Ce se înregistrează pe numele dumneavoastră în ziua plății: dreptul cumpărătorului și înscrierea în carte funciară
Ce se înregistrează pe numele dumneavoastră în ziua plății: dreptul cumpărătorului și înscrierea în carte funciară
În ziua plății, pe numele cumpărătorului se înregistrează un drept concret, iar denumirea lui depinde de faptul dacă obiectul este finalizat sau încă în construcție. La un obiect finalizat din Uniunea Europeană acesta este dreptul de proprietate: contractul notarial se semnează, iar în aceeași zi înscrierea ajunge în registrul funciar — carte funciară. La un obiect în construcție, în ziua plății se înregistrează dreptul asupra obiectului viitor, iar proprietatea apare abia după punerea în funcțiune. Materialul analizează acest mecanism pe baza documentelor; date despre randament și recuperarea investiției nu există aici.
Ce se înregistrează pe numele dumneavoastră în ziua plății
Pe numele dumneavoastră se înregistrează dreptul de proprietate, care ia naștere în ziua semnării contractului notarial.
Cererea de înscriere în registrul funciar — carte funciară — o depune notarul în aceeași zi; dreptul se transmite odată cu înscrierea, articolele 885 și 1676 din Codul civil al României. Forma notarială este aici o condiție de validitate: un contract încheiat în formă scrisă simplă nu creează tranzacția. Cum decurge ziua tranzacției la notar este analizat într-un material separat despre procedura tranzacției.
La un obiect în construcție situația este alta: până la punerea în funcțiune, pe numele cumpărătorului se înregistrează dreptul asupra obiectului viitor, nu proprietatea asupra apartamentului.
• Obiect finalizat — drept de proprietate cu înscriere în registrul funciar în ziua tranzacției.
• Obiect în construcție — drept asupra obiectului viitor până la punerea în funcțiune, proprietatea apare după punerea în funcțiune.
Dacă construcția se desfășoară în Ucraina, până la punerea în funcțiune se înregistrează un drept patrimonial special asupra bunului imobil viitor — Legea nr. 2518-IX. Acesta ia naștere din momentul înregistrării de stat și încetează odată cu recepția obiectului: în locul lui, în registru se înregistrează dreptul de proprietate.
Data acestei treceri o determină ritmul construcției, nu suma deja transferată.
Cine poate cumpăra un obiect finalizat în Uniunea Europeană
Pentru cetățenii din afara Uniunii Europene cumpărarea este accesibilă.
Construcția se dobândește fără restricții legate de cetățenie; restricția privește terenul — acesta se dobândește printr-o persoană juridică română, în baza unui tratat de reciprocitate sau sub forma dreptului de superficie (Legea nr. 312/2005). Un apartament într-un bloc de locuințe intră în categoria construcțiilor.
Condițiile sunt două și ambele se verifică înainte de tranzacție:
• Confirmarea provenienței fondurilor pe care le plătește cumpărătorul. Aceasta este o cerință a reglementării europene, nu a unei anumite bănci.
• Decizia pentru fiecare operațiune o ia banca: trecerea verificării nu poate fi garantată, dar documentele pot fi pregătite astfel încât să nu ridice întrebări.
Obiectul se înregistrează întotdeauna pe client — pe persoana fizică sau pe compania sa românească. La tranzacție se poate participa personal, prin procură sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii clientului.
Din ce constă tranzacția: contractul, înscrierea în carte funciară și plata în rate
Tranzacția constă dintr-un singur contract notarial, înscrierea în registrul funciar în aceeași zi și — în cazul plății în rate — ipoteca legală a vânzătorului asupra restului neachitat din preț. Un contract preliminar și un contract principal separate nu există aici.
• Contractul — unul singur, notarial; forma este obligatorie pentru validitatea tranzacției.
• Proprietatea — se înregistrează în ziua semnării.
• Ipoteca legală a vânzătorului — asupra restului neachitat, articolele 1723 și 2386 din Codul civil; se radiază odată cu ultima plată.
Modul de acțiune în caz de întârziere a plății și condițiile de radiere a sarcinii se trec chiar în contract și sunt citite de notar înainte de semnare, nu se clarifică ulterior.
După achitarea integrală, vânzătorul semnează la notar o declarație privind primirea întregii sume, iar înscrierea ipotecii se radiază din registrul funciar.
Sarcina nu limitează dreptul de proprietate ca atare: obiectul poate fi închiriat, trecut pe companie și folosit ca temei pentru pașii următori din prima zi. Este limitată doar libertatea de dispoziție fără a ține cont de interesul vânzătorului — vânzarea către un terț înainte de achitarea integrală cere fie stingerea restului la tranzacție, fie acordul vânzătorului.
Ordinea, termenele și costul de intrare
Intrarea — 30 % din preț în ziua semnării, restul conform unui grafic pe 36 de luni fără dobândă.
Traseul proprietarului constă din patru pași, care se desfășoară în paralel, nu pe rând, de aceea termenul total este dat de cel mai lung dintre ei.
Repere pentru obiect:
• Obiectul — aproximativ 100 000 €.
• Avansul de 30 % — aproximativ 30 000 €, include taxele notariale și impozitul.
• Restul — aproximativ 70 000 € pe 36 de luni fără dobândă.
