Apartament în Uniunea Europeană pentru un ucrainean: cum îl cumpărați fără cetățenie și ce vă oferă — pas cu pas

Apartament în Uniunea Europeană pentru un ucrainean: cum îl cumpărați fără cetățenie și ce vă oferă — pas cu pas

Un apartament în Uniunea Europeană este accesibil cumpărătorului fără cetățenie UE: dreptul de proprietate asupra locuinței îl dobândește un străin în aceleași condiții ca un cetățean, iar intrarea începe de la 30 000 €.
Restricția este una singură și este bancară: în practică, în România nerezidenților nu li se acordă credit ipotecar — de aceea funcționează plata în rate acordată de proprietarul apartamentului, garantată prin ipoteca legală a vânzătorului.
Pentru aceasta nu trebuie să vă schimbați țara de reședință: orașul, școala, medicul și locul de muncă rămân aceleași, tranzacția se desfășoară la distanță. Mai jos — ce cumpără un nerezident, din ce se compune intrarea, ce oferă apartamentul în afară de locuință și ce se întâmplă cu el după 4 martie 2028.

Poate un ucrainean fără cetățenie UE să cumpere un apartament în Uniunea Europeană

Poate. Cetățenia UE nu este necesară pentru cumpărarea unei locuințe: un străin dobândește apartamentul în proprietate în aceleași condiții ca un rezident și primește extrasul de carte funciară pe numele său.
Diferența privește doar terenul: un nerezident dobândește terenul printr-o persoană juridică română sau în temeiul unui tratat internațional, iar construcția — fără restricții.
Un apartament într-un bloc este o construcție plus o cotă din terenul de sub ea, de aceea în practică achiziția se face direct, iar compania este necesară nu pentru tranzacția în sine, ci pentru venit și pentru temeiul statutului.

Succesiunea completă — 7 pași: Alegerea imobilului, Verificarea și acontul, Confirmarea provenienței fondurilor, Actul notarial, Înscrierea în carte funciară, Plățile în rate, Darea în chirie.
Drepturile nu apar în momentul strângerii de mână: actul notarial se semnează în ziua tranzacției, cererea de înscriere se depune în aceeași zi, iar dreptul se transmite odată cu înscrierea — articolele 885 și 1676 din Codul civil.

Cât costă intrarea și de ce fără bancă

Intrarea în tranzacție începe de la 30 000 €, iar banca nu participă în această schemă.
În practică, în România nerezidenților nu li se acordă credit ipotecar — acesta nu este un obstacol, ci o bifurcație: în locul traseului prin credit funcționează plata în rate acordată de proprietarul apartamentului, garantată prin ipoteca legală a vânzătorului conform articolelor 1723 și 2386 din Codul civil.
Sarcina se înscrie în cartea funciară până la plata integrală și se radiază odată cu ultima plată.
Cerere de credit, scoring și adeverință de venit după model european aici nu există — există un contract și un grafic.

•    Imobilul tipic — în jur de 100 000 €.

•    Avansul — 30 %, în jur de 30 000 €; include taxele notariale și impozitul, peste această sumă nu se plătește nimic în ziua semnării.

•    Restul — în jur de 70 000 € pe 36 de luni fără dobândă, aproximativ 1 900 € pe lună.

•    Un apartament comparabil cu două camere și vedere la mare în Uniunea Europeană — de la 300 000 €.

•    Ciclul complet, cu înregistrarea companiei și obținerea statutului — până la 4 luni.

Comparația este a nivelului de preț, nu a țărilor: piețele concrete nu sunt numite aici, pentru că trebuie comparat imobil cu imobil, nu țară cu țară.

Ce oferă apartamentul în afară de locuință: activ, venit, temei

Apartamentul oferă 3 lucruri deodată: proprietate în Uniunea Europeană, venit în euro și temei pentru statut. Proprietatea este înscrierea pe numele dumneavoastră în registrul de stat al unei țări UE, un activ care nu depinde de termenul de valabilitate al actualei dumneavoastră autorizații de ședere.
Venitul — chiria: imobilul se dă în chirie, contractul se înregistrează la fisc, banii intră în contul dumneavoastră; tarifele concrete pentru un imobil se calculează separat, pentru că depind de zonă, de starea lui și de regimul de închiriere.
Temeiul — un lanț, nu achiziția în sine: imobil pe companie, chirie, venit declarat, contract de muncă, card. Promisiuni aici nu există: decizia o ia autoritatea, iar compania pregătește documentele.
De imobil, totodată, nu trebuie să vă ocupați — compania de administrare îl gestionează pe bază de contract, cu termene și sumă: pregătirea, chiriașul, problemele curente, raportul către proprietar; costul depinde de componența pachetului și se fixează în contract.

