Apartament pe o firmă românească: când TVA nu apare și când se deduce
Apartament pe o firmă românească: când TVA nu apare și când se deduce
Cumpărarea unui apartament în România pe propria firmă este o construcție funcțională: o parte dintre tranzacții se fac complet fără TVA, iar acolo unde taxa apare, ea se deduce dacă sunt îndeplinite condițiile. Limita aici este strictă: dreptul de deducere se creează înainte de semnarea actului, nu după, iar decizia pentru o tranzacție concretă o ia ANAF. Mai jos — ce se schimbă la cumpărarea pe firmă, în ce cazuri taxa nu apare prin lege, ce ordine precedă tranzacția și ce trebuie să facă cel care a cumpărat deja obiectul fără să fi rezolvat această chestiune din timp.
Ce se schimbă dacă apartamentul este trecut pe firmă, și nu pe o persoană?
Se schimbă nu obiectul, ci regimul deținerii. Proprietar devine o persoană juridică română, obiectul intră în evidența ei, iar tranzacția primește regimul fiscal al companiei.
Dreptul de proprietate se înregistrează în cartea funciară pe firmă, dispoziția asupra obiectului se face prin decizia asociatului, iar vânzarea părților sociale ale companiei și vânzarea apartamentului însuși sunt două operațiuni diferite, cu consecințe diferite.
Apare ceea ce un proprietar privat nu are: contabilitate, raportare, obligația de a păstra documentele obiectului și de a-l ține în bilanț. Și apare chestiunea TVA, care la o persoană fizică, în majoritatea tranzacțiilor, pur și simplu nu se pune.
Un detaliu separat, vizibil imediat: cotele reduse pentru locuințe sunt construite ca măsură socială și se adresează persoanelor fizice. Firma plătește cota standard, indiferent de suprafața și valoarea obiectului.
Cui i se potrivește cumpărarea pe o firmă românească?
Construcția li se potrivește celor pentru care apartamentul funcționează ca activ: se închiriază, face parte dintr-un portofoliu de mai multe obiecte, se cumpără pentru revânzare sau se achiziționează împreună cu alte imobile pe aceeași companie.
Condițiile în care construcția are sens sunt simple. Firma are o activitate reală, un cont bancar și o evidență pusă la punct. Sursa fondurilor este confirmată prin documente — banca va întreba despre asta înainte de tranzacție, nu după. Proprietarul este pregătit pentru raportare și pentru faptul că obiectul trăiește după regulile companiei, nu după planurile personale.
Tot aici — un fapt valabil la data publicării, care se calculează separat.
Prin Legea nr. 161/2026, cota redusă de 9 % a fost prelungită până la 30 septembrie 2026 inclusiv: o singură locuință, cumpărătorul — persoană fizică, suprafața utilă de cel mult 120 m², valoarea împreună cu terenul de cel mult 600 000 de lei fără taxă, obiectul este locuibil.
Persoanelor juridice această fereastră nu li se aplică. Notarul indică în act cota aplicată, de aceea regimul tranzacției se vede în documente și nu se mai poate schimba ulterior.
Apare TVA la cumpărarea unui apartament în România și în ce cazuri?
Nu la fiecare tranzacție. Taxa apare atunci când vânzătorul acționează ca persoană impozabilă; dacă apartamentul îl vinde un proprietar privat care nu are această calitate, operațiunea rămâne în afara sferei TVA — taxa nu apare prin lege.
Trei situații tipice arată așa.
Locuința de pe piața secundară, de la un proprietar privat — operațiune în afara sferei TVA.
Construcția nouă de la dezvoltator — operațiune cu taxă, cota standard la data publicării fiind de 21 %.
Vânzătorul este o companie — regimul depinde de cum este calificat obiectul și de regimul declarat de vânzător pentru tranzacție; acest lucru se clarifică înainte de semnare, nu la masa notarului.
Există și un al patrulea caz, adesea omis: un proprietar privat ale cărui tranzacții imobiliare au caracter regulat poate deveni el însuși persoană impozabilă. De aceea statutul vânzătorului se verifică pe baza documentelor, nu din spusele lui.
Cum deduce firma TVA și ce trebuie făcut înainte de tranzacție?
Deducerea este posibilă când sunt îndeplinite simultan două condiții: firma este înregistrată ca plătitor de TVA, iar obiectul este folosit în operațiuni taxabile. Ambele condiții se creează înainte de tranzacție — acesta este tot sensul pregătirii.
Ordinea în 5 pași.
Primul. Stabiliți destinația obiectului.
Al doilea. Înregistrați firma ca plătitor de TVA.
Al treilea. Verificați regimul vânzătorului.
Al patrulea. Încheiați tranzacția la notar.
Al cincilea. Reflectați tranzacția în decont.
