
contract de muncă cu propria companie;
rezultatul — permisul de ședere în baza acestui contract.
Nu trebuie să conduceți singur compania: compania de administrare se ocupă de imobil și de chiriaș, firma de audit — de contabilitate și raportări, o firmă juridică de profil — de contracte și înregistrări; fiecare pe bază de contract, cu termene, sumă și procedură. Prezența personală va fi necesară o singură dată — la depunerea documentelor pentru statut, împreună cu un specialist al companiei.
Cum decurge cumpărarea pe persoană fizică dacă nu veniți personal
Pentru cumpărare nu este nevoie să veniți: tranzacția se încheie personal, prin procură sau prin compania de administrare, și în toate cele 3 cazuri actul notarial se semnează în ziua tranzacției, iar înscrierea în cartea funciară pe numele dumneavoastră se face în aceeași zi. Plata în rate o acordă proprietarul apartamentului, nu banca: suma și graficul se fixează în actul notarial, iar în practică nerezidenților nu li se acordă credit ipotecar.
Intrarea, potrivit condițiilor confirmate la 1 septembrie 2026: imobil de circa 100 000 €, avans 30 % — circa 30 000 € cu taxele notariale și impozitul, restul de circa 70 000 € pe 36 de luni fără dobândă, o rată de circa 1 900 € pe lună. Restul este garantat prin ipoteca legală a vânzătorului.
Ipoteca legală a vânzătorului este o garanție în favoarea vânzătorului, conform articolelor 1723 și 2386 din Codul civil al României, valabilă până la plata integrală; ea se radiază odată cu ultima plată. „Fără bancă” înseamnă fără credit, nu ocolind banca: plata se face din cont în cont, banca beneficiară verifică proveniența banilor conform regulilor Uniunii Europene, iar răspunsul ei pe documentele dumneavoastră se cunoaște înainte de acont.
Cele trei modalități de tranzacție și plata în rate, pas cu pas — în ghidul principal „Apartament în Uniunea Europeană pentru un ucrainean”, refuzul băncii — în articolul „Banca a refuzat creditul ipotecar”, documentele pentru 30 000 € — în articolul „Confirmarea provenienței fondurilor”.
Ce faceți dacă apartamentul a fost trecut pe numele unui prieten cu cetățenie sau permis de ședere
Ce este înscris pe numele altcuiva este proprietatea altcuiva: potrivit înscrierii în cartea funciară, proprietar este cel pe numele căruia s-a făcut înscrierea (articolul 885 din Codul civil al României), iar o înțelegere verbală nu o înlocuiește. Transferul pe alt nume este posibil și se calculează separat — în funcție de imobil, de țară și de modul în care au circulat banii. Se începe cu diagnosticul, nu cu un imobil nou.
O astfel de cumpărare pare o soluție atunci când nu aveți acces la un credit ipotecar propriu: prietenul are cetățenie sau permis de ședere, banca îl creditează pe el, iar ratele le plătiți dumneavoastră. După un an, dumneavoastră aveți plățile și înțelegerea, iar prietenul — apartamentul și creditul. Mai întâi se verifică partea documentară, în ordine:
al cui nume figurează în registru și în contractul de credit;
din contul cui s-au făcut plățile;
dacă există un acord scris privind banii.
Apoi diagnosticul oferă cel puțin două trasee: transferul pe numele dumneavoastră, dacă este posibil în funcție de imobil și de dreptul țării în care se află, sau o nouă cumpărare pe numele dumneavoastră, ținând cont de investițiile deja făcute. Apartamentul pe persoană fizică în România elimină chiar motivul unei astfel de tranzacții: pentru el nu sunt necesare nici credit ipotecar, nici statutul altcuiva. Greșeala se poate repara, și cu cât mai devreme, cu atât mai ieftin.
Cum lucrează Alliance Consulting și cu ce să începeți
Începeți cu un diagnostic strategic gratuit: analiza situației dumneavoastră, cel puțin două trasee — pe persoană fizică sau pe companie —, bugetul și succesiunea pașilor. Diagnosticul strategic este analiza situației înaintea oricăror decizii; este gratuit și nu vă obligă la nimic. Răspunsul — în cel mult 1 zi lucrătoare, discuția — până la 30 de minute.
Armonia prezintă imobilele: selecție, vizionare video a aceluiași imobil, nu a unei randări, tranzacție. Alliance protejează banii și pune la punct construcția: strategie, documente conform cerințelor băncii, coordonarea notarului și a companiei de administrare, însoțirea statutului, dacă a fost ales.
Toate lucrările se desfășoară pe bază de contract, în care sunt stipulate termenele, sumele și procedura; licențele companiei sunt publice pe site. Birouri — Constanța, Bulevardul Mamaia 203, și Năvodari.
Întrebări și răspunsuri
Este nevoie de permis de ședere pentru a înscrie un apartament în Uniunea Europeană pe numele propriu?
Nu, permisul de ședere nu este necesar pentru a înscrie apartamentul pe numele propriu. Cumpărarea unei construcții în România nu este legată de statut — Legea 312/2005 restricționează doar terenul; pentru tranzacție sunt suficiente un pașaport valabil, proveniența confirmată a banilor și, dacă nu veniți personal, o procură. Statutul este un traseu separat: nu este o condiție a cumpărării, ci o opțiune după ea.
Se poate trece ulterior apartamentul de pe persoană fizică pe companie?
Da, apartamentul poate fi trecut de pe persoană fizică pe companie: este adus ca aport la capitalul SRL-ului dumneavoastră sau îi este vândut acestuia. În ambele cazuri sunt necesare un nou act notarial și o nouă înscriere în cartea funciară, iar cheltuielile și consecințele fiscale se calculează din timp. De aceea alegerea se face înainte de prima tranzacție: un transfer ulterior costă mai mult.
Ce se întâmplă cu apartamentul dacă protecția temporară se încheie?
Apartamentului nu i se va întâmpla nimic: proprietatea pe numele dumneavoastră nu depinde de statut. Înscrierea în cartea funciară nu este legată de protecția temporară, iar închirierea se face prin compania de administrare. Protecția a fost prelungită până la 4 martie 2028 prin Decizia Consiliului UE 2026/1912 — este timp pentru o decizie, nu un termen-limită.
Surse
Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine — legislatie.just.ro, Monitorul Oficial nr. 1008 din 14 noiembrie 2005
Codul civil al României, Legea nr. 287/2009, articolele 693, 885, 1676, 1723, 2386 — legislatie.just.ro, republicat în Monitorul Oficial nr. 505 din 15 iulie 2011, în vigoare din 1 octombrie 2011
Decizia Consiliului UE 2026/1912 din 30 iulie 2026 privind prelungirea protecției temporare — eur-lex.europa.eu, Jurnalul Oficial al UE din 4 august 2026, în vigoare din 5 august 2026
Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale — legislatie.just.ro, lege din 12 mai 1995, republicată în Monitorul Oficial nr. 237 din 19 martie 2018
Autor: Kononov Serghei Valentinovici, directorul Alliance Consulting. Data publicării: 17.09.2026. Data actualizării: 03.10.2026.
Verificat la 02.10.2026. Punctele juridice, sumele și termenele sunt actuale la această dată; în caz de modificări, pagina se actualizează.
Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site.