Перевірка квартири в Євросоюзі перед купівлею: які документи запитують до завдатку

Перевірка квартири в Євросоюзі перед купівлею: які документи запитують до завдатку

Квартиру в Євросоюзі можна повністю перевірити, не виїжджаючи з України. Усе, що справді захищає покупця, міститься в документах, а не в стінах.

Огляд відповідає на запитання «чи подобається мені ця квартира?» — сьогодні для цього достатньо відеоперегляду. Але юридичну безпеку обʼєкта підтверджують тільки документи. Нижче розповідаємо, що саме необхідно запитати до внесення завдатку, в якому порядку проводиться перевірка і що робити, якщо гроші вже передано продавцеві.

Які документи перевіряють перед купівлею квартири за кордоном

Перед купівлею перевіряють сім документів — і всі сім необхідно вивчити до внесення завдатку. Перевірка проводиться одночасно за трьома напрямами: обʼєкт, продавець і умови самої угоди. Звичайний огляд квартири не закриває жодного з них.

Запитуються:

— витяг із реєстру: хто є власником і з якої дати;

— відомості про обтяження: іпотеку, заставу або арешт;

— інформація про судові спори щодо продавця, а не тільки обʼєкта;

— дозвіл на введення будинку в експлуатацію;

— кадастровий номер і офіційна площа квартири;

— довідки про відсутність заборгованості за комунальними платежами і внесками асоціації власників;

— підтвердження права на продаж з урахуванням чоловіка чи дружини, часток і можливих спадкоємців.

Документи вивчаються двічі. Перший раз — на етапі підготовки письмового висновку, коли обʼєкт тільки розглядається. Другий — безпосередньо перед підписанням угоди.

Реєстр постійно оновлюється, тому між першою перевіркою і підписанням у ньому може зʼявитися новий запис.

Що має показати продавець до завдатку

До внесення грошей продавець зазвичай має показати три основні документи: витяг із реєстру, документ, що підтверджує право власності, і дозвіл на введення будинку в експлуатацію.

Для продавця надання цих документів не повʼязане з витратами чи ризиками. Відмова їх показати сама по собі ще не доводить наявності проблеми, але означає, що покупець вносить гроші, не розуміючи юридичного стану обʼєкта.

Важлива не тільки наявність документів, а й те, хто і коли їх запитав. Надісланий продавцем скан відображає ситуацію на дату його отримання, а актуальний витяг із реєстру показує стан обʼєкта на сьогодні.

Між цими датами в реєстрі можуть зʼявитися записи, яких не буде в раніше надісланому комплекті. Тому документи, надіслані продавцем, — це інформація для попередньої розмови. Документи, самостійно запитані з офіційного джерела, — це повноцінна перевірка.

Як перевірити, чи зданий будинок в експлуатацію

Факт введення будинку в експлуатацію підтверджується документом, а не тим, що в будівлі вже живуть люди.

Дозвіл на введення в експлуатацію — це окремий офіційний документ із датою і номером. Наявність мешканців, світла, води і робочого ліфта не замінює цього документа і не доводить його існування.

Будинок, офіційно прийнятий в експлуатацію, і будинок, фактично заселений мешканцями, — це різні юридичні ситуації. Вони по-різному впливають на можливість реєстрації права власності.

За нашими обʼєктами будинок уже зданий в експлуатацію, тому ми показуємо підтвердний документ, а не називаємо передбачуваний строк завершення будівництва. Різниця між «будинок зданий» і «будинок здамо» — це різниця між оформленою власністю й обіцянкою.

Як перевірити продавця: право продавати, частки, спадкоємці

Продавця необхідно перевіряти окремо від самої квартири. Людина може значитися власником, але при цьому не мати права одноосібно здійснити продаж.

Судовий спір виникає щодо людини, а наслідки для квартири можуть зʼявитися пізніше. Тому інформацію шукають не тільки за адресою обʼєкта, а й за імʼям продавця.

Перевіряються:

— підстава виникнення права власності: яким чином і коли обʼєкт перейшов до продавця;

— сімейний стан і потреба в згоді чоловіка чи дружини;

— наявність часток та інших власників;

— спадкові підстави і можливі претензії спадкоємців;

— відкриті судові процеси щодо продавця.

Претензії спадкоємця або колишнього чоловіка чи дружини не виникають раптово: потенційні підстави для них можна побачити заздалегідь у документах.

Якщо проблема виявиться вже після реєстрації права власності, розгляд відбуватиметься за вашої участі і за ваш рахунок.

Чи переходять борги за квартирою до нового власника

Частина заборгованості може бути повʼязана не з конкретною людиною, а безпосередньо з обʼєктом. Насамперед ідеться про комунальні платежі і внески асоціації власників.

