Купить дом в Румынии недорого в 2026 году: сёла у Констанцы, цены и как иностранцу оформить землю

Свой дом с садом или квартира у моря в Евросоюзе — за цену машины, и оформленные так, чтобы право было вашим: купить дом в Румынии недорого в 2026 году можно, если землю записывает ваша румынская фирма.

На 30.10.2026 в жудеце Констанца — 19 объявлений до 60 000 € (imobiliare.ro), например дом в Valu lui Traian за 55 000 €; проверку, фирму, запись в carte funciară, нотариуса и банк ведём мы.

Окно открыто сейчас: у нашего агентства Armonia на 09.10.2026 — более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно проверим объявление и посчитаем, как оформить дом или квартиру под ваш бюджет.

Коротко. Дом в сёлах и городках у Констанцы на 30.10.2026 стоит в среднем от 135 000 € в Lumina до 253 000 € в Ovidiu (объявления imobiliare.ro); до 60 000 € по жудецу — 19 объявлений, чаще старые дома под ремонт. Землю под домом гражданин страны вне ЕС на себя не оформит: дом с участком покупает ваша румынская фирма SRL. Те же 30 000 € — взнос 30 % за квартиру около 100 000 € в сданном доме у моря.

Купить дом в Румынии недорого в 2026 году: что есть у Констанцы за 30 000–60 000 €?

Да, есть: на 30.10.2026 по жудецу Констанца — 19 объявлений до 60 000 €, например дом 72 м² на участке 400 м² в Valu lui Traian за 55 000 €; средняя цена в ближних сёлах и городках выше — от 135 000 €:

• Lumina — 135 000 €, 61 объявление — рядом с Нэводари.
• Valu lui Traian — 158 000 €, 91 объявление.
• Techirghiol и Cumpăna — 175 000 и 179 000 €; Lazu и Agigea — 220 000 и 235 000 € — к югу от Констанцы.
• Ovidiu — 253 000 €.

Значит, до 60 000 € — чаще дом под ремонт; у моря те же деньги — взнос за квартиру. Вода, газ, подъезд, кадастр и энергетический сертификат в цену не входят — считаем их до задатка.

Дома и квартиры — в каталоге «Продажа недвижимости в Румынии»; любое объявление проверим бесплатно.

Может ли гражданин Украины оформить землю под домом в Румынии на себя?

Нет. По ст. 44 ч. 2 (Constituția României) иностранцы приобретают землю на условиях вступления Румынии в ЕС, международных договоров на основе взаимности или по наследству по закону; граждане стран вне ЕС — только по такому договору (Legea nr. 312/2005, art. 6).

Решение — ваша румынская фирма SRL: закон 312/2005 ограничивает граждан и юрлиц третьих стран, а ваша SRL — румынское юрлицо; дом используется в её деятельности. Фирму регистрирует Alliance, схему до задатка проверяет адвокат.

Сельхозземлю за чертой села по Legea nr. 17/2014 сначала 45 рабочих дней предлагают преимущественным покупателям, а новой фирме она недоступна — берём дом в черте села (intravilan). Сравнение:

• Дом в селе — бюджет: до 60 000 € за дом под ремонт; на кого: на фирму; до сделки: carte funciară, кадастр, коммуникации; статус в ЕС: не даёт.
• Квартира со взносом 30 % — бюджет: около 30 000 € взноса; на кого: на вас или на фирму; до сделки: выписка, справки, банк; статус в ЕС: шаг к виду на жительство.

• Если нужен свой дом с землёй — покупка на свою фирму, потому что участок на себя не записать (ст. 44 ч. 2 Конституции): дом на её балансе и в её деятельности, схему до задатка проверяют адвокат и аудиторская фирма.
• Если на руках около 30 000 € и нужен статус в ЕС — квартира в сданном доме, потому что после первого взноса вы собственник с записью в carte funciară; подборку пришлём за 1 рабочий день.
• Если хотите и дом, и статус — сначала квартира со взносом на свою фирму, потом дом на ту же фирму, потому что одна SRL держит оба объекта; схему посчитаем бесплатно.

