Новостройка или вторичное жильё в Евросоюзе: чем отличаются сделка, документы и проверка для покупателя из Украины
Квартира в Евросоюзе — новостройка или вторичное жильё — оформляется на ваше имя одинаково: нотариальный договор и запись в государственном реестре. Разница в другом: кто стоит на стороне продавца, какие документы проверяются до сделки и кто отвечает за дефекты после неё. Ниже — оба варианта по одним графам, порядок сделки без приезда и что делать, если вторичка уже куплена «как есть».
Коротко. Иностранец оформляет на себя и новостройку, и вторичное жильё в Евросоюзе. В Румынии право переходит с записью в carte funciară — статьи 885 и 1676 Гражданского кодекса Румынии (Codul civil). Новостройка проверяется по документам дома: строитель отвечает за скрытые дефекты 10 лет от приёмки — статья 29 закона 10/1995 о качестве в строительстве (Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții). Вторичка проверяется по долгам квартиры и совпадению плана с реестром.
Чем новостройка отличается от вторичного жилья в Евросоюзе для покупателя из Украины
Новостройка и вторичное жильё в Евросоюзе отличаются не способом оформления, а тем, что проверяется до сделки и кто отвечает за дефекты после неё. В Румынии, где Alliance Consulting сопровождает покупки в Констанце и Мамае, за дефекты новостройки отвечает строитель — 10 лет от приёмки дома, за дефекты вторички — продавец по статье 1707 Гражданского кодекса.
Новостройка — это квартира в доме, принятом в эксплуатацию, которую продаёт её первый собственник. Вторичное жильё — это квартира, у которой уже был владелец и которая продаётся повторно. Alliance Consulting ведёт сделки с новостройками в домах, уже принятых в эксплуатацию: объект существует физически, и Armonia показывает его на просмотре или по видео.
Цена квадратного метра сравнивается после проверки, а не до неё. Вторичка с непроверенными долгами и перепланировкой может стоить дороже новостройки той же площади.
Может ли покупатель из Украины купить новостройку или вторичное жильё на своё имя
Да. Иностранец оформляет в Румынии на себя и новостройку, и вторичное жильё: компания и банковский кредит для покупки не нужны, а право собственности переходит с записью в carte funciară — статьи 885 и 1676 Гражданского кодекса. Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость.
Ипотеку нерезиденту румынские банки по практике сопровождения Alliance не выдают, поэтому рабочий маршрут — рассрочка. Рассрочку даёт собственник квартиры, и механизм один для обоих вариантов. Законная ипотека продавца — это обременение в carte funciară в пользу продавца до последнего платежа; статьи 1723 и 2386 Гражданского кодекса.
Оформить квартиру можно на физическое лицо или на румынскую компанию — от этого зависит не сама покупка, а дальнейшая конструкция. Разбор — в статье «Квартира в Евросоюзе на физическое лицо, без фирмы: что даёт оформление на себя и когда нужна компания».
Какие документы проверяются при покупке новостройки и вторичного жилья
Новостройка и вторичное жильё проверяются по разным документам; общих для обоих вариантов два. Первый — выписка из carte funciară, которую нотариус запрашивает в день сделки. Второй — энергетический сертификат по статье 22 закона 372/2005 об энергетической эффективности зданий (Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor).
Новостройка — кто продаёт: компания, первый собственник квартиры. Документы объекта: акт приёмки дома, запись дома и квартиры в carte funciară, разрешение на строительство. Кто отвечает за дефекты: строитель — 10 лет от приёмки, за несущие конструкции — весь срок службы здания.
Вторичное жильё — кто продаёт: физическое лицо или компания. Документы объекта: справка ассоциации собственников, налоговая справка, кадастровый план, совпадающий с квартирой. Кто отвечает за дефекты: продавец, статья 1707 Гражданского кодекса.
Акт приёмки (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) — это документ, которым комиссия принимает законченный дом; с его даты считается срок ответственности строителя по статье 29 закона 10/1995. Энергетический сертификат (certificat de performanță energetică) — это документ о классе энергопотребления квартиры: продавец показывает копию до подписания и передаёт оригинал при сделке.
Ассоциация собственников (asociația de proprietari) — это объединение владельцев квартир дома, которое ведёт общие расходы. Без её справки о платежах нотариус продажу не удостоверяет — статья 20 закона 196/2018 об ассоциациях собственников (Legea nr. 196/2018).
Налоговая справка (certificat de atestare fiscală) — это документ мэрии о том, что местные налоги по квартире уплачены; её требует статья 159 Кодекса налоговой процедуры, закон 207/2015 (Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală). Справки к дню сделки собирает нотариус — порядок в статье «Процедура сделки у нотариуса в Румынии: как проходит день сделки».
Как проходит покупка новостройки или вторичного жилья, если вы не приезжаете
Покупка новостройки или вторичного жилья без приезда проходит в шесть шагов, и различается в них только проверка документов. Право переходит в день, когда договор записан в carte funciară, по статьям 885 и 1676 Гражданского кодекса; оплата идёт через банковский счёт с подтверждённым происхождением средств.
Комплаенс-диагностика — деньги, маршрут оплаты и формат участия до выбора квартиры.
Выбор объекта — Armonia подбирает квартиры и показывает их по видео.
Проверка документов — новостройка по документам дома, вторичка по долгам квартиры и плану; при задатке подписывается антеконтракт.
Банк — счёт и подтверждение происхождения средств до перевода.
Нотариальный договор — лично, по доверенности или через управляющую компанию по вашей доверенности.
Запись в carte funciară — с этого дня квартира ваша; при рассрочке в реестре до последнего платежа стоит законная ипотека продавца.
Антеконтракт (promisiune de vânzare) — это предварительный договор: стороны обязуются подписать нотариальный договор позже. Право собственности по нему не переходит; если продавец уклоняется, статья 1669 Гражданского кодекса позволяет получить решение суда вместо договора.
Срок сделки по практике сопровождения Alliance задаёт банк, а не нотариус: проверка происхождения средств идёт до перевода. Что именно оформляется на вас в день оплаты — в статье «Что оформляется на вас в день оплаты: право покупателя и запись в carte funciară».
Что делать, если вторичное жильё уже куплено «как есть» и всплыли дефекты
Скрытые дефекты вторичного жилья остаются вопросом к продавцу и после сделки: по статье 1707 Гражданского кодекса продавец отвечает за недостатки, которые нельзя было обнаружить при обычном осмотре. Оговорка «как есть» ограничивает требования, но не защищает продавца, который знал о дефекте и промолчал.
Зафиксировать дефект — техническая экспертиза, фото, дата обнаружения и письменное уведомление продавцу без промедления.
Предъявить требование продавцу — устранение за его счёт, уменьшение цены или расторжение договора.
Оформить перепланировку — если план квартиры не совпадает с кадастровым планом в carte funciară: разрешение по закону 50/1991 о разрешении строительных работ (Legea nr. 50/1991) или возврат к плану.
Переоформить договоры на свет и газ — долги прежнего владельца по прямым договорам справка ассоциации не покрывает.
Если дефект нашёлся в новостройке, требование предъявляется строителю: 10 лет от приёмки дома, за несущие конструкции — весь срок службы здания, статья 29 закона 10/1995. Чем раньше дефект зафиксирован письменно, тем сильнее позиция.
Как Alliance Consulting сопровождает покупку новостройки или вторичного жилья
Alliance Consulting 4 года ведёт лицензированную практику в Румынии и работает по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы; лицензии компании открыты на сайте. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию: проверка документов, банк, нотариус, запись в carte funciară и управление после сделки.
Сделка всегда оформляется на клиента. Участвовать можно в трёх форматах: лично у нотариуса, по нотариальной доверенности или через управляющую компанию, которая действует по вашей доверенности и после сделки ведёт ремонт, мебель, арендатора и обслуживание.
Руководитель отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию. Юридическую часть сделки ведут профильные специалисты, бухгалтерию компании — аудиторские фирмы.
С чего начать покупку новостройки или вторичного жилья в Евросоюзе из Украины
Покупка начинается с бесплатной комплаенс-диагностики с письменным заключением: ответ — за 1 рабочий день, заключение — до 5 рабочих дней с полного пакета документов. Комплаенс-диагностика — это проверка происхождения денег, маршрута оплаты и формата сделки до выбора квартиры.
Диагностика проводится до любых решений и ни к чему не обязывает. На руках остаются маршрут оплаты, список документов под ваш вариант — новостройку или вторичку — и прямой ответ: подходит ли вам эта конструкция. Диагностика может закончиться обоснованным отказом — это тоже результат работы.
Полная последовательность — в статье «Как купить квартиру в Евросоюзе из Украины, не выезжая: полная последовательность действий».
Вопросы и ответы
Можно ли купить вторичное жильё в Румынии в рассрочку?
Да, вторичное жильё в Румынии покупается в рассрочку, если её даёт собственник квартиры. Право переходит к вам в день записи в carte funciară, а в пользу продавца в реестре стоит законная ипотека продавца — статьи 1723 и 2386 Гражданского кодекса. Обременение снимается с последним платежом. Условия рассрочки согласуются с собственником до антеконтракта.
Нужно ли приезжать в Румынию, чтобы купить новостройку?
Нет, приезжать не обязательно. Нотариальный договор подписывается по нотариальной доверенности или через управляющую компанию, которая действует по вашей доверенности. Квартиру Armonia показывает по видео, а акт приёмки дома и запись в carte funciară проверяются до задатка. Приехать на сделку лично тоже можно; формат выбирается на диагностике.
Кто отвечает, если в новостройке через год нашли трещины?
Отвечает строитель: по статье 29 закона 10/1995 он отвечает за скрытые дефекты 10 лет от приёмки дома, а за несущие конструкции — весь срок службы здания. Дефект фиксируется экспертизой и письменной претензией. Срок считается от даты акта приёмки, поэтому акт проверяется до покупки и хранится вместе с договором.
Источники
Гражданский кодекс Румынии (Codul civil), закон № 287/2009, статьи 885, 1669, 1676, 1707, 1723, 2386 — республикован в Monitorul Oficial № 505 от 15.07.2011, в силе с 01.10.2011
Закон № 10/1995 о качестве в строительстве (Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții), статья 29 — республикован в Monitorul Oficial № 689 от 11.09.2015; текст — Inspectoratul de Stat în Construcții
Закон № 196/2018 об ассоциациях собственников и управлении кондоминиумами (Legea nr. 196/2018), статья 20 — закон от 20.07.2018
Кодекс налоговой процедуры, закон № 207/2015 (Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală), статья 159 — опубликован в Monitorul Oficial № 547 от 23.07.2015
Закон № 372/2005 об энергетической эффективности зданий (Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor), статья 22 — закон от 13.12.20058
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 08.10.2026. Дата обновления: 08.10.2026.
Проверено на 05.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.