Apartamentul stă gol: cine caută chiriașul și ce se întâmplă între chiriași
Apartamentul stă gol: cine caută chiriașul și ce se întâmplă între chiriași
Chiriașul îl caută compania de administrare — publică anunțul, organizează vizionările, verifică candidatul și semnează contractul în baza procurii dumneavoastră. Pauza dintre chiriași rămâne totuși: ea există la orice imobil, iar scopul este ca ea să fie scurtă și calculată, nu întâmplătoare. Cheltuielile din această perioadă nu dispar, dar o parte dintre ele se elimină printr-o cerere scrisă adresată asociației de proprietari. Mai jos — cine și cum caută chiriașul, ce se întâmplă cu banii și documentele între chiriași și ce faceți dacă apartamentul stă gol luni de zile.
Cine caută chiriașul când proprietarul se află în altă țară
De căutare se ocupă compania de administrare: anunțul, fotografiile, canalele de publicare, vizionările, verificarea candidatului și semnarea contractului în baza procurii proprietarului. Proprietarul participă la proces 1 dată — stabilește condițiile închirierii: termenul, valoarea garanției, cerințele față de chiriaș, acceptarea animalelor, modul de plată a utilităților. Mai departe, lucrul merge fără el: vizionările au loc pe loc, candidatul este verificat după documente și solvabilitate, iar proprietarul primește un raport pentru fiecare solicitare și rezultat. Armonia conectează catalogul de închirieri și propria bază de cereri, de aceea imobilul nu este văzut doar de piața externă. Condiția-cheie a vitezei — imobilul este pregătit pentru mutare: un apartament gol, dar nepregătit, adună vizionări și nu adună contracte.
De ce apartamentul nu se închiriază: analiza cauzelor
Cauzele perioadelor fără chiriaș sunt de obicei 4, și toate pot fi gestionate.
Prima — prețul este stabilit fără a ține cont de stare: apartamentele pregătite și cele nepregătite concurează în segmente diferite, nu după aceeași listă de prețuri.
A doua — o prezentare slabă: fotografii întunecate, descriere incompletă, lipsa datelor obligatorii din anunț.
A treia — sezonul și locația: Constanța funcționează tot anul, Mamaia trăiește în ritm de stațiune, iar un imobil la mare își caută chiriașul mai mult în extrasezon.
A patra — cerințele prea stricte ale proprietarului: cu cât lista restricțiilor este mai lungă, cu atât pâlnia de candidați este mai îngustă. Separat stă o cauză organizatorică: dacă nu are cine să organizeze vizionările, anunțul funcționează în gol — chiriașul nu așteaptă, ci trece la următorul imobil.
Ce se întâmplă cu cheltuielile și documentele între chiriași
Cheltuielile se împart în 2 grupe: cele care rămân și când apartamentul este gol și cele care se elimină pe bază de cerere. Asociația de proprietari repartizează plățile după numărul de locuitori, după cota-parte din proprietatea comună și după consumatorii direcți ai serviciilor. Conform Legii 196/2018, dacă în apartament nu locuiește nimeni cel puțin 15 zile calendaristice într-o lună, proprietarul are dreptul să ceară, printr-o cerere scrisă, scutirea de plățile care se calculează pe persoană — de exemplu, energia electrică din spațiile comune și liftul. Plățile pe cota-parte din proprietatea comună, impozitul pe clădire și componentele de abonament ale contractelor de utilități rămân în orice caz: renunțarea la folosirea proprietății comune nu scutește de obligația de plată. Din punct de vedere documentar se rezolvă 2 lucruri: încetarea contractului de închiriere anterior se înregistrează la fisc în aceeași ordine ca și încheierea lui, iar la mutarea unui nou chiriaș proprietarul îl notifică în scris pe președintele asociației în termen de 10 zile de la semnarea contractului.
Cum decurge căutarea chiriașului, pas cu pas
Căutarea are 6 pași, iar cea mai mare parte a termenului revine primilor doi.
Pasul 1. Pregătirea prezentării: fotografiile, descrierea, clasa de eficiență energetică în anunț — conform Legii 372/2005, ea se indică obligatoriu.
Pasul 2. Publicarea și lucrul cu solicitările: platforme, catalogul Armonia, propria bază.
Pasul 3. Vizionările, inclusiv vizionări online pentru candidații din alte orașe.
Pasul 4. Verificarea candidatului: documente, ocupare, solvabilitate, disponibilitatea de a semna inventarul.