Destinația obiectului decide tot restul. Închirierea de locuințe este o operațiune fără drept de deducere, dacă pentru ea nu s-a optat pentru taxare; mecanismul concret pentru obiectul dumneavoastră este confirmat de o firmă de audit de profil înainte de tranzacție, nu după ea. Schimbarea destinației obiectului după cumpărare atrage ajustarea deducerii exercitate anterior pentru perioada stabilită de lege — termenul se calculează pentru fiecare obiect și se verifică la dată.
Și limita pe care o numim direct: decizia pentru o tranzacție concretă o ia ANAF.
„Deducerea nu poate fi garantată — tranzacția poate fi construită astfel încât să nu ridice întrebări. Termenele, suma și modul de lucru — în contract.”
Ce faceți dacă obiectul este deja cumpărat, iar TVA nu a fost rezolvată înainte de tranzacție?
Mai întâi se clarifică dacă în tranzacție a existat taxă. De asta depinde dacă s-a pierdut ceva sau nu, iar discuția se poartă pe baza documentelor, nu a impresiilor.
Deznodăminte sunt trei, și le analizăm sincer, inclusiv pe cel neplăcut.
Obiectul a fost cumpărat de la un proprietar privat, în afara sferei TVA — nu este nimic de dedus, nu există pierderi, chestiunea se închide prin evidență și prin destinația obiectului.
Construcția nouă a fost cumpărată cu taxă, dar firma nu era înregistrată ca plătitor — înregistrarea după tranzacție nu restabilește automat dreptul de deducere, situația se analizează pe baza actului și a facturii.
Obiectul a fost cumpărat cu taxă și este folosit într-o operațiune scutită — deducerea pentru el nu se acordă, iar schimbarea destinației funcționează pentru viitor, cu ajustare.
Ordinea pașilor este aceeași în toate cele trei cazuri: scoateți actul și factura, stabiliți statutul vânzătorului și regimul tranzacției, consemnați utilizarea efectivă a obiectului, obțineți avizul auditorilor și abia după aceea luați decizia. Cel mai scump costă întrebarea nepusă: regimul tranzacției se stabilește o singură dată, în momentul semnării.
Cum construiește Alliance această construcție?
Alliance conduce tranzacția în baza unui contract în care sunt stabilite termenele, suma și modul de lucru; licențele companiei sunt publice pe site.
Componența lucrării: stabilirea destinației obiectului potrivit sarcinii proprietarului, verificarea statutului și a regimului vânzătorului, înregistrarea firmei ca plătitor de TVA înainte de tranzacție, pregătirea documentelor privind sursa fondurilor și trecerea verificării de conformitate a băncii, asistența la semnarea la notar, organizarea evidenței pentru obiect.
Armonia prezintă obiectele — Alliance construiește structura și protejează banii.
Rolurile sunt separate atât în contract, cât și în lucru.
Partea juridică este gestionată de specialiști de profil, cea contabilă și fiscală — de firme de audit; directorul răspunde de strategie, bancă, monitorizarea financiară și coordonarea tuturor proceselor.
Prezența personală este necesară doar acolo unde o cere legea: tranzacția este posibilă prin procură întocmită din timp.
Ce este important de reținut înainte de tranzacție
Regimul tranzacției se stabilește înainte de semnare. Taxa fie nu apare prin lege, fie apare și, dacă sunt îndeplinite condițiile, se deduce; a treia variantă nu există, iar improvizația după tranzacție costă mai mult decât pregătirea dinaintea ei.
Se poate cumpăra un apartament pe firmă dacă aceasta a fost înființată recent?
Da, nu există o restricție legată de vechimea companiei.
Contează altceva: dacă firma este înregistrată ca plătitor de TVA înainte de tranzacție, dacă are cont deschis, dacă se ține evidența și dacă sursa fondurilor este confirmată.
Ce este mai avantajos — cumpărarea pe firmă sau pe persoană fizică?
Răspunsul depinde de cum este folosit obiectul și de câte obiecte sunt planificate. La data publicării, pentru persoanele fizice există o fereastră separată cu cotă redusă până la 30 septembrie 2026, dacă sunt îndeplinite condițiile legii; companiei nu i se aplică, în schimb compania are mecanismul deducerii, pe care un proprietar privat nu îl are.
Garantați deducerea?
Nu. Decizia pentru o tranzacție concretă o ia ANAF.
Deducerea nu poate fi garantată — tranzacția poate fi construită astfel încât să nu ridice întrebări.
Termenele, suma și modul de lucru — în contract.
Programați-vă la un diagnostic de conformitate gratuit: analizăm situația dumneavoastră pe baza documentelor și vă oferim un aviz scris — banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței fondurilor, structura cumpărării și modalitatea tranzacției. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește.
Diagnosticul este gratuit și nu vă obligă la nimic. Scrieți-ne în chatul de Telegram @alliance_consulting_SRL — analizăm situația dumneavoastră.
Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site.