Apartament în Uniunea Europeană pentru un ucrainean: cum se cumpără fără cetățenie și ce oferă — pas cu pas

Autor: Kononov Serghei Valentinovici, directorul Alliance Consulting
Data publicării: 19.08.2026 · Data actualizării: 25.09.2026

Un apartament în Uniunea Europeană este accesibil cumpărătorului fără cetățenie UE: un străin obține dreptul de proprietate asupra locuinței în aceleași condiții ca un cetățean, iar intrarea începe de la 30 000 €. Există o singură limitare, și ea este bancară: în practică, în România nerezidenților nu li se acordă credit ipotecar — de aceea funcționează plata în rate acordată de proprietarul apartamentului, garantată prin ipoteca legală a vânzătorului. Pentru aceasta nu trebuie să vă schimbați țara de reședință: orașul, școala, medicul și locul de muncă rămân aceleași, iar tranzacția se desfășoară de la distanță. Mai jos — ce cumpără un nerezident, din ce se compune intrarea, ce oferă apartamentul în afară de locuință și ce se întâmplă cu el după
4 martie 2028.

Poate un ucrainean fără cetățenie UE să cumpere un apartament în Uniunea Europeană

Poate. Cetățenia UE nu este necesară pentru cumpărarea unei locuințe: străinul dobândește apartamentul în proprietate în aceleași condiții ca un rezident și primește extrasul de carte funciară pe numele său. Diferența privește doar terenul: un nerezident dobândește terenul printr-o persoană juridică română sau în temeiul unui tratat internațional, iar construcția — fără restricții. Un apartament într-un bloc este o construcție plus o cotă din terenul de sub ea, de aceea în practică cumpărarea se face direct, iar compania este necesară nu pentru tranzacția în sine, ci pentru venit și pentru temeiul obținerii statutului.

Succesiunea completă — 7 pași: Alegerea imobilului, Verificarea și acontul, Confirmarea provenienței fondurilor, Actul notarial, Înscrierea în carte funciară, Plățile în rate, Darea în chirie. Drepturile nu apar în momentul strângerii de mână: actul notarial se semnează în ziua tranzacției, cererea de înscriere se depune în aceeași zi, iar dreptul se transferă odată cu înscrierea — articolele 885 și 1676 din Codul civil.

Cât costă intrarea și de ce fără bancă

Intrarea în tranzacție începe de la 30 000 €, iar banca nu participă în această schemă.
În practică, în România nerezidenților nu li se acordă credit ipotecar — acesta nu este un obstacol, ci o bifurcație: în locul traseului prin credit funcționează plata în rate acordată de proprietarul apartamentului, garantată prin ipoteca legală a vânzătorului, conform articolelor 1723 și 2386 din Codul civil.
Sarcina se înscrie în cartea funciară până la achitarea integrală și se radiază odată cu ultima plată. Nu există cerere de credit, scoring sau adeverință de venit după model european — există un contract și un grafic.

•    Imobil tipic — aproximativ 100 000 €.

•    Avansul — 30 %, aproximativ 30 000 €; include taxele notariale și impozitul, iar peste această sumă, în ziua semnării nu se mai plătește nimic.

•    Restul — aproximativ 70 000 € pe 36 de luni fără dobândă, aproximativ 1 900 € pe lună.

•    Un apartament comparabil cu două camere și vedere la mare în Uniunea Europeană — de la 300 000 €.

•    Ciclul complet, cu înregistrarea companiei și obținerea statutului — până la 4 luni.

Aceasta este o comparație a nivelului de preț, nu a țărilor: piețele concrete nu sunt numite aici, pentru că trebuie comparat imobil cu imobil, nu țară cu țară.

Ce oferă apartamentul în afară de locuință: activ, venit, temei

Apartamentul oferă 3 lucruri deodată: proprietate în Uniunea Europeană, venit în euro și temei pentru statut. Proprietatea este o înscriere pe numele dumneavoastră în registrul de stat al unei țări din UE, un activ care nu depinde de termenul de valabilitate al actualului dumneavoastră drept de ședere. Venitul — chiria: imobilul se dă în chirie, contractul se înregistrează la fisc, iar banii ajung în contul dumneavoastră; chiriile concrete pentru un imobil se calculează separat, pentru că depind de cartier, de stare și de regimul de închiriere. Temeiul este un lanț, nu cumpărarea în sine: imobil pe companie, închiriere, venit declarat, contract de muncă, card. Nu există promisiuni aici: decizia o ia autoritatea, iar compania pregătește documentele.

De imobil nici nu trebuie să vă ocupați — compania de administrare îl administrează pe bază de contract, cu termene și sumă: pregătire, chiriaș, chestiuni curente, raport către proprietar; costul depinde de componența pachetului și se fixează în contract.

Cum se confirmă proveniența celor treizeci de mii

Prin documente, nu prin explicații: banca și notarul se uită la lanțul prin care banii au apărut și au ajuns în cont. Proveniența o confirmă contractele, extrasele, declarațiile fiscale, documentele privind vânzarea unor bunuri, donația, moștenirea. Pentru un cumpărător care locuiește într-o altă țară din UE, situația obișnuită este salariul și economiile din conturi locale, și acesta este tocmai cazul simplu: extrasul și adeverința de la angajator rezolvă problema.

