Verificarea apartamentului în Uniunea Europeană înainte de cumpărare: ce documente se solicită înainte de acont
Verificarea apartamentului în Uniunea Europeană înainte de cumpărare: ce documente se solicită înainte de acont
Un apartament în Uniunea Europeană poate fi verificat complet fără să plecați din Ucraina: tot ce îl protejează pe cumpărător se află în documente, nu în pereți. Vizionarea răspunde la întrebarea „îmi place” — iar astăzi la ea răspunde vizionarea video. Mai jos — ce anume se solicită înainte de acont, în ce ordine și ce faceți dacă banii au fost deja plătiți.
Ce documente se verifică înainte de cumpărarea unui apartament în străinătate
Se verifică șapte documente, și toate șapte se citesc înainte de plata acontului. Verificarea merge simultan pe trei direcții: imobilul, vânzătorul și tranzacția însăși. Vizionarea nu acoperă niciuna dintre ele.
Ce se solicită:
• extrasul din registru: cine este proprietarul și de la ce dată;
• înscrierile privind sarcinile: ipotecă, gaj, sechestru;
• litigiile — după vânzător, nu după imobil;
• actul de recepție și dare în folosință a blocului;
• numărul cadastral și suprafața;
• adeverințele privind datoriile la utilități și la cotizațiile asociației de proprietari;
• dreptul de a vinde: soțul sau soția, cotele, moștenitorii.
Documentele se citesc de două ori: în etapa avizului scris, când imobilul abia se alege, și din nou înainte de semnare. Registrul este viu, iar o înscriere poate apărea în intervalul dintre aceste două momente.
Ce trebuie să arate vânzătorul înainte de acont
Înainte de bani se arată de obicei trei documente: extrasul din registru, documentul de proprietate și actul de dare în folosință. Pe vânzător acest lucru nu îl costă nimic și nu îl expune la niciun risc. Refuzul de a le arăta nu dovedește prin el însuși o problemă, dar înseamnă că plătiți banii orbește.
Important este cine anume solicită documentul. Scanarea trimisă arată situația la data scanării, iar registrul — situația de astăzi. Între aceste date pe imobil apar înscrieri care nu se vor regăsi în setul trimis. Ce vi s-a trimis este informație pentru discuție. Ce ați solicitat singur este verificare.
Cum verificați dacă blocul a fost dat în folosință
Se verifică prin document, nu prin faptul că blocul este locuit. Actul de dare în folosință este un document separat, cu dată și număr. Faptul că în bloc locuiesc oameni, este lumină și funcționează liftul nu îl înlocuiește și nu dovedește existența lui.
Un bloc recepționat și dat în folosință și un bloc locuit de facto sunt situații juridice diferite și influențează diferit înscrierea dreptului de proprietate. La imobilele noastre blocul este deja dat în folosință, de aceea arătăm documentul, nu indicăm un termen estimat de predare. Diferența dintre „dat în folosință” și „îl vom da în folosință” este diferența dintre proprietate și promisiune.
Cum verificați vânzătorul: dreptul de a vinde, cotele, moștenitorii
Vânzătorul se verifică separat de imobil. O persoană poate fi proprietar și totuși să nu aibă dreptul să vândă singură. Un litigiu se deschide pe numele unei persoane și ajunge la apartament abia mai târziu — de aceea înscrierile se caută după numele vânzătorului, nu după adresa apartamentului.
Ce se verifică:
• temeiul proprietății: cum și când a ajuns imobilul la vânzător;
• starea civilă și necesitatea acordului soțului sau al soției;
• existența cotelor și a altor proprietari;
• temeiurile succesorale și eventualele pretenții;
• procesele deschise pe numele vânzătorului.
Pretenția unui moștenitor sau a unui fost soț nu apare din senin: ea se vede din timp, în aceleași documente. După înscrierea dreptului de proprietate, disputa se poartă deja cu participarea dumneavoastră și pe cheltuiala dumneavoastră.
Trec datoriile apartamentului la noul proprietar
O parte a datoriilor trece — cea legată de imobil, nu de persoană. Acestea sunt restanțele la utilități și cotizațiile asociației de proprietari. Ele urmează apartamentul, iar noul proprietar le descoperă la el.
