Купівля нерухомості дистанційно та отримання посвідки на проживання в Євросоюзі: як це працює у 2026 році

Чому саме Румунія і чому саме Констанца

Румунія — країна Євросоюзу, країна Шенгену, країна на горизонті єврозони. Резидент Румунії отримує повний обсяг європейських прав: свободу пересування 29 країнами Шенгенської зони, доступ до банківської системи ЄС, можливість навчання і роботи дітей у будь-якій країні Союзу, захист європейського права. Ціна входу — в рази нижча, ніж в Італії, Португалії чи Іспанії.

Констанца — найбільше румунське місто на Чорному морі, головний морський порт країни, центр південного узбережжя. Під одним брендом локації працюють кілька ключових районів:

Аналогічні обʼєкти в Лісабоні чи Барселоні — від 300 000 €. У 2026 році відкрилося друге вікно: ринок нерухомості Констанци та узбережжя зріс після повного входу Румунії до Шенгену, але не досяг рівня перегрітих ринків Західної Європи. Це короткий горизонт, у якому актив одночасно працює і як європейська нерухомість, і як точка опори для резидентства ЄС.

Як проходить угода: чотири варіанти на вибір

Угода починається з вибору обʼєкта на сайті Alliance і Armonia. Після заявки співробітник компанії організовує показ — особисто або у форматі відеозвʼязку. На зустрічі присутній власник і відповідає на всі питання напряму, без посередників. Коли обʼєкт підтверджено, клієнт обирає один із чотирьох варіантів оформлення купівлі.

1. 01

   Через керуючу компанію

   Керуюча компанія реєструє фірму (SRL) на імʼя клієнта і здійснює купівлю через корпоративну структуру. Право власності оформлюється на клієнта.

   Підходить: Коли купівля йде у звʼязці з відкриттям компанії, подальшим оформленням посвідки на проживання та веденням господарської діяльності — оренди, управління, інвестиційних операцій.

2. 02

   За довіреністю на довірену особу

   Клієнт видає нотаріально засвідчену довіреність родичу або знайомому, який підписує договір купівлі-продажу в румунського нотаріуса від імені клієнта. Право власності оформлюється на клієнта.

   Підходить: Коли у клієнта є перевірена особа в Румунії та стандартна структура угоди.

3. 03

   Особистий візит на один день

   Клієнт прилітає до Румунії на один день, підписує довіреність на подальші формальності та нотаріальний договір купівлі-продажу особисто в нотаріуса, після чого одразу відлітає.

   Підходить: Коли клієнт хоче пройти ключовий акт угоди особисто — без передачі повноважень третім особам на момент підписання.

4. 04

   За довіреністю на керуючу компанію

   Клієнт видає довіреність на керуючу компанію, і вона підписує угоду від його імені. Найзакритіший варіант з погляду логістики: клієнт не вилітає до Румунії, не залучає родичів, не координує сторонню сторону.

   Підходить: Керуюча компанія бере на себе весь процес — від підписання в нотаріуса до постановки обʼєкта на кадастровий облік.

У всіх чотирьох варіантах Alliance веде юридичну перевірку обʼєкта, банківський фінансовий моніторинг і реєстрацію права власності. Armonia відповідає за підбір і показ. Клієнт керує процесом — зі своєї країни або з одного візиту.

Звʼязка «компанія → нерухомість → посвідка на проживання → громадянство»: чотири рівні однієї стратегії

Головна помилка — розглядати кожен крок окремо. Купівля квартири. Відкриття компанії. Подання на посвідку на проживання. Отримання громадянства. На практиці це чотири рівні однієї конструкції, і збирати їх потрібно в правильній послідовності, з урахуванням майбутнього кроку. Якщо перший рівень зібрано неправильно, четвертий стає недосяжним.

1. 01

   Компанія в Румунії

   Румунське SRL — товариство з обмеженою відповідальністю. Мінімальний статутний капітал — символічний. Строк реєстрації — 7–14 робочих днів.

   Податковий режим компанії залежить від виду діяльності та обороту — застосовні ставки на дату реєстрації рахуються на консультації. Alliance оформлює компанію з реальною економічною функцією: офіс, розрахунковий рахунок, коректні коди діяльності (CAEN), бухгалтерський супровід. Це не «компанія для папірця» — це бізнес-одиниця, яка витримує перевірку міграційної служби та банку. Засновником і адміністратором виступає клієнт.

2. 02

   Нерухомість як актив

   Нерухомість оформлюється або на фізичну особу, або на компанію. Кожна схема має свої податкові та юридичні наслідки.

