Купить квартиру в Варне или в Констанце: какой город у моря выбрать в 2026 году
Своя квартира у моря в Евросоюзе — в сданном доме и без кредита банка. Купить квартиру в Варне или в Констанце можно почти по одной цене метра, но выгоднее Констанца: при квартире около 100 000 € вы вносите 30 % по нотариальному договору и платите около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику.
Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства недвижимости Armonia в работе более 100 квартир в сданных домах, а сделку можно пройти из Украины по доверенности. Нужен статус в ЕС — встроим квартиру в путь к виду на жительство в Румынии. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа.
Коротко. На 13.10.2026 метр у моря в Варне и в Констанце стоит почти одинаково: двухкомнатные квартиры в Варне — в среднем 2 044 € в объявлениях imot.bg, Констанца — 2 020 € по индексу imobiliare.ro за сентябрь. Разница — в том, что вы покупаете, и в условиях покупки. По условиям сопровождения Alliance на 13.10.2026 в Констанце — сданный дом, взнос 30 % по нотариальному договору купли-продажи, остаток около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику, кредит банка не нужен.
Купить квартиру в Варне в Болгарии или в Констанце: где выгоднее в 2026 году?
Выгоднее Констанца: метр стоит почти как в Варне, а квартиру мы подбираем в сданном доме — взнос 30 %, остаток 36 месяцев без процентов собственнику, кредит банка не нужен. Сравнение двух городов — по 4 пунктам:
Цена метра — Варна: 2 044 € за м² в объявлениях о двухкомнатных квартирах; Констанца: 2 020 € за м² по индексу.
Город — оба живут круглый год; в Констанце — крупнейший порт Евросоюза на Чёрном море, университеты и аэропорт.
Курорт — Золотые Пески у Варны, Мамая в Констанце; в закрытом комплексе Болгарии к цене добавляется ежегодная плата за содержание.
Покупка — в Констанце: сданный дом, нотариальный договор, рассрочка от собственника квартиры без банка.
В Евросоюзе такое сочетание — сданный дом, взнос 30 % и рассрочка без банка — редкость. Как в целом отличается покупка в Болгарии и в Румынии — в материале «Купить квартиру в Болгарии или в Румынии».
Сколько стоит квартира в Варне и в Констанце в 2026 году?
В 2026 году метр в Варне и в Констанце стоит около 2 000 €, в курортном комплексе Золотые Пески — около 1 600 €. Цены предложения на дату:
Варна — 2 044 € за м² в среднем, медиана — 1 952 €: двухкомнатные квартиры, более 1 000 объявлений на imot.bg на 13.10.2026.
Золотые Пески — 1 630 € за м² в среднем: двухкомнатные квартиры, 193 объявления на imot.bg на 13.10.2026.
Констанца — 2 020 € за м², за год +6,4 %; в новых домах — 2 257 € (индекс imobiliare.ro, сентябрь 2026).
С 1 января 2026 года Болгария — в еврозоне (Регламент Совета ЕС 2025/1409), поэтому цены двух городов сравниваются напрямую.
При квартире около 100 000 € в Констанце — это около 50 м² по средней цене — на вход нужно около 33 000 €: взнос 30 % с нотариальными сборами и налогом и 3 % комиссии агентства. Дальше — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов.
Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и ежемесячный платёж по каждой.
Почему Констанца живёт круглый год, а курортные комплексы Варны — по сезону?
Констанца — портовый и университетский город, а не только курорт: здесь крупнейший порт Евросоюза на Чёрном море, и город работает 12 месяцев в году. Что держит Констанцу вне сезона:
Порт — 67,6 млн тонн грузов за 2025 год (администрация морских портов CN APM Constanța).
Университеты — Университет «Овидиус» и Морской университет Констанцы.
Аэропорт — международный аэропорт «Михаил Когэлничану», около 24 км от города (сайт аэропорта).
Варна — тоже порт и университетский город. Разница — в курортных комплексах: в Варненской области в январе 2026 года работали 124 места размещения от 10 кроватей, в августе — 379; ночёвок — 55,3 тыс. против 1,38 млн (НСИ).
Как купить квартиру в Констанце со взносом 30 %, не выезжая из Украины?
Покупка проходит в 6 шагов, и каждый из них ведём мы: подборка 3–5 квартир за 1 рабочий день → проверка денег и документов до задатка → нотариальный договор со взносом 30 % → запись в carte funciară → 36 месяцев без процентов собственнику → сдачей занимается управляющая компания.
Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость. Договор подписывается у нотариуса (Гражданский кодекс, ст. 1244); вы — собственник с записью в carte funciară, которая защищает право против третьих лиц (закон 7/1996), а расчёт с продавцом обеспечивает законная ипотека продавца до последнего платежа (ст. 2386 п. 1).