Mai complicat este acolo unde banii au venit prin mai multe transferuri de la persoane diferite sau sunt păstrați în numerar — atunci se reconstituie istoria fiecărei părți a sumei. Banca, notarul și avocatul raportează către unitatea de informații financiare a României, de aceea verificarea este obligatorie și aceeași pentru toți. Decizia o ia banca; dosarul se pregătește conform cerințelor ei, iar garanții că verificarea va fi trecută nu oferă nimeni.
Răspunsul la această întrebare îl primiți înainte de acont — în avizul scris al diagnosticului.

Cum cumpărați fără să vă schimbați orașul, școala și locul de muncă

Cumpărarea nu necesită mutare: rămâneți acolo unde locuiți, lucrați și vă duceți copiii la școală. Tranzacția se desfășoară de la distanță — prin procură pe numele unui reprezentant sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii dumneavoastră; procura se autentifică la notar și se traduce de un traducător autorizat.

Deplasarea este necesară o singură dată și doar dacă mergeți până la card: depunerea datelor biometrice, însoțiți de juristul companiei. Tot restul — selecția imobilului, verificarea, acontul, plățile, semnarea, înregistrarea, cazarea chiriașului — se desfășoară fără prezența dumneavoastră.

Acesta este și sensul construcției pentru o persoană care și-a organizat deja viața într-o altă țară din UE: activul apare în Uniunea Europeană, iar traiul de zi cu zi nu se schimbă.

Ce se întâmplă cu achiziția după 4 martie 2028

Cu apartamentul nu se întâmplă nimic: proprietatea nu este legată de termenul protecției temporare. Înscrierea în cartea funciară este pe durată nelimitată, imobilul rămâne al dumneavoastră, venitul din chirie continuă să vină, iar vânzarea sau transmiterea lui prin moștenire sunt posibile indiferent de statutul dumneavoastră de ședere.

Protecția însăși a fost prelungită până la 4 martie 2028 — prin decizia Consiliului UE 2026/1912, în vigoare din 5 august 2026. În aceasta constă diferența dintre activ și statut: statutul se acordă pe un termen și se prelungește, proprietatea există permanent.

Tocmai de aceea fereastra pentru o decizie liniștită este deschisă acum: propriul temei se construiește din timp, în regim obișnuit și cu termene normale, nu în ultimele luni, când toată lumea face același lucru deodată.

Ce faceți dacă sunteți deja în al patrulea an de chirie

Al patrulea an de chirie înseamnă metri pătrați străini plătiți și zero proprietate; acest lucru se poate corecta în orice moment, iar de la zero nu trebuie să o luați. Situația obișnuită: plățile se fac lunar, suma este comparabilă cu rata, dar la sfârșitul anului chiriașul nu are nici o cotă din imobil, nici venit, nici temei pentru statut — are doar chitanțe. În plus, contractul de închiriere se poate încheia la dorința proprietarului, iar condițiile se revizuiesc în fiecare an, nu în favoarea dumneavoastră.

Întoarcerea situației — 4 pași:

1.  Calculăm ce se pierde deja: plata anuală pentru chirie față de avans și rata lunară; aceasta este aritmetică, nu convingere.

2.  Verificăm banii: ce documente confirmă proveniența sumei pentru intrare, ce lipsește și cum se completează.

3.  Alegem construcția: cumpărare pe propriul nume sau pe companie, apoi — venitul și temeiul; varianta fără statut funcționează și ea, dacă nu aveți nevoie de card.

4.  Tranzacția de la distanță: predarea imobilului în administrare.

Începeți cu diagnosticul strategic gratuit — se face înaintea oricărei decizii și nu vă obligă la nimic: analiza situației dumneavoastră, cel puțin 2 trasee, bugetul și succesiunea pașilor. Diagnosticul se poate încheia cu un refuz motivat — și acesta este un rezultat. Scrieți-ne — vă analizăm situația.

Este nevoie de permis de ședere pentru a cumpăra un apartament în Uniunea Europeană?

Nu. Cumpărarea nu necesită nici cetățenie UE, nici permis de ședere: străinul dobândește locuința în proprietate și primește extrasul pe numele său.
Statutul este un traseu separat, care se construiește în lanț prin companie, închiriere și venit declarat.

Cine acordă plata în rate dacă banca refuză?

Proprietarul apartamentului. Este o plată în rate acordată de proprietar, garantată prin ipoteca legală a vânzătorului: sarcina se înscrie în cartea funciară până la achitarea integrală și se radiază odată cu ultima plată. Banca nu participă în această schemă.

Ce se întâmplă cu apartamentul dacă statutul de ședere expiră?

Nimic. Dreptul de proprietate nu este legat de termenul dreptului dumneavoastră de ședere: înscrierea în registru este pe durată nelimitată, imobilul rămâne al dumneavoastră, închirierea continuă, iar vânzarea și moștenirea sunt posibile în mod obișnuit.

Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari).
Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Lucrăm pe bază de contract, în care sunt prevăzute termenele, suma și modul de lucru; licențele companiei sunt publice pe site.