Pasul 5. Contractul și garanția: condiții după modelul aprobat de dumneavoastră, înregistrarea contractului la fisc în termen de 30 de zile de la semnare.
Pasul 6. Mutarea pe bază de proces-verbal: contoarele, inventarul bunurilor, cheile; notificarea asociației în termen de 10 zile.
Raportul pentru fiecare pas ajunge la proprietar — nu trebuie să veniți.
Ce faceți dacă apartamentul stă gol luni de zile
Perioada fără chiriaș nu se tratează prin așteptare, ci prin recalculare: în 4 pași imobilul revine pe piață. Tabloul tipic: anunțul stă neschimbat, apelurile sunt rare, vizionări aproape că nu există, iar cheltuielile curg — pe cota-parte din proprietatea comună, impozitul și abonamentele. Proprietarul socotește totuși pierderile doar după chiria neîncasată, deși nota de plată se compune din două părți deodată.
Pasul 1. Un calcul onest: cât îl costă pe proprietar imobilul într-o lună fără chiriaș și ce parte din aceste cheltuieli se elimină printr-o cerere la asociație.
Pasul 2. Revizuirea prezentării: fotografii noi, descriere completă, datele obligatorii în anunț, verificarea poziționării după cartier și stare.
Pasul 3. Revizuirea imobilului: ce împiedică mutarea chiar acum — de la aparatura care nu funcționează la inventarul care lipsește; lucrările de pregătire se fac fără să veniți.
Pasul 4. Lărgirea pâlniei: revizuirea cerințelor față de chiriaș, adăugarea de canale, vizionări online, iar la o locație de stațiune — compararea contractului anual cu regimul sezonier pentru imobilul concret.
Recalcularea se face înainte de următoarea lună fără chiriaș, nu după sezon.
Cum lucrează Alliance și de ce răspunde Armonia
Armonia caută și mută chiriașul, Alliance ține construcția și banii. Formula de împărțire a rolurilor este neschimbată: Armonia prezintă obiectele, Alliance protejează banii și pune la punct construcția. În această sarcină, Alliance se ocupă de partea contractuală și fiscală, de traseul bancar al încasărilor, de monitorizarea financiară și de coordonarea proceselor; contabilitatea o țin companii de audit de profil. Compania de administrare acoperă imobilul în întregime: pregătire la cheie, căutarea și mutarea chiriașului, administrarea curentă. Costul administrării depinde de componența pachetului și se fixează în contract — împreună cu termenele, suma și modul de lucru. Avem 2 produse: asistență completă la tranzacția imobiliară și obținerea rezidenței sau a cetățeniei UE. Dreptul la cetățenia română se confirmă prin documente — iar noi ducem acest drept până la pașaport. Decizia o ia autoritatea: rezultatul nu poate fi garantat, dar dosarul poate fi întocmit astfel încât să nu ridice întrebări. Termenele, suma și modul de lucru — în contract. Licențele companiei sunt publice pe site.
Cu ce să începeți: concluzia și pasul următor
Începeți cu un diagnostic de conformitate gratuit — acesta se face înaintea oricăror decizii și nu vă obligă la nimic. În avizul scris primiți banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței, structura deținerii și modul de lucru cu imobilul. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește. Diagnosticul se poate încheia cu un refuz motivat — și acesta este un rezultat al muncii. Perioada fără chiriaș nu înseamnă lipsa venitului, ci cheltuieli fără încasări; o perioadă calculată devine scurtă. Scrieți cuvântul АКТИВ — vă analizăm situația și imobilul.
Trebuie să plătesc pentru un apartament în care nu locuiește nimeni?
Da, dar nu pentru tot: plățile pe cota-parte din proprietatea comună, impozitul pe clădire și componentele de abonament rămân. Conform Legii 196/2018, dacă nu locuiește nimeni cel puțin 15 zile într-o lună, puteți cere în scris scutirea de plățile care se calculează pe persoană.
Cine organizează vizionările dacă proprietarul este în străinătate?
Compania de administrare, în baza procurii proprietarului: vizionări fizice și online, verificarea candidatului, semnarea contractului și mutarea pe bază de proces-verbal. Proprietarul stabilește condițiile închirierii și primește un raport privind solicitările.
Ce faceți cu vechiul contract când chiriașul s-a mutat?
Încetarea contractului se înregistrează la fisc în aceeași ordine ca și încheierea lui — acest pas este adesea omis. Noul contract se înregistrează în termen de 30 de zile de la semnare, iar asociația este notificată în termen de 10 zile.
Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site.