Такі борги йдуть за квартирою, і новий власник може виявити їх уже після оформлення угоди.

Тому до перевірки обовʼязково входить запит довідок про стан розрахунків: окремо за комунальними платежами і окремо за асоціацією власників.

Це найрутинніший пункт перевірки, тому його пропускають частіше за інші. При цьому саме він регулярно стає найнеприємнішою знахідкою після купівлі.

Виявлений до угоди борг — не обовʼязково привід відмовлятися від обʼєкта. Це підстава перерахувати вартість квартири або вимагати, щоб продавець погасив заборгованість до підписання.

Борг, виявлений після угоди, стає витратою нового власника.

Що написано в довіреності на купівлю нерухомості за кордоном

Довіреність — це документ із чітко встановленими межами, а не дозвіл діяти «від імені власника в усьому».

У ній зазначаються конкретний обʼєкт, гранична вартість купівлі, строк дії і точний перелік повноважень представника.

Представник не може купити іншу квартиру, заплатити більше за встановлену суму або продовжувати діяти після закінчення строку довіреності.

Порядок оформлення тут зворотний тому, як часто роблять покупці: довіреність оформлюється після отримання письмового висновку, а не до проведення перевірки.

Спершу необхідно зрозуміти, який саме обʼєкт купується і на яких умовах. Тільки після цього представникові передаються необхідні повноваження.

Провести угоду можна трьома способами, і ми називаємо їх відкрито: особисто, за довіреністю або через керуючу компанію. Обраний варіант фіксується в письмовому висновку до угоди.

Що робити, якщо завдаток уже внесено, а перевірки не було

Навіть якщо завдаток уже передано, ситуацію ще можна виправити. Перевірка проводиться після внесення грошей, і саме її результати дають змогу визначити, чи є підстави вимагати повернення і на які документи при цьому можна посилатися.

Порядок дій:

1. Запитується повний комплект із тих самих семи документів щодо обʼєкта.

2. Перевіряється все, що вже було підписано, а також умови, на яких передавалися гроші.

3. Виявлені обставини зіставляються з передбаченими умовами повернення завдатку.

Далі зазвичай можливі три варіанти:

— повернення грошей, якщо для цього є документальна підстава;

— перегляд вартості, якщо виявлена проблема знижує цінність обʼєкта;

— вихід з угоди з фіксацією втрати, якщо продовження угоди обійдеться дорожче, ніж своєчасна зупинка.

У всіх трьох випадках спершу необхідно отримати документ і тільки після цього обговорювати ситуацію з продавцем. Розмова без підтвердних документів, як правило, не дає результату.

На майбутнє діє просте правило: умову про повернення завдатку в разі виявлення обтяжень необхідно включити в договір до переказу грошей, а не в момент виникнення спору.

У цьому маршруті правильний порядок дій важливіший за швидкість. Письмовий висновок має бути отриманий раніше за внесення завдатку, завдаток передається раніше за укладення основного договору, а повторний витяг із реєстру запитується безпосередньо перед підписом.

Угоду, зібрану в неправильній послідовності, доводиться перезбирати. І це найдорожча переробка з усіх, з якими ми стикаємося.

Для орієнтиру щодо сум: порівнянна двокімнатна квартира в Євросоюзі коштує 200 000–300 000 €. Наш обʼєкт — близько 100 000 € за першого внеску 30%, тобто приблизно 30 000 €.

Решта суми виплачується в розстрочку на 36 місяців без відсотків, а право власності переходить до покупця одразу. Саме ці 30 000 € і захищає попередня перевірка документів.

Далі маршрут продовжується у звичайному порядку: компанія, оренда, офіційний дохід, трудовий контракт, картка — і через три роки за наявності ЗАКОННИХ підстав власник отримує громадянство Європейського Союзу.

Ще до першої розмови можна перевірити три речі:

— усі питання в Румунії дистанційно веде наша керуюча компанія;

— робота проводиться офіційно за договором, у якому заздалегідь прописуються строки, вартість і порядок взаємодії;

— ліцензії компанії перебувають у відкритому доступі на сайті.

Остаточне рішення щодо банківської операції ухвалює банк. Компанія не гарантує успішного проходження банківської перевірки і не консультує з питань, що стосуються інших юрисдикцій.

Вхід у маршрут — безкоштовна комплаєнс-діагностика з письмовим висновком. Вона проводиться обовʼязково до внесення завдатку і не потребує оплати.

За підсумками діагностики ви отримуєте:

— рекомендований банк;

— перелік документів для підтвердження джерела коштів;

— попередню оцінку походження капіталу;

— передбачувані строки і структуру купівлі;

— пряму відповідь на головне запитання: чи підходить вам ця конструкція.