Apartament în rate de la dezvoltator în România: cine este proprietarul până la ultima plată
Apartament în rate de la dezvoltator în România: cine este proprietarul până la ultima plată
Proprietatea asupra unui apartament cumpărat în rate trece la cumpărător în ziua tranzacției, nu după ultima plată. Actul notarial este semnat, înscrierea în carte funciară este făcută pe numele dumneavoastră, extrasul se eliberează pe numele dumneavoastră. Până la achitarea integrală, pe imobil este înscrisă o sarcină în favoarea vânzătorului — ea se radiază când plata în rate este încheiată. Plata în rate de la dezvoltator nu este o facilitate și nici o reducere, ci o construcție cu drepturile și obligațiile ei, și trebuie înțeleasă înainte de semnare, nu în momentul în care apartamentul va trebui vândut. Mai jos — cine este proprietarul în fiecare etapă, prin ce diferă această schemă de creditul ipotecar și de antecontract și ce faceți dacă plățile s-au încheiat, iar înscrierea din registru a rămas.
Cine devine proprietarul apartamentului la cumpărarea în rate?
Proprietar deveniți dumneavoastră — în ziua în care este semnat actul notarial de vânzare-cumpărare. Dreptul se transferă prin actul însuși, indiferent ce parte din preț a fost deja achitată: plata în rate privește decontările, nu apartenența imobilului. Mai departe notarul transmite documentele la cartea funciară și apare înscrierea în carte funciară pe numele dumneavoastră — din acest moment aveți dreptul să folosiți apartamentul, să vă înregistrați reședința în el, să-l dați în chirie și să-l transmiteți prin moștenire. Schema tipică a dezvoltatorului arată astfel: un avans de aproximativ 30 la sută, restul în plăți egale pe parcursul a 3 ani. Nu există cerere de credit, scoring sau adeverință de venit după model european — banii îi dă vânzătorul, nu banca, de aceea verificarea privește proveniența fondurilor, nu istoricul de credit. Modul de participare la tranzacție — 3 variante: personal, prin procură sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii dumneavoastră.
Ce este privilegiul vânzătorului și cum arată el în carte funciară?
În limbajul curent i se spune privilegiul vânzătorului, juridic astăzi este ipoteca legală a vânzătorului — o sarcină în favoarea celui care a vândut imobilul, cât timp prețul nu este achitat integral. Codul civil în vigoare a renunțat la vechile privilegii imobiliare: conform articolului 2386, vânzătorul obține tocmai o ipotecă legală asupra imobilului vândut, pentru prețul datorat, iar aceasta se înscrie în carte funciară. În extras ea se vede în secțiunea sarcinilor: este indicat creditorul — dezvoltatorul sau vânzătorul, temeiul — contractul de vânzare-cumpărare, și suma restului neachitat. Înscrierea nu vă anulează proprietatea și nu vă împiedică să locuiți în apartament, dar este vizibilă oricui solicită extrasul: băncii, unui cumpărător, notarului. Separat se verifică dacă în contract nu a fost inclusă o interdicție de înstrăinare până la achitarea integrală — o asemenea clauză se întâlnește și apare în același extras.
Prin ce diferă plata în rate de la dezvoltator de creditul ipotecar și de antecontract?
Diferențele sunt 2, și ambele sunt esențiale. La creditul ipotecar bancar proprietatea trece tot imediat, dar sarcina se înscrie în favoarea băncii, iar vânzătorul, de regulă, renunță la ipoteca sa legală, pentru ca banca să fie prima la rând; vânzătorul primește banii integral în ziua tranzacției, iar dumneavoastră plătiți banca conform contractului de credit. La plata în rate nu există o bancă creditoare: obligația rămâne față de vânzător, iar garanția este ipoteca lui legală. Antecontractul este o cu totul altă poveste: proprietate nu există deloc, există doar obligația părților de a încheia tranzacția în viitor, înscrierea dreptului dumneavoastră în registru lipsește, iar sumele plătite sunt garantate altfel. Diferența se simte în momentul în care ceva nu merge conform planului: proprietarul cu sarcină și deținătorul unui antecontract se află în poziții diferite. Analiza creditului ipotecar pentru străini — într-un material separat.
Când se radiază sarcina și ce trebuie făcut pentru aceasta?
Sarcina se radiază după ce a trecut plata finală — dar nu de la sine. Aici funcționează o regulă care îi surprinde aproape pe toți: dreptul se stinge nu prin plată, ci prin înscriere. Conform articolului 885 din Codul civil, drepturile reale se sting doar prin radierea înscrierii din carte funciară — cu acordul titularului dreptului, exprimat în formă notarială, sau în baza unei hotărâri judecătorești definitive.
Întreaga construcție, de la început până la sfârșit, arată astfel: Tranzacția notarială — Înscrierea în carte funciară — Ipoteca legală a vânzătorului — Plățile conform graficului — Plata finală — Radierea sarcinii; ultimul pas se face pe baza acordului vânzătorului autentificat notarial.