• Rata lunară — aproximativ 1 900 €.
• Un apartament comparabil cu două camere pe marile litoraluri ale Uniunii Europene — 200 000–300 000 €.
Diferența se explică prin istoria pieței, nu prin calitatea obiectului sau suprafața lui: marile litoraluri ale Uniunii Europene au parcurs deja o creștere puternică a prețurilor, litoralul nostru — nu.
Cei patru pași ai traseului:
• Compania — înființarea unui SRL, de la distanță.
• Obiectul — contract notarial, proprietate în ziua semnării.
• Închirierea — venit oficial al companiei, gestionată de compania de administrare.
• Statutul — permis de ședere pe baza contractului de muncă.
Valorile constante ale traseului: înființarea companiei — de la 1 300 € (pregătirea documentelor de către avocat și sediul social), aproximativ o lună, de la distanță; asistența pentru statut — 1 300 €, aproximativ trei luni, o singură deplasare pentru datele biometrice; serviciile de contabilitate — 600 € pe an; ciclul complet — aproximativ 4 luni.
Termenele, sumele și ordinea — în contract.
Ce faceți dacă banii sunt investiți într-un obiect nefinalizat
Primul pas — să aflați ce drept este înregistrat și asupra cărui obiect și să nu faceți următoarea plată în aceeași construcție până la clarificare. Restul liber de capital se calculează separat de banii deja investiți: sunt două decizii diferite și nu trebuie amestecate.
• Aflați ce anume este înregistrat: dreptul asupra obiectului viitor sau proprietatea.
• Nu măriți investiția în același obiect până la clarificare.
• Direcționați restul liber într-un obiect finalizat, unde termenul de predare nu mai este un risc.
• Soarta fondurilor investite se decide conform legislației țării în care se desfășoară construcția.
Dacă construcția se desfășoară în Ucraina, aceasta este o chestiune de drept ucrainean: compania nu oferă consultanță pe jurisdicții străine și lucrează pe propria gamă de produse. Termenul pentru un șantier concret poate fi evaluat după autorizația de construire și istoricul dezvoltatorului, nu după declarația de proiect.
Cum lucrează Alliance
Lucrul se desfășoară oficial, în baza unui contract în care sunt trecute termenele, suma și ordinea. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site, birourile — în Constanța și Mamaia-Sat.
Rolurile dintre branduri sunt împărțite.
Armonia selectează și prezintă obiectele potrivite sarcinii clientului.
Alliance răspunde de strategie, bancă, monitorizarea financiară și coordonarea tuturor proceselor; partea juridică este gestionată de specialiști de profil, cea contabilă — de firme de audit.
După tranzacție, obiectul este administrat de compania de administrare în baza unui contract oficial: pregătirea pentru închiriere, găsirea și însoțirea chiriașilor, problemele curente ale apartamentului.
Cetățenia nu decurge din cumpărarea unui imobil: temeiul îl constituie documentele privind originea, nu anii de deținere a obiectului. După trei ani, dacă există temeiuri legale, proprietarul poate depune cerere pentru cetățenie pe baza rădăcinilor.
„Dreptul la cetățenia română se confirmă prin documente — iar noi ducem acest drept până la pașaport. Decizia o ia autoritatea: rezultatul nu poate fi garantat, dar dosarul poate fi întocmit astfel încât să nu ridice întrebări. Termenele, suma și modul de lucru — în contract.”
Limitele sunt numite direct: decizia pentru fiecare operațiune bancară o ia banca, iar pentru permisul de ședere — serviciul de imigrări. Niciun material nu oferă garanții ale unei decizii pozitive.
Ce trebuie verificat înainte de prima plată
Trebuie verificat un singur lucru: ce drept va fi înregistrat pe numele dumneavoastră și în ce zi. Rezultatul tranzacției se descrie printr-un singur rând în extrasul de carte funciară — proprietarul, iar până la ultima plată, alături de el, înscrierea ipotecii vânzătorului.
Primul pas este un diagnostic de conformitate gratuit, cu aviz scris: banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței capitalului, termenele și structura cumpărării.
Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește.
Diagnosticul are loc înainte de acont, este gratuit și nu vă obligă la nimic; se poate încheia cu un refuz motivat, cu explicarea motivului — și acesta este un rezultat al muncii. Tranzacția se desfășoară conform Codului civil al României, cererea de înscriere în registrul funciar o depune notarul; biroul companiei funcționează în Constanța, licențele sunt publice pe site.
Când devine cumpărătorul proprietar la o cumpărare în rate?
În ziua semnării contractului notarial și a înscrierii în registrul funciar, nu după ultima plată. Restul neachitat este garantat prin ipoteca legală a vânzătorului, care se radiază după achitarea integrală.
Are nevoie un cetățean din afara Uniunii Europene de o autorizație pentru a cumpăra un apartament?
Nu. Construcția se dobândește fără restricții legate de cetățenie. Restricția privește terenul: acesta se dobândește printr-o persoană juridică română, în baza unui tratat de reciprocitate sau sub forma dreptului de superficie.
Se poate încheia tranzacția de la distanță?
Da. Se poate participa personal, prin procură sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii clientului. Prezența personală în România este necesară o singură dată pe parcursul întregului traseu — la depunerea cererii pentru cardul de permis de ședere.
Despre autor
Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site.