De aceea verificarea include solicitarea adeverințelor privind situația plăților: separat pentru utilități, separat pentru asociație. Este cel mai plictisitor punct de pe listă, este omis mai des decât celelalte și se dovedește în mod regulat cea mai neplăcută descoperire după tranzacție.
O datorie descoperită la timp nu este un motiv de a renunța la imobil. Este un motiv de a recalcula prețul sau de a stinge datoria pe cheltuiala vânzătorului înainte de semnare. O datorie descoperită după tranzacție devine cheltuiala dumneavoastră.
Ce scrie în procura pentru cumpărarea unui imobil în străinătate
Procura este un document cu plafon, nu o permisiune „pentru orice”. În ea se înscriu imobilul concret, prețul maxim, termenul de valabilitate și lista exactă a împuternicirilor. Reprezentantul nu poate cumpăra alt imobil, nu poate plăti mai mult decât suma indicată și nu poate acționa după expirarea termenului.
Ordinea aici este inversă față de ceea ce se face de obicei: procura se întocmește după avizul scris, nu înainte. Mai întâi devine clar ce se cumpără și în ce condiții — și abia apoi se acordă împuternicirile.
Modalitățile de a încheia tranzacția sunt trei și le numim deschis: personal, prin procură și prin compania de administrare. Modalitatea aleasă se fixează în avizul scris înainte de tranzacție.
Ce faceți dacă acontul a fost deja plătit, iar verificarea nu a avut loc
Situația se poate remedia, iar procedura în acest caz funcționează. Verificarea se face retroactiv — de ea depinde dacă există temei pentru a cere banii înapoi și pe ce vă puteți sprijini.
Procedura:
1. Se obțin documentele imobilului — aceleași șapte, în set complet.
2. Se citește ce a fost semnat și în ce condiții au fost plătiți banii.
3. Constatarea se compară cu condițiile de restituire.
Mai departe, variantele sunt de obicei trei: restituirea, dacă există temei; negocierea prețului, dacă constatarea reduce valoarea imobilului; ieșirea din tranzacție cu asumarea pierderii, când a o mări costă mai mult decât a vă opri. În toate cele trei cazuri mai întâi documentul, apoi discuția cu vânzătorul: o discuție fără document în mână nu duce la nimic.
Pentru viitor regula este simplă. Clauza privind restituirea acontului în cazul descoperirii unor sarcini se scrie chiar în acord și înainte de transferul banilor, nu în momentul disputei.
Ordinea în acest traseu este mai importantă decât viteza. Avizul vine înaintea acontului, acontul — înaintea contractului, extrasul repetat — înaintea semnăturii. O tranzacție construită fără ordine se reface, iar aceasta este cea mai scumpă refacere dintre toate pe care le vedem.
Ca reper pentru sume: un apartament comparabil cu două camere în Uniunea Europeană costă 200 000–300 000 €. Imobilul nostru — în jur de 100 000 € cu un avans de 30 %, adică aproximativ 30 000 €. Restul se achită în rate pe 36 de luni fără dobândă, proprietatea se transferă imediat. Tocmai acești 30 000 € îi protejează documentele enumerate mai sus. Mai departe traseul urmează ordinea obișnuită — compania, închirierea, venitul declarat, contractul de muncă, cardul — iar după trei ani, în prezența unor temeiuri LEGALE, proprietarul obține cetățenia Uniunii Europene.
Trei lucruri pot fi verificate înainte de prima discuție. Toate treburile din România le gestionează la distanță compania noastră de administrare. Lucrul se face oficial, pe bază de contract, în care sunt stabilite termenele, suma și modul de lucru. Licențele companiei sunt publice pe site.
Decizia privind operațiunea bancară o ia banca, iar compania nu oferă garanții că verificarea va fi trecută. Compania nu oferă consultanță privind alte jurisdicții.
Intrarea în traseu este diagnosticul de conformitate gratuit cu aviz scris. Este gratuit și obligatoriu înainte de acont. La final primiți banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței, termenele și structura achiziției. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește.