Квартира на румунську фірму: коли TVA не виникає і коли його приймають до відрахування

Квартира на румунську фірму: коли TVA не виникає і коли його приймають до відрахування

Купівля квартири в Румунії на власну фірму — робоча конструкція: частина угод проходить узагалі без TVA, а там, де податок виникає, його за виконаних умов приймають до відрахування. Обмеження тут жорстке: право на відрахування створюється до підписання акта, а не після, і рішення щодо конкретної угоди ухвалює ANAF. Нижче — що змінюється в разі купівлі на фірму, у яких випадках податок не виникає за законом, який порядок передує угоді і що робити тому, хто вже купив обʼєкт, не вирішивши це питання заздалегідь.

Що змінюється, якщо квартиру оформлено на фірму, а не на людину?

Змінюється не обʼєкт, а режим володіння. Власником стає румунська юридична особа, обʼєкт потрапляє до її обліку, а угода отримує податковий режим компанії.

Право власності реєструють у земельній книзі на фірму, розпоряджаються обʼєктом за рішенням учасника, а продаж частки в компанії і продаж самої квартири — дві різні операції з різними наслідками.
Зʼявляється те, чого в приватного власника немає: бухгалтерія, звітність, обовʼязок зберігати документи щодо обʼєкта і тримати його на балансі. І зʼявляється питання TVA, яке у фізичної особи в більшості угод просто не виникає.

Окрема деталь, яку видно одразу: знижені ставки для житла задумані як соціальний захід і адресовані фізичним особам. Фірма сплачує стандартну ставку незалежно від площі й вартості обʼєкта.

Кому підходить купівля на румунську фірму?

Конструкція підходить тим, у кого квартира працює як актив: здається в оренду, входить до портфеля з кількох обʼєктів, купується під перепродаж або разом з іншою нерухомістю на ту саму компанію.

Умови, за яких конструкція взагалі має сенс, прості. У фірми є реальна діяльність, банківський рахунок і налагоджений облік. Джерело коштів підтверджено документами — банк запитає про це до угоди, а не після. Власник готовий до звітності й до того, що обʼєкт живе за правилами компанії, а не за особистими планами.

Тут же — факт на дату публікації, який враховують окремо.
Законом № 161/2026 знижену ставку 9 % продовжено до 30 вересня 2026 року включно: одне житло, покупець — фізична особа, корисна площа не більше 120 м², вартість разом із землею не вище 600 000 леїв без податку, обʼєкт придатний для проживання.
На юридичних осіб це вікно не поширюється. Нотаріус зазначає застосовану ставку в акті, тому режим угоди видно в документах, і пізніше його не переграють.

Чи виникає TVA під час купівлі квартири в Румунії і в яких випадках?

Не в кожній угоді. Податок виникає тоді, коли продавець діє як оподатковувана особа; якщо квартиру продає приватний власник, який такою особою не є, операція залишається поза TVA — податок не виникає за законом.

Три типові ситуації виглядають так.
Вторинне житло в приватного власника — операція поза TVA.
Новобудова від забудовника — операція з податком, стандартна ставка на дату публікації 21 %.
Продавець-компанія — режим залежить від того, як кваліфіковано обʼєкт і який режим заявив продавець щодо угоди; це зʼясовують до підписання, а не за нотаріальним столом.

Є і четвертий випадок, який часто пропускають: приватний власник, у якого угоди з нерухомістю мають регулярний характер, може сам виявитися оподатковуваною особою. Тому статус продавця перевіряють за документами, а не зі слів.

Як фірма приймає TVA до відрахування і що треба зробити до угоди?

Відрахування можливе за двох умов одночасно: фірму зареєстровано платником TVA, і обʼєкт використовується в оподатковуваних операціях. Обидві умови створюють до угоди — у цьому і полягає весь сенс підготовки.

Порядок із 5 кроків.

Перше. Визначити призначення обʼєкта.

Друге. Зареєструвати фірму платником TVA.

Третє. Перевірити режим продавця.

Четверте. Провести угоду в нотаріуса.

Пʼяте. Відобразити угоду в декларації.

Призначення обʼєкта визначає все інше. Оренда житла — операція без права на відрахування, якщо щодо неї не заявлено оподаткування за опцією; конкретну механіку щодо вашого обʼєкта підтверджує профільна аудиторська фірма до угоди, а не після неї. Зміна призначення обʼєкта після купівлі тягне коригування раніше прийнятого відрахування за встановлений законом період — строк рахують щодо обʼєкта і перевіряють на дату.