Cum se confirmă proveniența celor treizeci de mii

Prin documente, nu prin explicații: banca și notarul se uită la lanțul prin care banii au apărut și au ajuns în cont. Proveniența o confirmă contractele, extrasele, declarațiile fiscale, documentele privind vânzarea de bunuri, donația, moștenirea. Pentru un cumpărător care locuiește într-o altă țară UE, tabloul obișnuit este salariul și economiile din conturi locale, iar acesta este tocmai un caz simplu: extrasul și adeverința de la angajator rezolvă problema.
Mai complicat este acolo unde banii au venit prin mai multe transferuri de la persoane diferite sau sunt în numerar — atunci se reconstituie istoricul pentru fiecare parte a sumei. Banca, notarul și avocatul raportează către unitatea de informații financiare a României, de aceea verificarea este obligatorie și aceeași pentru toți.
Decizia o ia banca; pachetul se pregătește conform cerințelor ei, garanții de acceptare nu oferă nimeni. Răspunsul la această întrebare îl primiți înainte de acont — în avizul scris al diagnosticului.

Cum cumpărați fără să schimbați orașul, școala și locul de muncă

Achiziția nu necesită mutare: rămâneți acolo unde locuiți, lucrați și vă duceți copiii la școală.
Tranzacția se desfășoară la distanță — prin procură pe numele unui reprezentant sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii dumneavoastră; procura se autentifică notarial și se traduce de un traducător autorizat.
Prezența este necesară o singură dată și doar dacă mergeți până la card: depunerea datelor biometrice, însoțiți de juristul companiei.
Tot restul — selecția imobilului, verificarea, acontul, plățile, semnarea, înregistrarea, instalarea chiriașului — se face fără prezența dumneavoastră.
Acesta este chiar sensul construcției pentru un om care și-a organizat deja viața într-o altă țară UE: activul apare în Uniunea Europeană, iar viața de zi cu zi nu se schimbă.

Ce se va întâmpla cu achiziția după 4 martie 2028

Cu apartamentul nu se întâmplă nimic: proprietatea nu este legată de termenul de valabilitate al protecției temporare. Înscrierea în cartea funciară este pe durată nelimitată, imobilul rămâne al dumneavoastră, venitul din chirie continuă să vină, iar vânzarea sau transmiterea lui prin moștenire sunt posibile independent de statutul dumneavoastră de ședere. Protecția însăși a fost prelungită până la 4 martie 2028 — prin Decizia Consiliului UE 2026/1912, în vigoare de la 5 august 2026. Aceasta este tocmai diferența dintre activ și statut: statutul se acordă pe un termen și se prelungește, proprietatea există permanent. Tocmai de aceea fereastra pentru o decizie liniștită este deschisă acum: propriul temei se construiește din timp, în regim obișnuit și cu termene normale, nu în ultimele luni, când același lucru îl fac toți deodată.

Ce faceți dacă sunteți deja în al patrulea an de chirie

Al patrulea an de chirie înseamnă metri pătrați străini plătiți și zero proprietate; acest lucru se corectează în orice moment și nu trebuie să o luați de la capăt. Tabloul obișnuit: plățile se fac lunar, suma este comparabilă cu rata, dar la sfârșitul anului chiriașul nu are nicio cotă din imobil, nici venit, nici temei pentru statut — are doar chitanțe.
Totodată, contractul de închiriere se poate încheia la dorința proprietarului, iar condițiile se revizuiesc în fiecare an, nu în favoarea dumneavoastră.

Schimbarea de direcție — 4 pași.

Pasul 1 — calculăm ce se duce deja: plata anuală pentru chirie față de avans și rata lunară; este aritmetică, nu convingere.

Pasul 2 — verificăm banii: ce documente confirmă proveniența sumei pentru intrare, ce lipsește și cum se completează.

Pasul 3 — alegem construcția: cumpărare pe numele dumneavoastră sau pe companie, apoi — venitul și temeiul; varianta fără statut funcționează și ea, dacă nu aveți nevoie de card.

Pasul 4 — tranzacția la distanță și predarea imobilului în administrare.

Începeți cu diagnosticul strategic gratuit — se face înainte de orice decizie și nu vă obligă la nimic: analiza situației dumneavoastră, minimum 2 trasee, bugetul și succesiunea pașilor.
Diagnosticul se poate încheia cu un refuz motivat — și acesta este un rezultat. Scrieți-ne — vom analiza situația dumneavoastră.

Este nevoie de permis de ședere pentru a cumpăra un apartament în Uniunea Europeană?

Nu. Achiziția nu necesită nici cetățenie UE, nici permis de ședere: un străin dobândește locuința în proprietate și primește extrasul pe numele său.
Statutul este un traseu separat, care se construiește ca un lanț prin companie, chirie și venit declarat.

Cine acordă plata în rate dacă banca refuză?

Proprietarul apartamentului. Este o plată în rate acordată de proprietar, garantată prin ipoteca legală a vânzătorului: sarcina se înscrie în cartea funciară până la plata integrală și se radiază odată cu ultima plată. Banca nu participă în această schemă.

Ce se întâmplă cu apartamentul dacă statutul de ședere se încheie?

Nimic. Dreptul de proprietate nu este legat de termenul autorizației dumneavoastră de ședere: înscrierea în registru este pe durată nelimitată, imobilul rămâne al dumneavoastră, închirierea continuă, vânzarea și moștenirea sunt posibile în condițiile obișnuite.

Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari).
Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Lucrăm pe bază de contract, în care sunt stabilite termenele, suma și modul de lucru; licențele companiei sunt publice pe site.