Бургас или Констанца: где купить квартиру у моря в 2026 году

Своя квартира у моря в Евросоюзе, а рядом — своя фирма и европейский статус: чтобы купить квартиру в Бургасе или в Констанце, сравнивают не только море.

Alliance закрывает это в Констанце: сданный дом, вход в Евросоюз от 30 000 € — взнос 30 %, рассрочка собственника 36 месяцев без процентов и без банка (не у всех квартир), вид на жительство через свою фирму — около 4 месяцев.

Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у агентства Armonia — более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир в Констанце у моря под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.

Коротко. Бургас и Констанца — порты на Чёрном море в Евросоюзе и Шенгене. В Бургасе метр в объявлениях imot.bg на 29.10.2026 — 1 102 € в Меден руднике (зона Д) и 2 619 € в Лазуре у моря; землю иностранец вне ЕС не покупает, а содержание закрытого комплекса идёт по договору, обязательному и для следующих покупателей. В Констанце метр — 2 020 € (imobiliare.ro, сентябрь 2026), взнос 30 % — около 30 000 €, остаток — 36 месяцев без процентов собственнику, а квартира на вашу фирму — шаг к виду на жительство.

Купить квартиру в Бургасе или в Констанце: что вы получите у моря в 2026 году?

Море — в обоих городах, разница — в праве, расходах и статусе: с 01.01.2025 Болгария и Румыния полностью в Шенгене (Council Decision (EU) 2024/3212). Сравнение на 30.10.2026:

• Бургас — метр в объявлениях imot.bg на 29.10.2026: 1 102 € в Меден руднике (зона Д), 2 619 € в Лазуре у моря — квартира ваша, земля под домом для гражданина страны вне ЕС — нет — в закрытом комплексе содержание по договору с инвестором — квартира в этом бюджете статуса не даёт.
• Констанца — метр 2 020 € (индекс imobiliare.ro, сентябрь 2026) — квартира и земля под домом — на вашу фирму SRL, запись в carte funciară — ассоциация собственников, долги проверяем до задатка — вид на жительство через свою фирму.

Север побережья — «Купить квартиру в Варне или в Констанце: какой город у моря выбрать в 2026 году».

Что выбрать:

• Если нужна квартира только для лета до 80 000 € — Бургас подходит, потому что двухкомнатная в Меден руднике (зона Д) — около 76 000 €; в Констанце эти деньги закрывают взнос и путь к статусу.
• Если вместе с квартирой нужны фирма и вид на жительство — Констанца, потому что квартира на вашу фирму — 1 из 4 элементов пути; фирму и досье в IGI ведём мы.

Сравнение по вашему бюджету пришлём бесплатно.

Может ли украинец купить квартиру в Бургасе вместе с землёй?

Нет. Квартиру купить можно, а землю гражданин страны вне ЕС приобретает только по международному договору или по наследству по закону (Конституция на Република България, чл. 22).

В Констанце вопрос решает ваша румынская фирма SRL: она же — первый из четырёх элементов пути к виду на жительство. Небольшой бюджет — «Квартира в Болгарии до 20 000–30 000 € или своя квартира у моря в Румынии со взносом 30 %: что вы получаете за те же деньги».

Фирму регистрируем мы, объект проверяем до задатка — бесплатно.

Сколько стоит содержание квартиры в курортном комплексе Бургаса и в Констанце?

В закрытом комплексе Бургаса или Солнечного Берега сумму определяет договор, а не закон: общими частями управляют по нотариально заверенному договору инвестора с собственниками, он вписан по партиде каждой квартиры и обязателен для следующих покупателей (Закон за управление на етажната собственост, чл. 2).

В Констанце содержание ведёт ассоциация собственников, при продаже нужна её справка о долгах (Legea nr. 196/2018, art. 33) — годовые взносы ассоциации мы считаем до задатка.

По условиям сопровождения Alliance на 30.10.2026, квартира в Констанце около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, при подписании нотариального договора.
• Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры, без банка.
• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.
• Своя фирма SRL — 1 300 €, около месяца.

Расчёт с годовым содержанием — бесплатно. Напишите нам — за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах Констанцы с расчётом по каждой.

Что вы получаете в Румынии, если выбираете море в Евросоюзе вместе с фирмой и статусом?

Квартиру и конструкцию вокруг неё — от 30 000 € в Констанце, где крупнейший порт Евросоюза на Чёрном море:

• Сданный дом и нотариальный договор (Codul civil, art. 1244, art. 2386 pct. 1) — вы собственник с записью в carte funciară уже после первого взноса, а не после последнего платежа; до последнего платежа — законная ипотека продавца.
• Рассрочка собственника квартиры — остаток 36 месяцев без процентов, без банка; есть не у всех квартир.
• Арендаторы — во многих квартирах уже есть.
• Управление — управляющая компания Alliance ведёт квартиру по договору с суммами и сроками.
• Вид на жительство — своя фирма, квартира на фирму, доход от аренды и трудовой договор в своей фирме: «четыре элемента и результат», около 4 месяцев.
• Паспорт по происхождению — параллельно готовим пакет документов на паспорт Румынии или Болгарии, если есть право по происхождению; адвокат сопровождает на всех этапах.

Покупая новую квартиру через свою румынскую компанию — плательщика НДС, вы не платите продавцу 21 % НДС: налог оформляется обратным начислением и сразу принимается компанией к вычету. Условия: компания зарегистрирована по НДС до первого платежа; квартира по закону новая и используется в облагаемой НДС деятельности компании; статус продавца и схему до сделки проверяет аудиторская фирма.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость. Участвовать можно лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента — «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт — по шагам»; каждый шаг ведём мы.

Купили квартиру в курортном комплексе, не прочитав договор о ежегодном сборе на содержание: что делать?

Сначала — 2 документа: договор управления комплексом и счета сбора за год. Договор вписан по партиде квартиры, и сбор остаётся с ней, пока вы ею владеете.

Наши 3 шага:

1. Считаем содержание — сколько квартира в комплексе стоит вам в год.
2. Сохраняем актив — квартиру в Бургасе продавать не нужно; считаем, что даёт вторая в Констанце.
3. Добавляем Констанцу — квартира в сданном доме со взносом 30 % на вашу фирму: годовые взносы ассоциации проверены до задатка, а фирма открывает путь к виду на жительство.

Уже купили в комплексе — напишите нам. Бесплатно посчитаем годовое содержание и пришлём 3–5 квартир в сданных домах Констанцы под ваш бюджет.

Что проверить до сделки с квартирой в Констанце и кто сделает это за вас?

До задатка — 6 проверок, и каждую ведём мы:

1. Выписка из carte funciară — в OCPI или через нотариуса: собственник, ипотека, арест, споры.
2. Акт приёмки — дом сдан.
3. Ассоциация — справка о долгах и годовые взносы.
4. Местные налоги — с 2026 года справку о местных налогах представляет не только продавец, но и покупатель (OUG nr. 7/2026) — для вас или вашей фирмы её готовим мы.
5. Деньги — банк проверяет их происхождение до задатка.
6. Договор — нотариальный, с графиком рассрочки.

Для украинцев под временной защитой (до 04.03.2028, Council Implementing Decision (EU) 2026/1912) путь действует; сама покупка вида на жительство не даёт. Лично — 1 раз, на подачу досье в IGI, со специалистом компании.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

4 года мы ведём сделки в Румынии — по договору со сроками, суммой и порядком работы; лицензии — в открытом доступе на сайте. Обе страны — «Купить квартиру в Болгарии или в Румынии: где выгоднее квартира у моря в Евросоюзе в 2026 году». Объект под ваш бюджет проверим до задатка — бесплатно.

Как получить подборку квартир в Констанце у моря под ваш бюджет?

За 1 рабочий день: назовите бюджет — пришлём 3–5 квартир в сданных домах с расчётом взноса 30 % и годовых взносов ассоциации; право на паспорт по происхождению проверим бесплатно.

Все квартиры — в каталоге «Продажа недвижимости в Constanta, Constanța».

Море в Евросоюзе есть в обоих городах, а квартира, фирма и путь к статусу вместе — в Констанце: сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка в Евросоюзе — редкость. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Council Decision (EU) 2024/3212 of 12 December 2024 setting the date for the lifting of checks on persons at internal land borders with and between the Republic of Bulgaria and Romania — 12.12.2024; проверки сняты с 01.01.2025; EUR-Lex; просмотр 30.10.2026
• Конституция на Република България, чл. 22 — в действующей редакции; lex.bg; просмотр 30.10.2026
• Закон за управление на етажната собственост, чл. 2 — ДВ бр. 6 от 23.01.2009, в силе с 01.05.2009, в действующей редакции; lex.bg; просмотр 30.10.2026
• Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, art. 33 — 20.07.2018, Monitorul Oficial nr. 660 din 30.07.2018, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 1244, art. 2386 pct. 1 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
• Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 7/2026, art. VI — Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. (5^2) — 24.02.2026; Portal Legislativ

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 06.11.2026. Дата обновления: 06.11.2026.

Проверено на 30.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.