Cine depune documentele la cartea funciară — cumpărătorul, vânzătorul sau notarul — depinde de procedura convenită în tranzacția concretă; acest punct îl fixăm din timp în contract, nu îl aflăm după fapt. Concluzia practică este una singură: documentele de închidere și cererea de radiere se pregătesc odată cu ultima plată, nu se amână.
Ce faceți dacă ultima plată a trecut, iar sarcina a rămas în registru?
Situația se rezolvă liniștit, dar cere o acțiune — de la sine nu se va rezolva. Povestea obișnuită: plata în rate este încheiată, documentele sunt puse într-un dosar, iar problema iese la suprafață după un an sau trei — la vânzare, la perfectarea moștenirii sau când imobilul trebuie oferit unei bănci drept garanție.
Vă puteți verifica situația dintr-un singur pas: solicitați un extras recent de carte funciară și uitați-vă la secțiunea sarcinilor. Curat — nu există nicio problemă. Înscrierea a rămas — mai departe sunt 3 scenarii.
Primul: vânzătorul este disponibil și confirmă achitarea integrală — își dă acordul notarial, înscrierea se radiază, problema este închisă.
Al doilea: vânzătorul există, dar tărăgănează sau contestă suma — atunci se strâng dovezile plăților, iar acordul lui este înlocuit de o hotărâre judecătorească; legea permite acest lucru în mod expres.
Al treilea, cel mai neplăcut: vânzătorul nu mai există în forma anterioară — compania a fost lichidată, reorganizată sau și-a schimbat proprietarii. Aici calea este doar cea judiciară, și ea este reală, dar cere un set complet de documente de plată, de aceea chitanțele și confirmările bancare pentru plata în rate se păstrează până la radierea înscrierii, nu până la ultima plată.
În toate cele trei scenarii, primul lucru care se adună este baza de probe a plății — cu ea începe orice discuție.
Cum conduce Alliance o tranzacție cu plata în rate?
Alliance conduce tranzacția de la verificarea condițiilor până la radierea sarcinii, Armonia lucrează cu imobilul. Formula împărțirii rolurilor este neschimbată: Armonia prezintă imobilele, Alliance păstrează banii și pune la punct construcția. La plata în rate aceasta înseamnă analiza contractului înainte de semnare — graficul, consecințele întârzierii, existența interdicției de înstrăinare, procedura de radiere a înscrierii; traseul bancar al plăților și confirmarea sursei fondurilor; controlul fiecărei plăți și al documentelor de închidere; asistență până în momentul în care sarcina este radiată din registru. Notarul român este un funcționar public: verifică imobilul, vânzătorul și lipsa drepturilor terților și răspunde pentru această verificare, dar nu vă conduce tranzacția ani la rând — asta facem noi. Produsul este unul și același: asistența completă a tranzacției imobiliare,
oficial, pe bază de contract, în care sunt prevăzute termenele, suma și modul de lucru.
Licențele companiei sunt publice pe site.
Ce trebuie înțeles înainte de semnare?
Trebuie înțelese 3 lucruri. Proprietatea este a dumneavoastră de la data tranzacției — nu este un avans pentru un apartament viitor. Sarcina din registru este o parte normală a construcției, nu un semn de problemă, dar ea există exact până la acțiunea dumneavoastră de radiere. Iar consecințele întârzierii sunt descrise chiar în contractul cu vânzătorul: de la penalități până la dreptul de a cere plata anticipată sau rezoluțiunea — detaliile se citesc în documentul dumneavoastră înainte de semnătură, nu după.
Începeți cu diagnosticul de conformitate gratuit — se face înaintea oricărei decizii și nu vă obligă la nimic. În avizul scris primiți banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței și structura cumpărării. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește. Diagnosticul se poate încheia cu un refuz motivat — și acesta este un rezultat al muncii. Scrieți cuvântul АКТИВ — vă analizăm situația și contractul.
Se poate vinde apartamentul cât timp plata în rate nu este achitată?
Aveți dreptul să-l vindeți ca proprietar, dar sarcina urmează imobilul, de aceea decontarea se construiește de obicei prin stingerea restului la tranzacție. Dacă în contract există o interdicție de înstrăinare până la achitarea integrală, va fi necesar acordul vânzătorului — acest lucru se vede în extrasul de carte funciară.
Ce se întâmplă dacă întârziați o plată din rate?
Consecințele sunt descrise în contractul cu vânzătorul: de la penalități până la dreptul de a cere plata anticipată sau rezoluțiunea tranzacției. Nu există o regulă universală — condițiile se citesc în contractul dumneavoastră înainte de semnare.
Trebuie să veniți în România pentru o tranzacție cu plata în rate?
Nu: modalitățile de participare sunt 3 — personal, prin procură sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii dumneavoastră. Procedura plăților și confirmarea sursei fondurilor se pregătesc din timp, indiferent de varianta aleasă.
Kononov Serghei Valentinovici — directorul companiei de consultanță Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Peste 30 de ani de practică managerială; compania desfășoară o activitate licențiată în România de patru ani și își însoțește clienții de la prima consultație până la obținerea documentelor. Licențele și documentele companiei sunt publice pe site.