І межа, яку ми позначаємо прямо: рішення щодо конкретної угоди ухвалює ANAF.

«Гарантувати відрахування не можна — можна вибудувати угоду так, щоб до неї не було питань. Строки, сума і порядок роботи — у договорі.»

Що робити, якщо обʼєкт уже куплено, а питання TVA не вирішили до угоди?

Спочатку зʼясовують, чи був податок в угоді взагалі. Від цього залежить, чи щось втрачено, і розмова йде за документами, а не за відчуттями.
Можливих наслідків три, і ми розбираємо їх чесно, включно з неприємним.
Обʼєкт куплено в приватного власника поза TVA — відраховувати нічого, втрат немає, питання закривається обліком і призначенням обʼєкта.
Новобудову куплено з податком, але фірму не було зареєстровано платником — реєстрація після угоди права на відрахування автоматично не відновлює, ситуацію розбирають за актом і рахунком-фактурою.
Обʼєкт куплено з податком, і він використовується в неоподатковуваній операції — відрахування щодо нього не належить, а зміна призначення діє на майбутнє, з коригуванням.
Порядок дій однаковий в усіх трьох випадках: підняти акт і рахунок-фактуру, встановити статус продавця і режим угоди, зафіксувати фактичне використання обʼєкта, отримати висновок аудиторів і лише після цього ухвалювати рішення. Найдорожче коштує незадане питання: режим угоди визначають один раз, у момент підписання.

Як Alliance вибудовує цю конструкцію?

Alliance веде угоду за договором, де прописано строки, суму і порядок роботи; ліцензії компанії — у відкритому доступі на сайті.

Склад роботи: визначення призначення обʼєкта під завдання власника, перевірка статусу і режиму продавця, реєстрація фірми платником TVA до угоди, підготовка документів щодо джерела коштів і проходження банківського комплаєнсу, супровід підписання в нотаріуса, налагодження обліку щодо обʼєкта.
Armonia показує обʼєкти — Alliance вибудовує конструкцію і зберігає гроші.

Ролі розмежовано і в договорі, і в роботі.
Юридичну частину ведуть профільні фахівці, бухгалтерську і податкову — аудиторські фірми; керівник відповідає за стратегію, банк, фінансовий моніторинг і координацію всіх процесів.
Особиста присутність потрібна лише там, де її вимагає закон: угода можлива за довіреністю, оформленою заздалегідь.

Що важливо памʼятати перед угодою

Режим угоди визначають до підписання. Податок або не виникає за законом, або виникає і за виконаних умов його приймають до відрахування; третього варіанта немає, а імпровізація після угоди коштує дорожче, ніж підготовка до неї.

Чи можна купити квартиру на фірму, якщо компанію відкрито нещодавно?

Так, обмежень за віком компанії немає.
Значення має інше: чи зареєстровано фірму платником TVA до угоди, чи відкрито рахунок, чи ведеться облік і чи підтверджено джерело коштів.

Що вигідніше — купівля на фірму чи на фізичну особу?

Відповідь залежить від того, як використовується обʼєкт і скільки обʼєктів заплановано. На дату публікації для фізичних осіб діє окреме вікно зниженої ставки до 30 вересня 2026 року за виконання умов закону; на компанію воно не поширюється, зате в компанії є механіка відрахування, якої немає в приватного власника.

Гарантуєте відрахування?

Ні. Рішення щодо конкретної угоди ухвалює ANAF.
Гарантувати відрахування не можна — можна вибудувати угоду так, щоб до неї не було питань.
Строки, сума і порядок роботи — у договорі.

Запишіться на безкоштовну комплаєнс-діагностику: розберемо вашу ситуацію за документами і дамо письмовий висновок — рекомендований банк, перелік документів під джерело коштів, оцінка походження коштів, структура купівлі і спосіб проведення угоди. І пряма відповідь: чи підходить вам ця конструкція.
Діагностика безкоштовна і ні до чого вас не зобовʼязує. Напишіть нам у Telegram-чат @alliance_consulting_SRL — розберемо вашу ситуацію.

Кононов Сергій Валентинович — керівник консалтингової компанії Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Понад 30 років управлінської практики; компанія веде ліцензовану практику в Румунії чотири роки і супроводжує клієнтів від першої консультації до отримання документів. Ліцензії та документи компанії — у відкритому доступі на сайті.