   У фізичної особи та у компанії різні податкові наслідки: відрізняється і податок на власність, і режим доходу від оренди, а оформлення на компанію додатково відкриває амортизацію та здачу в оренду через юрособу. Застосовні ставки на дату угоди рахуються на консультації. Alliance підбирає схему під мету: якщо пріоритет — резидентство і довгий горизонт, частіше використовується змішана конструкція, де житло оформлено на власника, а комерційні обʼєкти — на компанію.

3. 03

   Посвідка на проживання: перший дозвіл і продовження

   Перший дозвіл на перебування подається на підставі діяльності в компанії — як асоціат або адміністратор.

   До пакета додається підтвердження реальної діяльності: контракти, обороти, оренда офісу, співробітники. Нерухомість у власності посилює кейс — це матеріальний актив, що підтверджує економічний звʼязок із Румунією. Середній строк розгляду першого подання — 30–90 днів. Перша посвідка на проживання видається на 1 рік, далі продовжується щорічно. На пʼятому році відкривається право на довгострокову посвідку на проживання резидента ЄС — статус із правом проживання в усіх країнах Союзу, доступом до соціальної системи, освіти та медицини нарівні з громадянами.

4. 04

   Громадянство Румунії

   Через вісім років безперервного законного резидентства відкривається право подання на громадянство Румунії за натуралізацією. Вісім років — строк саме натуралізації: маршрути за походженням, включно з репатріацією, ідуть окремим контуром зі своїми вимогами та строками.

   Вимоги: знання румунської мови на базовому рівні, лояльність державі, відсутність судимостей, достатні засоби для існування, підтверджена інтеграція. Громадянство Румунії — це громадянство Європейського союзу в повному обсязі: безвізовий вʼїзд до 178 напрямків (індекс Henley, 2026), право жити, працювати і вести бізнес у будь-якій країні Союзу без окремого дозволу, право голосу на виборах до Європарламенту, передача статусу дітям за народженням. Паралельний маршрут — громадянство Болгарії: альтернатива зі своєю логікою, строками та юридичними нюансами.

Що робити, якщо помилку вже допущено

Частина клієнтів приходить в Alliance не на старті, а після першого невдалого заходу. Купили обʼєкт через випадкового агента — виявився без дозволу на введення в експлуатацію. Переказали гроші без узгодження з банком — рахунок заблоковано, кошти зависли. Оформили компанію за дешевим пакетом — структура не підходить під посвідку на проживання. Підписали довіреність із надмірними повноваженнями — втратили контроль над угодою. Подали на посвідку на проживання без підтвердження економічної активності — отримали відмову, і наступне подання йде під посиленим контролем міграційної служби.

Кожна така ситуація вирішувана. Юридичний відділ Alliance приймає кейс на будь-якій стадії: розблокування рахунків, перереєстрація обʼєктів, заміна структури компанії, перегляд угоди, захист в Inspectoratul General pentru Imigrări, відновлення маршруту до посвідки на проживання та громадянства. Що раніше ситуацію передано в роботу, то вищий шанс зберегти актив і не втратити роки резидентства. Пізній вхід обходиться дорожче, але в більшості випадків маршрут відновлюється.

Ролі Alliance і Armonia: формула дистанційної угоди

Armonia показує обʼєкти. Alliance зберігає гроші та вибудовує конструкцію. Це різні рівні відповідальності в одній угоді.

Armonia працює з ринком Констанци та узбережжя: знає забудовників, оцінює локації на Мамаї, у Фалеза Норд і Томіс Норд, відбирає обʼєкти під стратегію клієнта, веде переговори щодо ціни, організовує показ із присутністю власника. Alliance працює з правом і фінансами: перевіряє обʼєкт юридично, веде банківський моніторинг, оформлює компанію, готує документи на посвідку на проживання і в перспективі — на громадянство, координує процес повністю.

Чотири роки роботи з іноземними клієнтами. Три напрями — нерухомість у Румунії, громадянство Румунії, громадянство Болгарії — єдина воронка відповідальності. Клієнт отримує один контракт, одного куратора та один результат — нерухомість у власності, резидентство ЄС і горизонт європейського громадянства.

З чого починається робота

Дистанційна угода починається зі стратегічної сесії — без неї підбір обʼєктів перетворюється на перебирання пропозицій. На сесії фіксуються мета, бюджет, горизонт, склад сімʼї, пріоритети щодо локації та резидентства. Після цього формується індивідуальний маршрут: які обʼєкти дивитися в Констанці, на Мамаї чи у Фалеза Норд, яку структуру оформлювати, в якому банку відкривати рахунок, на якій підставі подавати на посвідку на проживання, в якому горизонті підходити до громадянства.

Alliance веде два продукти: повний супровід угоди з нерухомістю в Румунії та оформлення резидентства або громадянства ЄС. Ці продукти можна брати окремо, але у звʼязці вони працюють сильніше — бо побудовані під одну стратегію.

Питання перед дистанційною угодою