Формат участия выбираете вы — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента. Деньги банк проверяет до задатка, документы о происхождении средств под его требования готовим мы. Весь путь из Украины — в материале «Как купить квартиру в Евросоюзе из Украины, не выезжая».
Купили квартиру в курортном комплексе Варны, а она простаивает вне сезона: что делать?
Если квартира в комплексе уже куплена, мы в 3 шага считаем, во что она обходится вам за год и какой взнос в Констанце закрывает её продажа.
Закрытый комплекс — это жилой комплекс, общие части которого — бассейн, территория — содержатся по договору с застройщиком. Договор вносится в дело каждой квартиры и обязателен для следующего покупателя, а размер платы закон не ограничивает (Закон об управлении этажной собственностью — ЗУЕС, ст. 2).
Плата идёт и в месяцы, когда квартира пустует: например, 12 € за м² в год — около 960 € за двухкомнатную 80 м² в Золотых Песках (объявление imot.bg, 12.10.2026).
Год владения — считаем плату за содержание комплекса, коммунальные услуги, ремонт и месяцы без жильцов.
Договор о содержании — проверяем, что в нём записано; вопросы к адвокату по болгарскому праву готовим мы.
Взнос — считаем, какой взнос 30 % в сданном доме в Констанце закрывает сумма от продажи.
Другие частые ошибки закрываем так:
Деньги лежат на счёте — сумма становится взносом 30 %, и у вас своя квартира у моря в сданном доме.
Деньги ещё в Украине — начинаем с проверки происхождения средств до задатка, пакет под требования банка готовим мы.
Купили квартиру в Румынии без конструкции ради статуса — проверяем документы и добавляем недостающее: компанию, официальный доход, трудовой контракт.
Квартира в комплексе уже куплена — напишите нам. Бесплатно посчитаем год владения и пришлём подборку квартир в сданных домах под ваш бюджет.
Как Alliance Consulting ведёт покупку квартиры и путь к ВНЖ в Румынии?
Alliance Consulting 4 года ведёт сделки в Румынии — по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы; лицензии компании — в открытом доступе на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.
Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Офисы — в Констанце и Нэводари, рядом с объектами.
Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (решение Совета ЕС 2026/1912), квартира становится частью пути к виду на жительство — «четыре элемента и результат»: компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании — и разрешение IGI. Сама покупка вида на жительство не даёт.
Весь путь — около 4 месяцев, регистрация SRL — около месяца и 1 300 €; подробно — в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда». Лично вы приезжаете 1 раз — на подачу досье, со специалистом компании.
Как получить подборку квартир у моря в Констанце под ваш бюджет?
С бесплатной подборки: за 1 рабочий день после обращения пришлём 3–5 квартир в сданных домах под ваш бюджет — с расчётом взноса 30 % и ежемесячного платежа по каждой. Показ — лично или по видео, сделка — по договору.
Во что обходится квартира после покупки — в материале «Сколько стоит содержать квартиру в Румынии». В работе у Armonia на 09.10.2026 — более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.
Вопросы и ответы
Что выгоднее в 2026 году — купить квартиру в Варне или в Констанце?
Констанца: метр там стоит почти как в Варне (2 020 € по индексу imobiliare.ro за сентябрь против 2 044 € в объявлениях imot.bg о двухкомнатных квартирах в Варне), а покупка идёт в сданном доме со взносом 30 % по нотариальному договору. Остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику, кредит банка не нужен.
Нужен ли кредит банка, чтобы купить квартиру у моря в Констанце?
Нет, кредит банка не нужен: рассрочку даёт собственник квартиры. Вы вносите 30 % по нотариальному договору купли-продажи, остаток платите 36 месяцев без процентов — около 1 900 € в месяц при квартире около 100 000 €. Банк проверяет происхождение денег до задатка, документы под его требования готовим мы.
Можно ли купить квартиру в Констанце, не выезжая из Украины?
Да, сделку можно пройти по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента; лично — по желанию. Показ — по видео, проверка денег — до задатка, запись в carte funciară запрашивает нотариус. Если нужен вид на жительство в Румынии, приезжать нужно 1 раз — на подачу досье, со специалистом компании.
Источники
Codul civil (Legea nr. 287/2009), ст. 1244, 2386 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 — 13.03.1996, республикация, в действующей редакции; Portal Legislativ
Закон за управление на етажната собственост, чл. 2 — ред. ДВ бр. 49 от 17.06.2025; Министерство регионального развития Болгарии
Места за настаняване — август 2026 година — 12.10.2026; Национальный статистический институт Болгарии
Места за настаняване — януари 2026 година — 11.03.2026; Национальный статистический институт Болгарии
Council Regulation (EU) 2025/1409 — 08.07.2025, в силе с 01.01.2026; EUR-Lex
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 16.10.2026. Дата обновления: 16.10.2026.
Проверено на 14.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.