Сколько стоит оформить дом через фирму или квартиру со взносом 30 % и что входит?

Своя квартира в Евросоюзе — от 30 000 € взноса, фирма — 1 300 €. По условиям сопровождения Alliance на 30.10.2026:

• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца: нотариальный договор на вашу фирму — на дом с участком или квартиру.
• Взнос 30 % — около 30 000 € при квартире около 100 000 €, с нотариальными сборами и налогом.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры, без банка.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день посчитаем дом со всеми расходами и пришлём 3–5 квартир в сданных домах с платежом по каждой.

Что вы получаете в Румынии, когда 30 000 € оформлены на вас или вашу фирму?

За 30 000 € — право на вас или вашу фирму и путь к статусу в ЕС. Оформляем за вас:

• Нотариальный договор — вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа; до последнего платежа — законная ипотека продавца.
• Дом сдан — без стройки.
• Рассрочка собственника квартиры — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах они уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт квартиру по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость (Legea nr. 7/1996). Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. О фирме — «Квартира на румынскую фирму: когда TVA не возникает и когда принимается к вычету»; схему под ваш бюджет соберём мы.

Купили дом по объявлению на себя, а землю не записать и дом не интабулирован: что делать?

Записи в carte funciară нет — право нужно оформить. Интабуляция — это запись права собственности в carte funciară. Что делаем за вас — 4 шага:

1. Проверка — выписка из carte funciară и кадастр в OCPI или через нотариуса: кому записаны дом и участок.
2. Договор — адвокат разбирает договор и расписки: какой шаг возможен.
3. Фирма — где по закону нужно, оформляем покупку участка на вашу румынскую фирму.
4. Интабуляция — организуем кадастр и запись дома, ведём нотариуса и банк.

Бесплатной регистрации по PNCCF не ждём. Купили дом без записи — напишите нам. Бесплатно разберём документы; что проверять — «Какие документы проверять перед покупкой квартиры в Румынии».

Что проверить до задатка за дом в селе и кто ведёт сделку за вас?

До задатка — 4 проверки, и каждую ведём мы:

1. Выписка из carte funciară — в OCPI или через нотариуса: собственник, ипотека, арест, споры.
2. Энергетический сертификат — продавец обязан дать копию до договора, иначе договор оспорим (Legea nr. 372/2005, art. 22).
3. Местные налоги — продавец подтверждает справкой, что налоги уплачены; с 2026 года справку о местных налогах представляет и покупатель (OUG nr. 7/2026) — для вас или вашей фирмы её готовим мы.
4. Деньги — банк проверяет происхождение денег до задатка; пакет для банка собираем мы.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Работаем по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. На кого покупать — «Покупка недвижимости в Румынии в 2026: на физлицо или на компанию?»; ваш вариант посчитаем.

Как получить бесплатную проверку объявления дома и расчёт под ваш бюджет?

Пришлите объявление и сумму — за 1 рабочий день бесплатно проверим дом, посчитаем оформление и пришлём 3–5 квартир в сданных домах со взносом 30 %. Право на паспорт Румынии или Болгарии по происхождению проверим бесплатно.

Сравнить страны — «Румыния или Польша для покупки недвижимости украинцу что выбрать».

В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость. Напишите нам — проверка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Constituția României (republicată), art. 44 alin. (2) — 21.11.1991, в редакции Legea nr. 429/2003 de revizuire; Portal Legislativ
• Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, art. 6 — 10.11.2005, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, art. 4, art. 6 — 07.03.2014, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — 13.03.1996, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, art. 22 — 13.12.2005, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 7/2026, art. VI — Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. (5^2) — 24.02.2026, Monitorul Oficial nr. 146 din 25.02.2026; Portal Legislativ

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 07.11.2026. Дата обновления: 07.11.2026.

Проверено на 30.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.